מאמרים בנושא תמ"א 38

עו"ד אסף לאור
קריית ביאליק: פרויקט תמ"א 38 יבוצע במבנה אחד מתוך שני מבנים של בית משותף – למרות התנגדות הדיירים. המפקח על המקרקעין אישר ביצע עבודות חיזוק במבנה אחד מתוך שני מבנים של בית משותף, לאחר שהתרשם כי זכויותיהם של בעלי הדירות במבנה השני לא יפגעו. קרא עוד...
כתב: עו"ד רועי פריד
היקף פרויקט תמ"א 38 בחולון במסלול של הריסה ובנייה מחדש צומצם משמעותית על ידי ועדת הערר המחוזית תל אביב, בשל העומס על התשתיות. בעלי הדירות עתרו כנגד ההחלטה לצמצם את היקף הפרויקט, אך עתירתם נדחתה על ידי בית המשפט. קרא עוד...
עו"ד גיא יקותיאל
המפקחת על המקרקעין אישרה את הפרויקט, לאחר שקיבלה את טענות הדיירים שתבעו את בעל הדירה הסרבן. יחד עם זאת, היא קיבלה את הטענות של בעל הדירה הנתבע כי אחד ממקומות החנייה קרוב מדי אל דירתו ואת חששו מפני הרעש הצפוי לו מהמעלית שתוקם. קרא עוד...
עו״ד רועי פריד
חיפה: דייר תבע חברת בנייה שמבצעת תמ"א 38 "ומהווה מטרד עבורו" – ונדחה על ידי בית המשפט
תביעה לפיצוי על חוסר נוחות ועל רעש בשל עבודות לביצוע פרויקט של תמ"א 38 שהוגשה על ידי שכן הגר בבניין סמוך, נדחתה על ידי בית המשפט, אשר קבע כי רווחת הפרט לא יכולה לבוא על חשבון רווחת הציבור.
קרא עוד...
עו״ד רועי פריד
תביעה לפיצוי על חוסר נוחות ועל רעש בשל עבודות לביצוע פרויקט של תמ"א 38 שהוגשה על ידי שכן הגר בבניין סמוך, נדחתה על ידי בית המשפט, אשר קבע כי רווחת הפרט לא יכולה לבוא על חשבון רווחת הציבור. קרא עוד...
עו"ד עמרם נהרי
יזמית תמ"א 38 קיבלה אישור של הוועדה המחוזית להוסיף קומות בלי מרווח בין מגרשים גובלים לבניין על קו בניין אפס. נדחתה הטענה אשר הוגשה כי בנייה זו עומדת בסתירה לתוכנית המתאר ועלולה לגרום לצפיפות. קרא עוד...
עו"ד דניאל גולשה
בית המשפט דחה עתירה של חברה שביקשה לבצע פרויקט תמ"א 38 בתל אביב במסלול של חיזוק המבנה, וקבע כי לא תוכל לקבל פטור מהיטל השבחה. קרא עוד...
עו"ד רועי פריד

בעלת דירה התנגדה לפרויקט תמ"א 38 ברמת גן, גם לאחר שהחברה היזמית ביצעה שינויים בתוכנית, בעקבות בקשותיה. בית המשפט דחה את העתירה שהגישה נגד החברה היזמית והוועדות המקומיות לתכנון וחייב אותה בתשלום הוצאות של 10,000 שקלים.

