תמ"א 38 - רקע כללי

מדינת ישראל ממוקמת על קו השבר הסורי-אפריקני, ולפיכך נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה. במהלך ההיסטוריה התרחשו בארץ ישראל עשרות רעידות אדמה, חלקן הרסניות ביותר.
על פי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בישראל ישנן 1.1 מיליון דירות, אשר לא יעמדו בפני רעידת אדמה חזקה. מבנים אלה לא הוקמו בהתאם לתקן עמידות מבנים ברעידות אדמה (תקן ישראלי 413), שנכנס לתוקף רק בשנת 1975.

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, ובנוסף, דרך מקורית ומהירה להשביח את ערך הנכס ללא עלות כספית מצד הדיירים. מטרת התוכנית היא לחזק מבנים ישנים, אשר נבנו לפני שנת 1980, ולפיכך אינם עומדים בתקן 413. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן, התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה. התוכנית חלה על מבני מגורים ועל מבנים לשימושים אחרים.
תמ"א 38 כוללת אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק על ידי תוספות זכויות בנייה (בניית יחידות דיור חדשות והרחבת דירות קיימות), על ידי הנחות מיסוי ועל ידי קיצור הליכים סטטוטוריים. הרווחים ממכירת הדירות החדשות ממנים, לפחות באופן חלקי, את חיזוק המבנה.

במסגרת פרויקט תמ"א 38, זוכים הדיירים ליתרונות רבים ולהשבחת ערך הנכס: חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שיפוץ הבניין מפנים ומבחוץ, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסת שמש, החלפת התשתיות, בניית חניה ועוד.

התמ"א מפרטת את המסמכים שיש להגיש לוועדה המקומית במסגרת בקשה להיתר לחיזוק המבנה, נושאים לשיקול דעת של הועדה המקומית, תנאים למתן היתר ועוד. תנאי להגשת בקשה להיתר על פי תמ"א 38 הוא קבלת אישור בכתב ממהנדס שהוסמך לכך, כי אכן ישנו צורך לחזק את המבנה בפני רעידות אדמה. אישור יינתן לאחר בדיקה הנדסית של עמידות המבנה בפועל. המהנדס ייקבע את הצורך בחיזוק המבנה, ויגיש דו"ח למהנדס הועדה המקומית הכולל: פירוט המצב הקונסטרוקטיבי של המבנה, אופן החישוב הסטטי של חוזק המבנה, תכנית רעיונית לשיטת החיזוק המוצעת על ידו.

השלב הראשוני בתמ"א 38 הוא לדאוג להסכמה עקרונית של דיירי הבניין, ברוב של 66% (שני שלישים) לביצוע התוכנית. יש לציין שמרבית היזמים יכנסו לפרויקט רק כאשר אחוז ההסכמה בפועל גבוה בהרבה.

תמ"א 38 הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ואושרה ע"י ממשלת ישראל ב-14 באפריל 2005, כחלק מהיערכות כללית מפני רעידות אדמה. תוקפה של תמ"א 38 הוא לחמש שנים מיום אישורה (18.05.2005). ב-13.10.2009 הוחלט להאריך את תוקף התוכנית לחמש שנים נוספות, עד ה-18.05.2015. 

עד לינואר 2008 חוזקו רק מבנים בודדים במסגרת תמ"א 38, בעיקר בשל קשיים כלכליים וביוקרטיים - תמריץ כלכלי שאינו מספיק למימון החיזוק; הליכי רישוי ארוכים; וקושי במתן ביטחונות לבנק כתנאי למימון הפרויקט.

משום כך, נחקקו הסדרי חקיקה משלימים לתמ"א 38, אשר מטרתם לעודד את היזמים והדיירים לבצע את התוכנית:
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס''ח 2008 - קובע הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון 62-הוראת שעה), התשס''ח 2008 - מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו נתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38.

חוק התכנון והבניה (תיקון מס 96), התשע''א 2011 - קובע פטור מהיטל השבחה.

תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשע''א 2011

באפריל 2011 הגדילה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38. לפי ההחלטה, תוענק לקבלנים תוספת זכויות בנייה של עד 2.5 קומות, למעט באזורי הביקוש (תל אביב והמרכז), בהם יוגדלו זכויות הבנייה עד ל-1.5 קומות בלבד. עד השינוי, ניתנו בחוק זכויות לתוספת בנייה של קומה אחת בלבד.

