התחדשות עירונית - כל המידע על מסלולי התחדשות עירונית

התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38, עיבוי ועוד) - תהליך הנעשה בדרך כלל באזורים ותיקים שם מצב המבנים והתשתיות ירוד בד"כ. התהליך מאפשר חידוש ורענון מבנה בודד או מספר מבנים הנמצאים בסמיכות אחד לשני. בדרך כלל מלווה ההתחדשות העירונית בהגדלת הצפיפות באותו איזור. בתקופה האחרונה תהליך כזה עונה על הדרישה שנוצרת בשל מחסור בקרקע באזורים העירוניים.
אזורים שבהם מתרכזת אוכלוסיה מזדקנת ושבהם גם התשתיות סובלות מהזנחה לאורך שנים, מתאפיינים במחירי דיור שאינם יקרים, ולכן מהווים מקור משיכה למשפחות צעירות. תהליך כזה מתאפיין בהגדלת הדרישה למוסדות ציבור כדוגמת שירותי חינוך, כמו גם הצורך בשיפור בחזות האזור. התחדשות עירונית באה לענות על צורך זה.
הממשלה נתנה את דעתה בשנות התשעים לצורך בתמריצים וקביעת דרכים לקידום מתחמים להתחדשות עירונית. גם הכנסת חוקקה כמה חוקים שמטרתם לעודד פעילות ציבורית ופרטית למען יעד זה.
תהליך של התחדשות עירונית מתחיל לעיתים ביוזמת הרשות המקומית המזהה צורך לכך באזורים נחשלים. על ידי שינוי תכנית בניין עיר (תב"ע) מאפשרות הרשויות לנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר וכן לשפר את תשתיות התחבורה על ידי חידוש כבישים וטיפול בבעיות החנייה, במקביל לחידוש חזות האזור. שינוי התב"ע תוך מתן הקלות במיסים והיטלים, מעודד יזמים המזהים פוטנציאל לרווח כספי ואלה הם, במרבית המקרים, המוציאים לפועל של רעיון ההתחדשות.
 


פרויקט פינוי בינוי של מצלאוי בקרית אונו


ההתחדשות העירונית פועלת בשלושה מסלולים: 

מסלול פינוי בינוי

 מתחם פינוי בינוי הוא סטטוס של שטח עירוני שהוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבו, ולבנות תחתם בנייני מגורים חדשים בעלי תשתיות משופרות. משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו הוא עד שש שנים, אלא אם כן תוארך ההכרזה. כיום ישנם 67 מתחמי פינוי-בינוי על פי אתר משרד השיכון, ברחבי הארץ. מטרת ההכרזה היא לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע ולהביא לשיפור בתדמית העיר, שכן השטחים המוכרזים נמצאים בדרך כלל בשכונות שמצבן הסוציו-אקונומי ירוד.
במסגרת עסקת פינוי-בינוי חותמים דיירי הבניין המפונה על הסכם עם היזם. בהסכם מבטיח היזם לדיירים דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מדירתם הנוכחית תוך שלוש שנים, תשלום שכר דירה חלופית בזמן הבנייה, ותשלום הארנונה על שטח הדירה הישן. היזם הורס את המבנה הקיים ובונה במקומו מבנה גבוה יותר ובעל מספר דירות גדול יותר, בהתאם להיתר הבנייה שניתן לו, כאשר חלק מהדירות ניתנות לדיירים הקודמים, וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. כיום נדרשת הסכמה של 100 אחוז מבעלי הזכויות לפינוי-בינוי. במידה ויש הסכמה של 80 אחוז מבעלי הזכויות בפרויקט, ניתן לתבוע את הדיירים הסרבנים, בגין הנזק הנגרם לדיירים המעוניינים בפרויקט.

