שלום, בגוש בניינים (משותפים וללא הצמדות) בדרום ת"א נבדקת אפשרות לתמ"א 38/2. בכל אחד מהם, אחת מהדירות העליונות בנתה תוספת על הגג שאינה רשומה בנסח ובתקנון (אני מניחה שבהסכמת הדיירים אחרים אז). אותם בעלי דירות מצפים שבמסגרת הפרוייקט יוגדלו דירותיהם (שכבר הוגדלו קודם על ידם) ושבנוסף ינתן להם פיצוי על חלק משטח הגג הלא בנוי שהם התרגלו להינות ממנו. רציתי לשאול לעמדת החוק היבש בעניין, אך גם למה שמקובל, גם אם לא מתחייב מהחוק, במקרים דומים. כשמחלקים את "עוגת" תוספת הבניה בין הדיירים, האם החלק היחסי שלהם צ"ל מחושב על הדירה הבסיסית שהיתה להם, או הדירה המוגדלת דהיום? תודה.

איריס שלום רב,
בפרוייקטים של פינוי בינוי מסוג תמ"א 38 או מסוג מסלול מיסוי, מקובל (וגם לכך יש חריגים) שחישוב שטח הדירה הקיימת נעשה על בסיס הבנוי בפועל ובלבד שהבניה נעשתה על פי היתר בניה.
באופן דומה יש התחשבות מסויימת בשטח מרפסת הגג ובלבד שהשימוש בה נכלל גם הוא בהיתר הבניה.
הדבר מעוגן בפרקטיקה הנוהגת ואין לו עיגון חוקי, אולם זו הדרך הנכונה על מנת לרתום את בעלי הדירות עם התוספת להצטרף לפרוייקט.
הדבר נכון גם לגבי הדירות בקומות הקרקע שביצעו הרחבות או כל דירה אחרת בבניין הקיים שביצעה הרחבה.

בברכה,

אילן גלזר, עו"ד