מדובר על תמ"א 38/2 . הבנתי שרק אחרי מילוי שאלון מיסוי היזם יוכל לדעת האם הפרויקט הוא כדאי מכיוון שהרווח שלו הוא גבולי . תוכל להסביר לי מה יכול לגרום לו לא לקחת את הפרויקט? כאשר נמלא את שאלון המיסוי. מה ימנע ממנו לקחת אותו?

ועוד שאלה...מה זה שאלון מיסוי...מה אנו הדיירים נצטרך לכתוב בו?

תודה

עסקת תמ"א 38/2 היא עסקה בה בעלי הדירות מוכרים את זכויות הבניה במגרש בתמורה לקבלת שירותי בניה לבניית דירתם החדשה (ולרוב הגדולה יותר + חניה וכו').


בעסקה בה אדם מוכר זכויות במקרקעין, חל מס שבח (על השבח שבין שווי הזכויות כשקנה אותן לבין שוויין כעת, כשהן נמכרות ליזם).
על אף שזכויות תמ"א 38 פטורות ממס שבח, בתנאים מסוימים, בעלי הדירות מוכרים גם זכויות ת.ב.ע (תכנית בניין עיר), אלו זכויות בניה, שהועדה המקומית אישרה לבניין, ולא התמ"א.
על מכירת זכויות אלו יש מס שבח, וע"פ החוק מס השבח חל על בעלי הדירות.

אלא שהמקובל הוא שבעסקאות תמ"א 38/2, היזם מתחייב לשאת בכל תשלומי המיסים (הן המס שחל על היזם והן המס שחל על בעלי הדירות), ולכן הוא מבקש 2 דברים:
1. מי שיש לו פטור ממס שבח, מחוייב להתשמש בו לטובת העסקה.
2. נדרש לענות על שאלון מיסוי.

היות ומס שבח חל, באופן ספציפי לגבי כל בעל דירה, בהתאם לנתונים שלו (מועד רכישת הדירה, המחיר שבו היא נרכשה, השבחה שנעשתה בדירה, הוצאות נוספות ששולמו וכו') בעלי הדירות נדרשים למלא שאלון מיסוי שיסיע ליזם להעריך (בהיוועצות עם גורם מקצועי) את היקף המס שיחול בעסקה ושעליו לשלמו.

בעסקאות שהכלכליות בהן גבולית, עניין המיסוי הוא מאוד קריטי ונכון לבחון אותו מראש.
(אם למשל היזם יגלה שרק לחלק קטן מבעלי הדירות יש פטור, ולגבי היתר עליו לשלם מס שבח, ייתכן וסכום מס גבוה יגרום לו לא לקחת את הפרויקט).


בהצלחה,