שלום,
רציתי לשאול לגבי ליווי פיננסי וערבות אוטונומית בתמא 38/1.
1. מה הקשר בינייהם במצב שהקבלן הפסיק את העבודות? כלומר מי יכסה את העלויות שנשארו כדי להמשיך לבד את הפרוייקט? הבנק או הערבות? לא כל כך ברור הקשר בינייהם. סכום הערבות בודאי לא יספיק לכסות את העלויות מאחר וכפי שהבנתי הוא רק 20% מהעלות. לא ברור לי הנושא הזה. מה יקרה במצב של בעיה?.
2. נאמר לי שהקבלן לא יכול להתחיל בניה עד שהוא לא מוכר מס' דירות ומפקיד את הכסף בבנק שמלווה פיננסית. האם זה נכון? האם זה אמור להיות כתוב בחוזה או שזה "ברור" מבחינה משפטית ברגע שיש בנק שמלווה את הפרוייקט.

תודה!

רונית שלום רב,
בפרוייקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק ותוספות בניה (תמ"א 38/1) בהם יש ליווי בנקאי, הבנק הוא זה שמעמיד את הערבות והוא גם זה שמממן את הפרוייקט ומעמיד ערבויות חוק מכר לטובת רוכשי הדירות החדשות.
הליווי מותנה כמובן בדרישות מוקדמות מול היזם לרבות העמדת הון עצמי ולעיתים מכירה מוקדמת של דירות ומותנה בכך שאתם תשעבדו לטובת הבנק את זכויותיכם ביחידה הרישומית החדשה שתרשם.
תנאי הליווי מוסדרים בהסכם בין היזם לבין הבנק.
מערכת היחסים בין הבנק לביניכם מוסדרת במסמך משולש בשם גילוי לממשכן עליו חתומים הבנק, בעלי הדירות וגם היזם.
על מנת לתת תשובה ברורה לשאלותיך יש לבחון את המסמכים הפרטניים לפרוייקט שלכם.
על פי רוב במקרה בו הקבלן נקלע לחדלות פרעון ואינו יכול להמשיך עומדת בפני הבנק הברירה למנות קבלן אחר אשר ימשיך את ביצוע הפרוייקט בליווי של הבנק או לצאת מהתמונה ולמכור את הזכויות המשועבדות לטובת הבנק. במקרה הראשון אתם לא מממשים את הערבות כיוון שהפרוייקט נמשך. במקרה השני אתם מממשים את הערבות ולכאורה הקבלן החדש רוכש את הזכויות נקיות, אולם כיוון שבכל מקרה המשך הפרוייקט מותנה בקיום ההיתר נדרש כי אתם והקבלן החדש תגיעו לסיכום.

בברכה,

אילן גלזר, עו"ד

תכנס למאמר שרשם רו"ח גנדי גורביץ' על פיקוח פיננסי , באתר אפיקים
יעשה לך המון סדר בדברים
בהצלחה!
https://www.afikim38.com/saleslawtama38/

שלום וברכה,

מציע לך בחום להכנס לאתר של אפיקים תמ"א 38
הם מדברים רבות על הליווי הפיננסי, והקשר בין ערבויות לסיכון וגם איך לגזור בצורה נכונה את גובה הערבות ולא עפי כללי אצבע פרמיטיביים, הצלחה!