אחת הבעיות הקיימות בפרויקטים של התחדשות עירונית מהסוג של תמ"א 38, היא האופי של הישראלים המבקשים תמיד לעשות קומבינות, מסביר רון חן, המשמש כמנכ"ל של חברת "אנשי העיר" העוסקת בפרויקטים של התחדשות עירונית. משמעות הדבר, מסביר רון, היא השגת יתרון על ידי אחד מבעלי הדירות על פני בעלי הדירות האחרים. למשל, רצון לשפר את מעמדות של בעל הדירה מול מצבם של יתר בעלי הדירות, כמו למשל תמורה נוספת בדירה, או קבלת דמי שכירות גבוהים יותר בזמן שעליהם לגור בדירה חלופית בתקופת הבניה, או שיפורים במבנה עצמו. לא ניתן למנוע לגמרי את התופעה של הסכם ישירות מול הקבלן, שאינו ידוע לבעלי הדירות האחרים, ושבו מוענקת תוספת לאחד מבעלי הדירות. כיזם, מסביר רון, שהדרך להתמודד עם התופעה היא לייצר שקיפות מרבית מצדו של היזם וכן לגבות את המהלך בחקיקה. יזם תמ"א 38 צריך להבהיר לדיירים כבר מתחילת התהליך כי לשמור על שקיפות מלאה מול כל בעלי הדירות והשקיפות צריכה להיות הדדית בפרויקט של תמ"א 38 כלומר, כל התמורות צריכות להיות גלויות בשלבי התהליך. עו"ד עידן מנצ'ל, מהמשרד של גולדפרב זליגמן, מציין כי כל התמורות בתהליך של תמ"א 38, חייבות להופיע באופן מפורש בחוזה, גם כאשר התמורות לבעלי הדירות לא צריכות להיות זהות, אך גלויות לכולם. יתר על כן, מציין עו"ד מנצ'ל, בחוזה צריכה להיות הוראה ברורה כי היעדרה של השקיפות מהווה הפרה של ההסכם אשר יכול להביא לביטולו. רון חן, מסביר כי עו"ד של פרויקט תמ"א 38, נתפס על ידו במי שאחראי על ניהול תקין שלו, וכאשר בעלי הדירות סומכים על העו"ד ומקבלים אותו כאמין, הוא יוכל לנווט את הפרויקט למקום שהוא טוב גם עבור יזם תמ"א 38.
|