אנחנו 5 בעלים שמתקשרים עם יזם לתמ"א 38/2 שיוסיף 7 דירות באחוזה חיפה. היזם הצהיר שכוונתו לממן את הפרויקט במימון עצמי וללא ליווי בנקאי. הוא יפקיד בנאמנות של 2 עוה"ד, ב"כ היזם וב"כ הבעלים, סך 6,000,000 ש"ח אשר ישוחררו לפי התקדמות הבנייה. 5 הדירות 'שלנו' יהיו בסיום כ-107 מ"ר.

א. האם יש לכתוב הערת אזהרה לטובת היזם על כל המגרש או רק על חלקו היחסי 'הנמכר'.
ב. האם יש לתת ליזם חזקה על דירותינו שייהרסו.
ג. האם חשבון הנאמנות ישלם גם את אגרות הבנייה, נוסף על שחרור הכספים לפי התקדמות הבנייה, וגם כפוף לשעבוד החלק היחסי של הפיקדון לבנק ששעבד את אחת הדירות שלקחו משכנתא במועד רכישתה.
ד. האם זה נכון שגם עו"ד היזם יהיה נאמן יחד עם עוה"ד שלנו בחשבון הנאמנות שבו מופקדים הכספים.

בתודה מראש

יעל שלום,

אנסה לענות על שאלותייך באופן כללי על אף שמוטב ללמוד את כל הוראות החוזה כדי להבין מה הקשר של הנושאים שהעלית לשאר הוראות ההסכם.

א. מקובל שעד שניתן היתר הבניה הערת האזהרה נרשמת על הרכוש המשותף ולא על הדירות עצמן.
ב. מקובל שכן, הדיירים מפנים את דירותיהם (לאחר שהם קיבלו את כל הערבויות, פוליסות ביטוח ודמי שכירות).
ג. תלוי בהסכמות שבין הצדדים (אני הייתי ממליץ לנסות יותר להתעקש על ליווי בנקאי, אם יש ליזם הון, ואם הפרויקט רווחי, אין סיבה שהבנק יסרב לתת ליווי בנקאי . גם לא ברור איזה ערבויות הוא נותן לדיירים, רק הפקדת הכסף בנאמנות ? לא ברור).
ד. זו אפשרות בכפוף לכך שהמפקח מטעם הדיירים, יאשר ויחתום על כל שלב שהושלם בצמוד לשמאי שיודע לתמחר את השלבים ואת שחרור הכספים בהתאם (כמו בליווי בנקאי).


מאוד ממליץ לבחון את העסקה היטב, כי המקובל הוא שבפרויקטים מסוג זה הדיירים מקבלים (במסגרת מכלול הערבויות וההגנות) ערבות חוק מכר בשווי הדירה העתידית.

בהצלחה,