תיקון מספר 2 בתמ"א 38 עוסק בהרחבת זכויות עבור מבנים עם קומה מפולשת ומבנים המיועדים להריסה. תיקון זה נכנס לתוקפו בפברואר 2010, והוא מאפשר, בדומה לפינוי-בינוי, להרוס את הבניין הקיים ולבנות במקומו בניין חדש על בסיס ההקלות שמאפשרת תמ"א 38 (תוספת של קומה אחת לפחות). לעומת זאת, בתמ"א 38 על בסיס תיקון 2, לא ניתן לחרוג מקווי הבניין המקוריים.
 
התיקון השלישי לתמ"א 38 אושר במאי 2012, והוא נועד להגדיל את הכדאיות הכלכלית של חיזוק יסודות מבנים ישנים על מנת שיוכלו לעמוד בפני רעידות אדמה. התיקון הזה מאפשר תוספת בנייה של עד 2.5 קומות לבניין, שיחוזק במסגרת התמ"א פטורות ממס שבח ומהיטל השבחה בכל המיזמים שנבחנים במסגרת תמ"א 38 בכל רחבי הארץ . לפני כן, ניתן היה להוסיף עד 1.5 קומות בלבד לבניין שחוזק. כמו כן ניתן יהיה לקבל זכויות בנייה במגרש אחר בתמורה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה שנמצאים במקום שבו ערך הקרקע נמוך. 
מדובר בתמריץ שנועד לעודד יזמים וגורמים פרטיים לבצע את התמ"א.
 
גם לאחר האישור לתיקון השלישי לא נמצא פתרון לבעיית "הדייר הסרבן" ביישום תמ"א 38/2. לא ניתן לחייב דייר סרבן להרוס את ביתו ונמצא שהיו לא מעט דיירים שניצלו עמדת כח זו למיקוח לשם קבלת הטבות מהיזם.  יישום הריסת בניין ובנייתו מחדש במסגרת תמ"א 38 זכה לעידוד במאי 2012 בצורה של פסק דין תקדימי (ת"א 173473-09) שבו חויב דייר לפצות את יתר הדיירים על גרימת נזק בשל סירובו לביצוע הפרויקט בתנאים שביקשו הדיירים. הוא היה מוכן לבצע את הפרויקט אם הוא יהיה הקבלן המבצע. פסק הדין החשוב, הגם שמתייחס למקרה קיצוני, מאפשר כיום לבניינים להתמודד מול דייר סרבן בדרך של הגשת תביעה נגדו בבית, בגין הנזק הכספי שנגרם להם עקב סרבנותו. הנזק מוערך בהפרש בין דירת המגורים החדשה שהייתה נבנית במסגרת תמ"א 38/2, לבין שווי הדירה הנוכחי.
 
עד עתה הסתיימו פרויקטים תמ"א של 38 בערים תל אביב, ירושלים, רעננה, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, ראשון לציון, אשדוד, חיפה וכפר סבא. בערים רבות אחרות הפרויקטים של תמ"א 38 נמצאים בשלבים שונים של התהליך. 

ביקורת מרכזית על תמ"א 38 מתרכזת בכך שהתוכנית אינה נותנת מענה לערי הפריפריה, כמו בית שאן, דימונה וטבריה, בהם הסיכון לרעידת אדמה חזקה הוא רב יותר. זאת, משום שהתוכנית אינה משתלמת כלכלית ליזמים בפריפריה - ההשקעה הרבה בחיזוק המבנים ובשיפוצם לא תכסה את עצמה על ידי מכירת הדירות החדשות, משום הביקוש והמחירים הנמוכים באזורים אלו. גם דו"ח מבקר המדינה, שפורסם במרץ 2011, על "עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה – תמונת מצב", גרס כי אין באמצעי העידוד הכלכליים והמנהליים שניתנו בתמ"א 38 משום תמריץ לחיזוקם של מבני מגורים באזורי הפריפריה. מהדו"ח עולה גם, שנכון לתחילת שנת 2010, גם באזורים שבהם השתלם ליישם את תמ"א 38, התקדם היישום רק מעט, וחוזקו במסגרתה רק מעט מאוד מבנים.