שלום,
אנחנו בשלב בחירת עורך דין בעסקת תמא 38/2.
יש לנו מחלוקת עם היזם לגבי תפקידו של העורך דין. אנחנו רוצים שהעורך דין ייצג אותנו גם לעניין עריכת ההסכם וגם לייצוג משפטי מלא במקרה וישנה הפרה של ההסכם מצד היזם ועד מקרה של צורך בחילוט ערבויות בנקאיות או חילוט ערבות חוק מכר אם נצטרך.
כמובן שדרישה מעין זו מייקרת את עלות העיורך דין. האם זה מקובל בעסקאות מעין אלה או שמקובל שעורך הדין מטפל רק בעניין ערכית החוזה ובזה פחות או יותר מסתיים תפקידו (מעבר לרישום צו בית משותף וכו'...)?
תודה!

דור שלום רב,

העלית בשאלתך נקודה חשובה ומעניינת מאוד,

והאמת היא שאין תשובה "הרמטית" לשאלה. אבל כן חשוב לציין ש:

1. אם ישנן ערבויות בנקאיות טובות הכוללות כתב הוראות לנאמן מפורש (לביצוע, לתשלומי המיסים, לתשלומי השכירות, לתקופת הבדק וכו') הסיכוי שיידרש הליך משפטי משמעותי קטן באופן ניכר.

2. קשה מאוד לתמחר מראש עלויות של הליכים משפטיים כי לא באמת יודעים להגדיר "עד לאן תיק שכזה יכול להגיע" ולכן התחייבות של עורך דין לייצג בכל הליך משפטי מכל סוג, עלולה להיות בעייתית.

3. כן חשוב שעורך הדין ילווה וייצג את בעלי הדירות גם בתקופת הבדק (ע"פ מניין החודשים שנקבעה לטובתו ערבות בהסכם).

בהצלחה,

שלום רב
אנחנו לקראת פרוייקט תמ"א 38/2 בחיפה. אילו ערבויות יש להכניס לחוזה ובאיזה היקף על מנת להבטיח את הפרוייקט גם אם יהיו קשיים ליזם?
האם ערבויות בנקאיות מבטיחות אותנו כאשר היזם פושט רגל?
איך משתמשים בערבויות כדי להשלים את הבניה במקרה של הסתלקות היזם?
תודה רבה
עמוס

עמוס שלום רב,
השאלה שלך נוגעת לליבו של הסכם התמ"א עם הקבלן/יזם שבחרתם.
זה תפקידו של עורך הדין שייצג אתכם לקבוע את סוג והיקף הערבויות שתבטחנה את זכויותיכם במקרה של חדלות פרעון/פשיטת רגל הקבלן/היזם או במקרה של אי קיום התחייבויות הקבלן/היזם, תוך בחינת כל נסיבות הענין לרבות זהות הקבלן/יזם ואיתנותו הפיננסית.
באופן עקרוני בפרוייקט של תמ"א 38 הכולל הריסה ובניה מקובלות הערבויות הבאות: ערבות בנקאית מסוג חוק מכר על מלוא שוויה של הדירה החדשה, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת דמי שכירות, ערבות בנקאית שתפקידה לכסות חשיפה אפשרית של בעלי הדירות במס, ערבות בנקאית להבטחת תיקון ליקויים במהלך שנת הבדק לאחר השלמת הבניה וערבות בנקאית להבטחת רישום הבית המשותף בסיום הפרוייקט.
פרוייקט מסוג זה מלווה על ידי בנק ובמקרה שהקבלן פושט את הרגל, בהנחה שלא מצליחים להגיע עם הבנק להבנה לגבי המשך ביצוע הפרוייקט על ידי קבלן שהבנק יכניס בנעלי הקבלן שפשט את הרגל, יש לפנות לבית משפט על מנת לממש את הערבות. במקרה זה כנגד קבלת הכסף (שווי דירה חדשה) בעלי הדירות מוותרים על זכויותיהם בדירה.

בברכה,

אילן גלזר, עו"ד