מאמרים בנושא תמ"א 38

תל אביב: התקן השתנה – והחברה היזמית לא תוכל לבצע פרויקט תמ"א 38
עו"ד דניאל גולשה
בית המשפט דחה עתירה של חברה שביקשה לבצע פרויקט תמ"א 38 בתל אביב במסלול של חיזוק המבנה, וקבע כי לא תוכל לקבל פטור מהיטל השבחה.

בית המשפט לעניינים מנהלים בתל אביב דן בשאלה האם מבנה זקוק לחיזוק מפני רעידות אדמה, וקבע כי יש לבחון זאת במועד שבו נדונה הבקשה להיתר, על פי נוסח תקן הנדסי 413, ולא ביום שבו אושרה התוכנית למתחם. לפיכך, לא קיבלה השופטת רחל ברקאי את טענתה של החברה היזמית "רם התחדשות עירונית" כי הנוסח הקובע של התקן הוא זה שהיה קיים במועד שבו אושרה תכנית המתחם. לפיכך, בשל שינוי התקן, לא תוכל העותרת לקבל פטור מהיטל השבחה בפרויקט אשר בשדרות בן ציון בתל אביב.
בשנת 2003 הוכרזה תל אביב כאתר מורשת עולמית וכ"עיר לבנה", אשר לאחריה פרסמה עיריית תל אביב את התכנית תא/3458 למתחמים שיש להם ערך אדריכלי. מטרתה של התכנית הייתה לשמור גם עבור מבנים שלא הוגדרו לשימור, על המרקם האורבני המיוחד שלהם. על פי התכנית, חולקה העיר לארבעה מתחמים כאשר לכל מתחם הוכנה תכנית. עבור רובע 3 פורסמה תכנית כזאת בתחילת 2018 אשר על פיה ניתן לחזק, במתכונת ייחודית, מבנים מסוימים כך שיעמדו בפני רעידות אדמה.
החברה היזמית "רם התחדשות עירונית" הגישה בשנה שעברה בקשה להיתר עבור פרויקט של תמ"א 38 בתל אביב שאמור להתבצע ברובע 3 של העיר. על פי הבקשה, ייהרס מבנה בשדרות בן ציון בן קומה אחת ובמקומו ייבנה בניין שבו 14 דירות בחמש קומות. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של עיריית תל אביב, קבעה שעל פי תיקון מספר 6 לתקן של עמידות מבנים מפני רעידות אדמה (תקן 413), מדובר במבנה נמוך והוראות תמ"א 38 אינן חלות עליו.
עבור החברה היזמית, להחלטתה של הוועדה המקומית הייתה השלכה כלכלית, מכיוון שהיא מונעת ממנה לקבל את ההטבה המשמעותית של פטור מתשלום היטל השבחה על פי תמ"א 38. חברת "רם התחדשות עירונית" הגישה עתירה כנגד הוועדה המקומית של עיריית תל אביב ובה היא טענה שיש להחיל את התיקון הקודם (תיקון מספר 5) על הבקשה שלה, מכיוון שהוא היה תקף בזמן שאושרה התכנית של רובע 3, ובמועד זה הבניין עמד בקריטריונים של תמ"א 38.
מנגד טענה הוועדה המקומית כי העתירה הוגשה חודשים ארוכים לאחר שהעותרת קיבלה את תשובתה ולפיכך יש לדחות אותה. בנוסף, טענה הוועדה המקומית כי התכנית אינה מבטאת תקינות הנדסית אשר נקבעת על פי תקן מקצועי משתנה אלא מבטאת מדיניות תכנונית. לכן יש לבחון בקשה להיתר בניה בהתאם לנוסח של התקן ההנדסי אשר קיים באותו הזמן ולא על פי התקן הלא רלוונטי כבר שהיה תקף בעת אישור התכנית.
הן מההיבט של השיהוי בהגשת העתירה והן מבחינה מהותית קיבלה השופטת ברקאי את טענות הוועדה המקומית. עוד אמרה השופטת הבכירה שאם תתקבל פרשנות החברה העותרת יביא הדבר למצב שבו יינתן היתר לפי תקן שכבר לא בתוקף גם כאשר מדובר בתוכנית אשר פורסמה שנים קודם לכן. מצב כזה, לדברי השופטת ברקאי, אינו סביר, למרות שהיה תקף בזמן שהתוכנית אושרה.
בנוסף ציינה השופטת ברקאי, כי גם על פי התכלית של תמ"א 38, שהיא חיזוק מבנים בשל האופי ההנדסי שלהם, יש לקבל החלטה לגבי מבנה מסוים האם נדרש לו חיזוק, על פי התקן העדכני בעת שהתקיים הדיון בבקשה שהוגשה להיתר. עוד העירה השופטת ברקאי כי החברה העותרת לא הציגה חוות דעת בעניין חיזוק מבנה שלא תואם את תמ"א 38, אשר יצדיק את הצורך בפרויקט ויאפשר לה ליהנות מההטבות הניתנות מכוח תמ"א 38.
השופטת קבעה כי העתירה נדחתה וחייבה את העותרת בהוצאות על סך 15 אלף שקלים.

כתב: עו"ד דניאל גולשה

פסקי דין קשורים:

 

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה