מאמרים בנושא תמ"א 38

עו״ד דניאל גולשה
בעלי דירות בבניין בפתח תקווה חתמו עם חברת "חיזוק פלוס מקבוצת תמ"א 38", הסכם לפיו היא תחזק את הבניין במסגרת פרויקט של תמ"א 38. בעלי דירה שדירתם ממוקמת בקומת הגג של הבניין נערכו לתקופת העבודות ושכרו דירה לעצמם, ואת הדירה בבניין הם השכירו בחודש יוני 2015. ארבעה חודשים לאחר שהעבודות החלו, עזבה השוכרת את הדירה והיא נותרה ריקה. בעלי הדירה הגישו תביעה כנגד החברה היזמית בבית משפט השלום בפתח תקווה על הנזקים שנעשו בדירה, על החזר של דמי שכירות ועל עוגמת נפש שנגרמה להם. קרא עוד...
עו"ד אהוד צ'אושו
יזם תמ"א 38 והחברה אשר בבעלותו קידמו פרויקט של תמ"א 38 ברמת גן. אחד מבעלי הדירות שלח מכתבים אל חברי המועצה, אל השופט יאיר חסדיאל אשר דן בעתירה שהגיש, אל ראש העיר ואל דיירים בבניין ובהם תיאר התנהלות קלוקלת מצד היזם. לטענת בעל הדירה, היזם מרמה את הוועדה המקומית של עיריית רמת גן, מגיש לה תוכניות שיש בהן פגמים וטעויות וכן אינו מקיים החלטות שיפוטיות. במשך שבע שנים התנהלו בין היזם לבין בעל הדירה הליכים משפטיים הנוגעים לתוכנית הבנייה של פרויקט תמ"א 38.  קרא עוד...
מאת: עו"ד דניאל גולשה

בעלי דירות מבקשים להשאיר להם את האופציה לבצע פרויקט תמ"א 38 בתל אביב, ולכן פנו בעתירה לפני שלוש וחצי שנים לביטול תוכנית של עיריית תל אביב. זו ביקשה לשנות את ייעוד החצר בבניין הנמצא ברחוב אבן גבירול ולהקנות לה את הזכות להפקיע את השטח על מנת להקים דרך ציבורית. קרא עוד...

עו״ד רועי פריד

יזם תמ"א 38 חתם לפני כארבע שנים, באמצעות חברה שהייתה בבעלותו, הסכם עם דיירת בבניין ברחוב דיזינגוף בתל אביב, לפיו היא תשיג את הסכמת כל הדיירים לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין. החברה התחייבה לשלם סך של 150 אלף שקלים אם תשיג את הסכמתם, וזאת ללא תלות בכך שהפרויקט של תמ"א 38 אכן ייצא לפועל וללא תנאים אחרים. כמו כן, נכתב כי הדיירת עמדה במשימתה לשביעות רצונה של החברה ושהיא זכאית לקבל את התשלום שסוכם. היזם חתם על ההסכם שחתמה החברה כערב. קרא עוד...

