מאמרים בנושא תמ"א 38

המוכרים לא ידעו כי בבניין התקבל היתר לביצוע תמ"א 38 - והסכם זיכרון דברים לרכישת הדירה בוטל
עו"ד נדית ניסים
בית המשפט ביטל את העסקה שבה נכתב זיכרון דברים לרכישת דירה במחיר של 818 אלף שקלים. הרוכשים דרשו לאכוף את הסכם זיכרון הדברים, המוכרים טענו כי הם חתמו בטעות לפני שידעו שהתקבל היתר לביצוע תמ"א 38
 

 

 

הרוכשים נתקלו במודעה בלוח "יד 2" על מכירת דירה ברחוב שניאור זלמן בחיפה בסכום של 830 אלף שקלים. הם יצרו קשר עם המוכרים ובינואר 2017 הגיעו לראות את הדירה כאשר הם מנהלים משא ומתן טלפוני עם הבת של המוכרים, שבסופו סוכם כי סכום הרכישה יהיה 818 אלף שקלים. הרוכשים נתנו למוכרים שיק על סך של 50 אלף שקלים כדמי רצינות, ונחתם זיכרון דברים בין שני הצדדים.

במהלך השבועיים מיום החתימה על ההסכם, החליטו המוכרים לסגת מהעסקה והודיעו על כך לרוכשים באימייל. המוכרים רצו לבטל את העסקה לאחר שהתברר להם שהבניין קיבל היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38 ולפיכך דירתם שווה הרבה יותר.

הרוכשים הגישו תביעה נגד המוכרים ודרשו לקבוע כי זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים הוא הסכם תקף ומחייב.

הרוכשים טענו לעומתם כי הסכם הזיכרון דברים איננו מסמך מחייב, מכיוון שבמעמד החתימה עליו הם נמצאו בשלב של משא ומתן ולא ראו בו נוסח סופי, וכראייה לכך הצביעו על כך כי חסרים בו פרטים מהותיים כמו למשל מועדים ותנאים לתשלום. בנוסף טענו המוכרים כי הם אינם יודע קרוא וכתוב, וכי הרוכשים ניצלו עובדה זו כדי להחתים אותם על מסמך שהם לא הבינו את טיב העסקה ואת תנאיה. בנוסף טענו המוכרים כי הם חתמו על ההסכם כאשר הם לא ידעו שחלה התקדמות משמעותית בהליכי תמ"א 38, מה שהעלה את שווי הדירה באופן משמעותי. לפיכך, טענו המוכרים כי הסכם זיכרון הדברים לא מחייב אותם ויש לראות את העסקה כבטלה.

שופט בית המשפט המחוזי בחיפה, אברהים בולוס, קבע כי הסכם זיכרון דברים מחייב את שני הצדדים כאשר הוא עומד בשתי דרישות. הדרישה הראשונה היא "גמירות דעת" והכוונה היא כי שני הצדדים מבינים את העסקה ומסכימים לתנאים שלה. הדרישה השניה היא "מסוימות", כלומר שנכללו במסמך הפרטים החיוניים ביותר כדי לקיים את העסקה. השופט מצא כי שתי הדרישות הללו אינן מתקיימות כי חסרים בו פרטים מהותיים כגון תנאי ומועדי התשלום, ולא הוכח כי שני הצדדים הגיעו להסכמה עקרונית בעניין זה, ולכן לא מדובר בפרטים שאפשר להשלים אותם. כלומר, השופט התרשם כי המוכרים התייחסו למסמך כאל הסכם סופי ומחייב, וכי הצדדים ניהלו עדיין משא ומתן לגבי העסקה.

השופט דחה את בקשתם של הרוכשים לאכוף זיכרון דברים שנחתם בינם לבין בעלי דירה בבניין שמיועד לעבור תמ"א 38 בחיפה במחיר של 818 אלף שקלים, לאחר שקבע שחסרים פרטים מהותיים בזיכרון דברים ושהמוכרים לא התייחסו לזה כעסקה סגורה. יחד עם זאת, השופט לא קיבל את טענת המוכרים כי הם הוטעו ונוצלו, מאחר והרוכשים ניהלו את המשא ומתן מול בתם וחתנם של המוכרים. השופט גם דחה את טענת המוכרים שהם לא היו מודעים להליכים התכנוניים שנעשו בבניין כאשר הם חתמו על הסכם זיכרון הדברים.

לסיכום, העסקה בוטלה מכיוון שאי אפשר לכפות על המוכרים לקיים הסכם זיכרון דברים אשר נחתם בשלב של משא ומתן ואשר לא היתה בו הסכמה עקרונית לעניין התשלומים. המוכרים חויבו להחזיר לרוכשים את דמי הרצינות שקיבלו במעמד החתימה על זיכרון הדברים. הרוכשים חויבו בהוצאות משפט בסך של 10,000 שקלים עקב דחיית התביעה שלהם.

  • בא כוח המבקש: עו"ד נמרוד ערב
  • בא כוח המשיבים: עו"ד ניר סגל


עו"ד נדית ניסים עוסקת בתמ"א 38

** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

מעוניינים להתחיל בתהליך תמ"א 38 בבניין שלכם או לקבל הצעות מחברות נוספות?

      מלאו את הטופס או התקשרו 24/7 לטלפון 03-9411862          

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה