לקראת פרוייקטים מסוג תמ"א 38, השיחות בין הצדדים נוטות לעסוק בעיקר בנושאים כמו זכויות בניה, תמורות (מעלית, ממ"ד, מרפסת שמש וכן הלאה) ולוחות זמנים. כל זה מאוד מעניין וחשוב, אבל מה שבאמת יאפשר לכם לישון בשקט, בידיעה שתקבלו את כל מה שהובטח לכם (או שווה ערך), הן הערבויות – ביטחונות שחיוני לכלול בהסכם, כדי לצמצם ולמזער את הסיכון הכרוך בעסקה.
עלותן של כל הערבויות והבטחונות משולמת על ידי היזם, כמובן.

1. ערבות ביצוע– ערבות שתפקידה להבטיח את קיום התחייבויות היזם בהסכם. ניתן להפעילה ולקבל את הסכום שהיא מבטיחה בכל עת, בכפוף לתנאי ההסכם והערבות. מטרתכם, כבעלי דירות בבניין בפרוייקט תמ"א, הוא כי סכום הערבות יהיה גבוה ככל היותר, וכי יהיו כמה שפחות תנאים להפעלתה. במקרה שבו מדובר בערבות אוטונומית, המימוש של הערבות פשוט יותר ובד"כ, אם אין הגבלה בהסכם, לא נדרש הליך משפטי לצורך מימוש הערבות.
2. ערבות מיסים – במידה והיזם מנצל זכויות בנייה שאינן מכוח תמ"א 38 ייתכן ויוטל מס שבח.
את המס גובות הרשויות מבעלי הדירות. גם אם בהסכם כתוב שהיזם נושא בכל המיסים, תפקידה של ערבות זו להבטיח שהיזם ישלם בפועל את המס, אחרת הדיירים יפרעו את הערבות לטובת תשלום המס. רצוי שגובה הערבות ייקבע ע"י יועץ חיצוני המומחה בנושא מיסוי תמ"א 38 ושהערבות תהיה אוטונומית.
3. ערבות רישום – נועדה להבטיח שעם סיום הפרויקט היזם ישלים את הרישום בטאבו לבית המשותף על-פי המבנה החדש: ההרחבות וההצמדות (חניה, מחסן) בדירות הקיימות וכן הדירות החדשות. ערבות הרישום צריכה להיות ערבות אוטונומית אשר תעמוד בתוקף עד למועד המאוחר ביותר בו היזם מחוייב לרשום את הבניין כבית משותף בטאבו.
4. ערבות בדק – מטרתה להבטיח את מחוייבות היזם לבעיות ונזקים בהרחבות אשר בנה (ממ"ד, מרפסת וכו'). אם, לדוגמא, תהיה נזילה בחיבור שבין הממ"ד לדירה, והיזם יתמהמה בטיפול בבעיה, באופן שמפר את ההתחייבות שלו בהסכם, לתיקון ליקויים, תוכלו לעשות שימוש בכספי הערבות כדי לתקן אותה בעצמכם.
5. ערבות שכירות – מבטיחה תשלומי שכר דירה במקרה של פינוי הדירה (רלוונטי בעיקר במקרה של הריסה).

כל ערבות היא בעלת משמעות שונה אך חשובה, וחשוב לא פחות הוא גובה סכום הערבות. ככל שהסכום גבוה יותר כך הבטוחה שבידי בעלי הדירות שווה יותר, והאינטרס של היזם לעמוד בהתחייבותו חזק יותר.
אין סכום קבוע לכל ערבות, והסכום נקבע בהתאמה לכל ופרויקט.
חשוב לזכור כי הקמת הערבויות, גם אם לא מממשים אותן, כרוכות בעלויות גבוהות מאוד ליזם, ולכן האינטרס שלו הוא להקטין את גובה הערבות. המלצתי היא להתעקש פחות על ריצוף המרפסת ויותר על גובה הערבות. במקרה של כישלון הפרויקט, ערבות משמעותית תציל אותו (ואת הנכס שלכם) ותאפשר לכם להמשיך את הבניה עם מינימום הפרעות.