קרא עוד...
עו"ד דניאל גולשה
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של עיריית גבעתיים סירבה לבקשת תושבת העיר בת 70 עם מוגבלות לקבל היתר לתוספת בנייה של מקלחת וחדר שירותים בצמוד לחדר השינה שלה. החלטת המועצה המקומית תאמה את מדיניות של הוועדה המחוזית שפורסמה לפני כשנתיים, האוסרת על מתן היתרי בנייה בצפון-מערב גבעתיים כדי לאפשר קידום של תכנית התחדשות עירונית. הוועדה המחוזית קבעה בהחלטתה מלפני שנתיים תנאים מגבילים, שימנעו ככל שאפשר ניצול של אחוזי בנייה, כך שלמעשה היא סיכלה אפשרות לבצע פרויקטים של תמ"א 38 בגבעתיים, כמו גם פינוי בינוי. קרא עוד...
עו״ד דניאל גולשה
בעלי דירות בבניין בפתח תקווה חתמו עם חברת "חיזוק פלוס מקבוצת תמ"א 38", הסכם לפיו היא תחזק את הבניין במסגרת פרויקט של תמ"א 38. בעלי דירה שדירתם ממוקמת בקומת הגג של הבניין נערכו לתקופת העבודות ושכרו דירה לעצמם, ואת הדירה בבניין הם השכירו בחודש יוני 2015. ארבעה חודשים לאחר שהעבודות החלו, עזבה השוכרת את הדירה והיא נותרה ריקה. בעלי הדירה הגישו תביעה כנגד החברה היזמית בבית משפט השלום בפתח תקווה על הנזקים שנעשו בדירה, על החזר של דמי שכירות ועל עוגמת נפש שנגרמה להם. קרא עוד...
עו"ד אהוד צ'אושו
יזם תמ"א 38 והחברה אשר בבעלותו קידמו פרויקט של תמ"א 38 ברמת גן. אחד מבעלי הדירות שלח מכתבים אל חברי המועצה, אל השופט יאיר חסדיאל אשר דן בעתירה שהגיש, אל ראש העיר ואל דיירים בבניין ובהם תיאר התנהלות קלוקלת מצד היזם. לטענת בעל הדירה, היזם מרמה את הוועדה המקומית של עיריית רמת גן, מגיש לה תוכניות שיש בהן פגמים וטעויות וכן אינו מקיים החלטות שיפוטיות. במשך שבע שנים התנהלו בין היזם לבין בעל הדירה הליכים משפטיים הנוגעים לתוכנית הבנייה של פרויקט תמ"א 38.  קרא עוד...
מאת: עו"ד דניאל גולשה

בעלי דירות מבקשים להשאיר להם את האופציה לבצע פרויקט תמ"א 38 בתל אביב, ולכן פנו בעתירה לפני שלוש וחצי שנים לביטול תוכנית של עיריית תל אביב. זו ביקשה לשנות את ייעוד החצר בבניין הנמצא ברחוב אבן גבירול ולהקנות לה את הזכות להפקיע את השטח על מנת להקים דרך ציבורית. קרא עוד...

עו״ד רועי פריד

יזם תמ"א 38 חתם לפני כארבע שנים, באמצעות חברה שהייתה בבעלותו, הסכם עם דיירת בבניין ברחוב דיזינגוף בתל אביב, לפיו היא תשיג את הסכמת כל הדיירים לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין. החברה התחייבה לשלם סך של 150 אלף שקלים אם תשיג את הסכמתם, וזאת ללא תלות בכך שהפרויקט של תמ"א 38 אכן ייצא לפועל וללא תנאים אחרים. כמו כן, נכתב כי הדיירת עמדה במשימתה לשביעות רצונה של החברה ושהיא זכאית לקבל את התשלום שסוכם. היזם חתם על ההסכם שחתמה החברה כערב. קרא עוד...