מאת: עו"ד דניאל גולשה
יזם תמ”א 38, ביקש לקדם פרויקט בבניין ברחוב עזרא שבעיר תל אביב, כאשר אחת מהדירות בבניין נמצאת בבעלותו. מדובר בפרויקט שבו יחוזק הבניין כדי שיוכל לעמוד בפני רעידות אדמה וכן יתווספו לו שתי קומות וחדרי יציאה על הגג.  קרא עוד...
מאת: עו"ד ריטה חזן
בני זוג חתמו על הסכם עם חברת הבנייה "נורה יזמות הכרמל לניהול פרויקטים ונדל"ן" בשנת 2012 על רכישת דירה שנבנתה בפרויקט של תמ"א 38 בעיר חיפה. שטח הדירה שנרכשה הוא 202 מ"ר ולדירה מצורפים גם מחסן ומקום חנייה. כשלוש שנים לאחר חתימת ההסכם נכנסו הרוכשים לדירה וגילו בה ליקויים בניקוז ובאיטום. בנוסף גילו פגמים בתריסים, בדלתות והחלונות וכן בריצוף. הם גילו גם מתקנים שאינם תואמים את תכנית הבנייה. כמו כן, גילו כי קיבלו רק מקום חנייה אחד ולא שני מקומות חנייה כפי שהובטח, ושגם מקום החנייה שניתן להם הינו במכפיל חנייה צר, שלא עומד בקריטריונים התכנוניים והוא צר מדי עבור רכבם. קרא עוד...
מאת: עו"ד אודליה נמיר
בית המשפט חייב את חברת הבנייה להחזיר לרוכשי הדירה הוצאות הקשורות בביטול הרכישה במסגרת פרויקט של תמ"א 38 קרא עוד...
מאת עו"ד גיא יקותיאל
חברת "משהב" עתרה נגד עיריית בני ברק בטענה שאינה אוכפת צו הריסה, אשר הוצא לבניין הצמוד לבניין שבו היא מבצעת פרויקט תמ"א 38 ברמת גן. קרא עוד...
מאת עו"ד דניאל גולשה
עיכוב של 7.5 חודשים במסירה וחור גדול ברצפה...
שתי חברות בנייה המעורבות בפרויקט של תמ"א 38 ברמת השרון, טענו בין השאר כי רוכשי דירה ויתרו על זכותם לתבוע את החברות וספגו ביקורת חריפה משופט בית משפט השלום בתל אביב. קרא עוד...
כתב: עו״ד יגאל (ישראל) מדר
בעלת דירה בחיפה הגישה תביעה נגד שני יזמים, אשר התקבלה בחלקה בבית המשפט. התובעת טענה שפרויקט תמ"א 38 שהשניים ביצעו בבניין שבו היא מתגוררת היה רצוף הפרות ושהדירה המשופצת נמסרה לה באיחור. השופט אהרון שדה קבע כי היזמים ישלמו לה פיצוי של כ-51 אלף שקלים. קרא עוד...
מאת עו"ד יורם פיינברג
חברת "לב הנחלה נכסים" המחזיקה ב-95% מזכויות בניין בן מאה שנה בעיר תל אביב ובו שלוש קומות, פנו לבית משפט השלום בתל אביב בתביעה לפירוק שיתוף על מנת שתוכל לממש את תוכניתה לבצע פינוי בינוי. התובעת פועלת כבר כמה שנים במטרה לפתח את הקרקע ובכלל זה נקטה צעדים להליכים של פינוי נגד דיירים מוגנים, וכן הכינה תוכניות בנייה והגישה אותן לרשויות. קרא עוד...
עו"ד עמנואל יוזוק
בית המשפט קבע כי לא ניתן לכפות על דיירים שחתמו על הסכם תמ"א 38 עם חברה יזמית אחת, המשך התקשרות עם חברה יזמית אחרת: "פרויקט מורכב שמצריך אמון"  קרא עוד...
עו"ד רועי פריד
בעלי דירות בבניין בחיפה החליפו את החברה היזמית של פרויקט "עיבוי-בינוי" בחברה אחרת; בית המשפט קבע כי הם הפרו את החוזה וחייב אותם לפצות אותה קרא עוד...
חברת פרומוט
רכשתם דירה עם חניות באמצעות מתקני חניה, הבניין שלכם עומד לעבור תמ"א עם מצוקת חניה... ברוכים הבאים למועדון. כל מה שרציתם (ואתם צריכים) לדעת על מתקני חניה והשימוש בהם בבניינים משותפים... המדריך המלא והלא מצונזר!
  קרא עוד...
מערכת פסק דין
חברה יזמית הגישה עתירה לבית המשפט ובו טענה כי תקן החניה שקבעה עיריית הרצליה לפיו נדרש יזם תמ"א 38 להקים שתי חניות לכל דירה, הוא אינו חוקי. בית המשפט דחה את העתירה לאחר שקבע כי העתירה שהוגשה לפני שבקשת ההיתר של העותרת הוכרעה, הוגשה מוקדם מדי. קרא עוד...
אדריכלית עדנה מור
אדריכלית עדנה מור, יו"ר איגוד האדריכלים העצמאיים בישראל במאמר מיוחד (ולא מצחיק) לפורים. מס' מקרים מייצגים של מתחפשים ומתחזים בתהליכים של התחדשות עירונית. עוד מכשולים בתהליכים המסובכים גם ככה. קרא עוד...
מאת: עו"ד נעמה אריאל