במסלול פינוי-בינוי משתתפים ארבעה גורמים:
א. הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית, הכוללת נציג משרד השיכון ונציגים ממשרד ראש הממשלה, משרד האוצר, משרד הפנים, המשרד להגנת הסביבה, משרד התחבורה ומנהל מקרקעי ישראל. הועדה משמשת זרוע מטעם הממשלה לקידום הפרויקט, קובעת ומעדכנת כללים ונהלי עבודה, בוחנת את המתחמים שמציעות הרשויות המקומיות וממליצה לממשלה להכריז על מתחמים כעל אזורי פינוי-בינוי.
ב. הרשות המקומית, אשר אחראית ליוזמה ולפעילות הציבורית במתחמי פינוי-בינוי. היא אחראית על הגשת המתחמים הראויים לדעתה לפינוי-בינוי לוועדה, יצירת מערכת תקציב סגורה לכל מתחם מוכרז ולנהלה בחשבון בנק נפרד, עריכת התקשרויות עם אנשי מקצוע שונים לצורך הכנת מסמכי תכנון לרשויות שנבחרו, קידום התכנון הסטטוטורי במתחם, תכנון עבודות הפיתוח וביצוען והקמת מוסדות ציבור בהתאם לתוכנית שהוגשה לוועדה, בקרה על המועסקים מטעמה במשך כל ביצוע הפרויקט, ודיווח תקופתי לוועדה על התקדמות הפרויקטים.
ג. מנהל הפרויקט/החברה המנהלת – נבחרים על ידי הרשות המקומית ומשמשים זרוע ביצועית שלה. עליהם לקדם את הפרויקט במסגרת התקציב ולוחות הזמנים שנקבעו לו.
ד. בעלי הנכסים – הפעולות למימוש הזכויות על פי התוכנית החדשות, לרבות קבלת היתרי בנייה וביצוע הבנייה, יבוצעו בידי בעלי הזכויות בנכסים ובאחריותם המלאה והבלעדית.
כדי לעודד פרויקטים של פינוי-בינוי במסלול הרשויות המקומיות ניתן פטור מתשלום מס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי בנייה, פטור מתשלום דמי היתר, פטור מהיטל השבחה למגורים והנחות בארנונה.

מאז הוכרזה תוכנית פינוי-בינוי לפני כ-15 שנה ועד היום, אוכלסו ארבעה פרויקטים בלבד ברחבי הארץ, מהם שניים באופן חלקי. מבין מאות הפרויקטים שהוגשו לוועדות התכנון, רק 29 קיבלו את האישורים הנדרשים ויצאו לדרך. מתוכם עשרה פרויקטים נמצאים בשלבי ביצוע ועוד 15 כבר החלו בהליכים האחרונים לקראת הביצוע.
 

פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38
התיקון השני לתמ"א 38, תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מאפשר להרוס בניין, שעומד בקריטריונים של התמ"א, ולבנות אותו מחדש, תוך קבלת זכויות בנייה והטבות מס המוקנות מתוקף התוכנית.
התוכנית חלה על מבנים שקיבלו היתר בנייה לפני ה-1.1.1980, אשר מהנדס קבע שיש צורך בחיזוקם. במקרה זה רשאית הועדה המקומית להתיר את הריסת המבנה והקמתו מחדש בתוספת הזכויות שהתמ"א מעניקה. חשוב לציין, כי קווי הבניין של המבנה החדש לא יחרגו מקווי הבניין, לפי התוכניות המפורטות במקום.
על פי דעת המהנדסים, הריסת הבניין ובנייתו מחדש עדיפה על חיזוק מבנה קיים. כיום נדרש רוב של 80 אחוזים מן הדיירים על מנת לבצע תמ"א 38/2.
תהליך הוצאת היתר לביצוע פינוי בינוי לפי התיקון השני של תמ"א 38 הוא מהיר יותר מאשר התהליך המקביל של פינוי בינוי. בדרך כלל נדרש פרק זמן של שנה בממוצע להוצאת היתר לתמ"א 38/2 לעומת חמש שנים בממוצע לפינוי בינוי.
מכיוון שתהליך הפינוי בינוי מתוקף תמ"א 38/2 נעשה במסגרת תב"ע שהיא בתוקף, הדירה שיקבלו הדיירים תהיה קטנה יותר מאשר הם יכולים לקבל בפינוי בינוי, מכיוון זה ייעשה כבר במסגרת תב"ע חדשה.
 