מאת: עו"ד דניאל גולשה
יזם תמ”א 38, ביקש לקדם פרויקט בבניין ברחוב עזרא שבעיר תל אביב, כאשר אחת מהדירות בבניין נמצאת בבעלותו. מדובר בפרויקט שבו יחוזק הבניין כדי שיוכל לעמוד בפני רעידות אדמה וכן יתווספו לו שתי קומות וחדרי יציאה על הגג.  קרא עוד...
מאת: עו"ד ריטה חזן
בני זוג חתמו על הסכם עם חברת הבנייה "נורה יזמות הכרמל לניהול פרויקטים ונדל"ן" בשנת 2012 על רכישת דירה שנבנתה בפרויקט של תמ"א 38 בעיר חיפה. שטח הדירה שנרכשה הוא 202 מ"ר ולדירה מצורפים גם מחסן ומקום חנייה. כשלוש שנים לאחר חתימת ההסכם נכנסו הרוכשים לדירה וגילו בה ליקויים בניקוז ובאיטום. בנוסף גילו פגמים בתריסים, בדלתות והחלונות וכן בריצוף. הם גילו גם מתקנים שאינם תואמים את תכנית הבנייה. כמו כן, גילו כי קיבלו רק מקום חנייה אחד ולא שני מקומות חנייה כפי שהובטח, ושגם מקום החנייה שניתן להם הינו במכפיל חנייה צר, שלא עומד בקריטריונים התכנוניים והוא צר מדי עבור רכבם. קרא עוד...
מאת: עו"ד אודליה נמיר
בית המשפט חייב את חברת הבנייה להחזיר לרוכשי הדירה הוצאות הקשורות בביטול הרכישה במסגרת פרויקט של תמ"א 38 קרא עוד...
מאת עו"ד גיא יקותיאל
חברת "משהב" עתרה נגד עיריית בני ברק בטענה שאינה אוכפת צו הריסה, אשר הוצא לבניין הצמוד לבניין שבו היא מבצעת פרויקט תמ"א 38 ברמת גן. קרא עוד...
מאת עו"ד דניאל גולשה
עיכוב של 7.5 חודשים במסירה וחור גדול ברצפה...
שתי חברות בנייה המעורבות בפרויקט של תמ"א 38 ברמת השרון, טענו בין השאר כי רוכשי דירה ויתרו על זכותם לתבוע את החברות וספגו ביקורת חריפה משופט בית משפט השלום בתל אביב. קרא עוד...
כתב: עו״ד יגאל (ישראל) מדר
בעלת דירה בחיפה הגישה תביעה נגד שני יזמים, אשר התקבלה בחלקה בבית המשפט. התובעת טענה שפרויקט תמ"א 38 שהשניים ביצעו בבניין שבו היא מתגוררת היה רצוף הפרות ושהדירה המשופצת נמסרה לה באיחור. השופט אהרון שדה קבע כי היזמים ישלמו לה פיצוי של כ-51 אלף שקלים. קרא עוד...
מאת עו"ד יורם פיינברג
חברת "לב הנחלה נכסים" המחזיקה ב-95% מזכויות בניין בן מאה שנה בעיר תל אביב ובו שלוש קומות, פנו לבית משפט השלום בתל אביב בתביעה לפירוק שיתוף על מנת שתוכל לממש את תוכניתה לבצע פינוי בינוי. התובעת פועלת כבר כמה שנים במטרה לפתח את הקרקע ובכלל זה נקטה צעדים להליכים של פינוי נגד דיירים מוגנים, וכן הכינה תוכניות בנייה והגישה אותן לרשויות. קרא עוד...
עו"ד עמנואל יוזוק
בית המשפט קבע כי לא ניתן לכפות על דיירים שחתמו על הסכם תמ"א 38 עם חברה יזמית אחת, המשך התקשרות עם חברה יזמית אחרת: "פרויקט מורכב שמצריך אמון"  קרא עוד...
עו"ד רועי פריד
בעלי דירות בבניין בחיפה החליפו את החברה היזמית של פרויקט "עיבוי-בינוי" בחברה אחרת; בית המשפט קבע כי הם הפרו את החוזה וחייב אותם לפצות אותה קרא עוד...
חברת פרומוט
רכשתם דירה עם חניות באמצעות מתקני חניה, הבניין שלכם עומד לעבור תמ"א עם מצוקת חניה... ברוכים הבאים למועדון. כל מה שרציתם (ואתם צריכים) לדעת על מתקני חניה והשימוש בהם בבניינים משותפים... המדריך המלא והלא מצונזר!
  קרא עוד...
מערכת פסק דין
חברה יזמית הגישה עתירה לבית המשפט ובו טענה כי תקן החניה שקבעה עיריית הרצליה לפיו נדרש יזם תמ"א 38 להקים שתי חניות לכל דירה, הוא אינו חוקי. בית המשפט דחה את העתירה לאחר שקבע כי העתירה שהוגשה לפני שבקשת ההיתר של העותרת הוכרעה, הוגשה מוקדם מדי. קרא עוד...
אדריכלית עדנה מור
אדריכלית עדנה מור, יו"ר איגוד האדריכלים העצמאיים בישראל במאמר מיוחד (ולא מצחיק) לפורים. מס' מקרים מייצגים של מתחפשים ומתחזים בתהליכים של התחדשות עירונית. עוד מכשולים בתהליכים המסובכים גם ככה. קרא עוד...

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

התחדשות עירונית 2022

ניתן לקבוע כבר ברמת וודאות גבוהה שהשנים הקרובות יהיו תור הזהב של ההתחדשות העירונית. עתודות קרקע נמוכות, מחירי נדל"ן גבוהים ושיכונים מתפוררים במרכזי הערים הם כר פורה לגל ענק של פרויקטים.
נוסיף לכך את ההחלטה להוריד את אחוז ההסכמה לפינוי בינוי לתביעת דיירים סרבנים בפינוי בינוי ל 66% מהבעלים במקום 80% היום. נוסף גם סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב כך ששיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, גם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן.

מאות ואולי אלפי פרויקטים תקועים בשל דיירים "סרבנים" שחרור החסם הזה עשוי להקטין את הזמן הממוצע להבשלת פרויקט בשנתיים ויותר.

ההתבגרות של השוק כוללת גם הסכמה כללית שתמ"א 38 חיזוק היא החלופה הפחות מועדפת ואם יש ברירה אז עדיפים פרויקטים מתחמיים של פינוי בינוי או לפחות הריסה והקמה של בניין חדש (תמ"א 38 2)

אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה