אורי שלום רב,
ניוד הזכויות בתמ"א 38, היא עניין מורכב מאוד.
ראשית, התמ"א אינה מפרטת מהו מנגנון ההמרה בין זכויות הבנייה, ולא ידוע מראש איזה שטח יוכל היזם לקבל במגרש ריק - בתמורה לחיזוק הבניין הישן. התשובה אמורה להתקבל על ידי מוסד התכנון ועל פי שמאויות שיגיש היזם, שיפרטו את עלויות החיזוק והתמורות, וכן את שווי זכויות הבנייה שהיו צריכות להינתן בבניין המחוזק. כלומר, מראש יש כאן מידה גבוהה של חוסר ודאות כלכלי.
שנית, העבודות בבניין הישן חייבות להסתיים לפני מימוש זכויות הבנייה במגרש הריק, ולא ניתן לממש אותן במקביל. על כן נדרש הון עצמי מספיק או מימון בנקאי רחב, דבר שיזמים רבים אינם יכולים לעמוד בו. בנוסף, עבודות החיזוק בבניין הישן מוגבלות בזמן, כך שאם היזם מתעכב עם השלמת העבודות, זכויות הבנייה שהיה אמור לקבל במגרש הריק עלולות לפקוע. תנאי זה מעלה את הסיכון הכרוך בפרויקט.
נוסיף לכך את התנאי הגורס כי הבניין המחוזק והמגרש הריק חייבים להיות באותה עיר - והנה צמצמנו את אפשרויות המימוש. בחוק התכנון והבנייה אין סעיף המגדיר את סמכויות הוועדה המקומית בענייני "ניוד זכויות", ועל כן גורם המעוניין בכך, נדרש לפנות לוועדה המחוזית, להתאזר בסבלנות ולהיות מוכן למספר שנים של המתנה.
|