מסלול עיבוי

מחודש יוני 2001 מפעילה הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית את מסלול עיבוי, שמטרתו הגדלת ניצול הקרקע באמצעות תוספת בנייה באזורים בנויים, ללא צורך בהריסת המבנים הקיימים, אם כתוספת קומות ואם כבניית אגפים חדשים. המסלול מיועד לשכונות מגורים בלבד. למעשה, הדייר מוכר ליזם את מלוא זכויות הבנייה והרכוש המשותף, אך לא את הדירה עצמה. בתמורה, הוא מקבל שירותי בנייה של תוספות לקיים. בפרויקט עיבוי-בינוי ניתן להרחיב את הדירות הקיימות תוך ניצול שטחים בתוך ומחוץ לבניינים, היזם מקבל זכויות בנייה מורחבות, המאפשרות הוספת 2-3 קומות מגורים על גגות הבניינים הקיימים.
מתחמים אשר יימצאו מתאימים למסלול זה יומלצו לממשלה על ידי הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית להכרזה כמתחמי עיבוי. לשם עידוד פעולות העיבוי יינתן מימון ציבורי לקידום תכנון סטטוטורי לתוספת זכויות בנייה ולפעולות הסברה לתושבים. תכנון פעולות העיבוי וביצוע תשתיות ומבני ציבור לפי הצורך ייעשו על ידי הרשות המקומית, בסיוע מנהל הפרויקט או חברה שתבחר הרשות המקומית. ישנם 15 מתחמי עיבוי ברחבי הארץ, על פי אתר משרד השיכון. הפרויקט הראשון הסתיים ואוכלס לפני שלושה חודשים ברחוב חביבה רייך בחיפה.
 

תמ"א 38

התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אושרה בשנת 2005 על ידי ממשלת ישראל, והיא נועדה להמריץ דיירים, שגרים בבניין אשר נבנה לפני ה-1.1.1980 לחזק את ביתם מפני רעידות אדמה. זאת, תוך קבלת הטבות משמעותיות.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית לאשר לגבי מבני מגורים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:
• חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.
• סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.
• הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.
• הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.
• חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).
בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף בשטח קומה טיפוסית.
התמ"א מאפשרת גם הוספת מעלית, ודורשת הצגת פיתרון חנייה עבור הדירות החדשות.
במאי 2012 אושר התיקון השלישי לתמ"א 38, המאפשר תוספת של עד 2.5 קומות לבניין המחוזק במסגרת התוכנית, על מנת לעודד את יישומה.
במסגרת תמ"א 38 ניתן פטור מלא מהיטל השבחה וכן ממס שבח. כמו כן, היזם לא יהיה מחויב במס גם על שירותי בנייה על פי תוכנית החיזוק.
 

מסלול מיסוי

מסלול מיסוי פועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין, ומטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים באמצעות כוחות השוק הפרטי בלבד. במסגרת מסלול זה רשאים יזמים או בעלי הנכסים לפנות לוועדה להתחדשות עירונית, ולבקש כי תמליץ לממשלה להכריז על מתחם כמתחם פינוי-בינוי או עיבוי במסלול מיסוי לתקופה של שש שנים. הכרזת הממשלה מקנה, במהלך תקפותה, הטבות הנוגעות לעסקאות המבוצעות על ידי הדיירים המפונים במס שבח, במס רכישה ובמע"מ של שירותי הבנייה. בנוסף היא מאפשרת את דחיית המועד הקובע את חבות המס.
גודל המתחם במצב הקיים צריך למנות לפחות 24 יחידות דיור או יחידות עסקיות, ובמצב המוצע עליו למנות לפחות את אותו מספר יחידות דיור. במסגרת מסלול זה יש אפשרות לקבל פטור מהיטל השבחה למגורים, בכפוף להחלטת הרשות המקומית.

ביום 13.3.2011 יצא לדרך פרויקט פינוי–בינוי חדש, במסלול מיסוי,  במתחם ישעיהו בקרית אונו. הפרויקט הוא פרויקט של חברת משהב.
בטקס נהרסו שני מבנים בני 12 יחידות דיור כל אחד, שהם השלב הראשון ליישום הפרויקט.
במתחם יפונו בסך הכול 60 דירות במצב ירוד  ובגודל של כ-50 מ"ר,  ובמקומן ייבנו כ-200 יחידות דיור בגודל של כ-110 מ"ר עד 150 מ"ר (דופלקסים). הבנייה תיעשה בסטנדרטים גבוהים עם מעליות, חניות פרטיות, מרפסות ועוד, והבניינים יהיו עמידים מפני רעידות אדמה.