בעלי דירות בשכונת ביצרון בתל אביב ביצעו פרויקט תמ"א 38 בבניין, שבמסגרתו דירותיהם הורחבו ונבנתה יחידת דיור נוספת על הגג, בין השנים 2010-2012. שופט בית משפט השלום בתל אביב, רונן אילן, פסק שהדיירים השתלטו על שטחים משותפים וניצלו זכויות בנייה מעבר למה שמגיע להם על פי חלקם היחסי, ולכן ישלמו פיצויים. 

קרא עוד...
עו״ד שרית לנגה כהן
בערי גוש דן ישנה בעיית חנייה ידועה, שהולכת ומחריפה עם השנים. הדבר מורגש אף יותר באזורי התחדשות עירונית, שבהם מחליפים מגדלים את הבנייה הנמוכה, וכתוצאה מכך מתווספים דיירים וכלי רכב חדשים לאותו שטח. קרא עוד...
עו"ד רועי פריד
בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דחה את עתירת החברה "יסודות פיתוח ותכנון עירוני" נגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה תל אביב בנוגע לפרויקט תמ"א 38 ברמת גן. קרא עוד...
עו"ד גיא יקותיאל
בעלים של מחסן קטן בקומת הקרקע של בניין דירות בחולון לא נתן הסכמה לפרויקט תמ"א 38 חיזוק במסגרתו אמור המחסן לעבור מקום. המפקחת על המקרקעין בחולון לא אישרה את הפרויקט, הדיירים ערערו לבית המשפט המחוזי בתל אביב, מה החליטה השופטת? קרא עוד...
עו"ד יגאל (ישראל) מדר

הוועדה המקומית ירושלים אישרה בשנה שעברה בקשה לפרויקט תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש, למבנה ברחוב רחל אמנו במושבה היוונית, שמוגדר בתוכנית שחלה על השכונה כ"מבנה אופייני". מתכננת המחוז ותושבי המקום הגישו ערר, וטענו כי מבנה עתיק זה נחשב מבנה לשימור, ולא ניתן להרוס אותו. 

קרא עוד...
עו"ד אילן גלזר
פסק דין שניתן בבית המשפט לעניינים מנהלים בחיפה ביטל את החלטת וועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה, שקבעה כי הוראת המעבר לא תחול על פרויקט של חברת הבנייה "נאות גלבוע ושות'" בקרית אתא. זאת, על אף  שהבקשה המקורית להיתר בנייה אושרה על פי הפרשנות המרחיבה של תמ"א 38, בטרם נכנס תיקון 3א' לתוקף.    קרא עוד...
עו"ד ליאור ברקנפלד
החברה היזמית תבעה בבית משפט השלום חמישה רוכשי דירות בטענה להפרת הסכם עמה, זאת בשעה שעם שלושה מהם כבר נחתם הסכם פשרה ומול השניים האחרים מתנהל הליך במחוזי, מה קבע השופט?
  קרא עוד...
נעמה רוטברג
סוגיה ידועה שמעסיקה את כל הצדדים בשלב הצהרת הכוונות לפני תהליך תמא 38 הוא נושא החניה. על מצוקת החניה בגוש דן נכתב ונאמר לא מעט וזו בעיה ידועה ומורגשת לכל. אין פלא אם כך שהיא הופכת לאבן יסוד בקבלת החלטת דיירים לפני פרויקט תמ"א 38. מנגד יזמים וקבלנים מתקשים במציאת פתרון לסוגיה זו מכורח העלויות הגבוהות ונתוני השטח. 
  קרא עוד...
עו"ד אודליה נמיר
השופט שמואל מנדלבום בבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה דחה את עתירתם של תושבים ברחוב אפרים בקריית ביאליק נגד החלטת ועדת ערר מחוזית חיפה. התושבים, שגרים ברחוב המתאפיין בבנייה נמוכה, עתרו נגד ההחלטה לאשר ליזמית "לונדון" היתר בנייה בו להקמת בניין בן 6 קומות מכוח תמ"א 38.
  קרא עוד...

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה