אשרה שלום רב, אכן קיימים מצבים במיוחד בפרוייקט מסוג חיזוק ותוספות בניה בהתאם לתמ"א 38, בהם בשל תנאי הסביבה לא ניתן לתת לבעלי הדירות תמורה שוויונית. כעקרון הבסיס לפרוייקט מעין זה הוא מתן תמורה שוויונית ולכן הדרך הינה מתן פיצוי כספי או אחר לבעלי הדירות הנפגעות (תשלום איזון). היקף וגובה הפיצוי יכול להקבע על ידי שמאי מקרקעין. הקושי הינו אכן סוגיית המס שכן החוק אינו פוטר מתשלום מס כספים אשר אינם נכללים בגדר "שירותי בניה לפי תוכנית החיזוק". לשם המחשה דמי שכירות מקום שנדרש פינוי הדירה כתוצאה מהפרוייקט נכנסים על פי פרשנות רשויות המס לגדרה של הגדרה זו. אולם פיצוי כספי עבור איזון אינו נכלל בגדרה של זו. יתכן וניתן לטעון כי מדובר בהוצאה שקשורה במישרין ליישום התמ"א ובמקרה כזה היא תחסה בצילו של הפטור. זו טענה שלמיטב ידיעתי עד היום טרם נתקבלה. במידה וחל חיוב במס על תשלום האיזון תעלה השאלה האם היזם יכול לשאת בתשלום האיזון ובתשלום המס בגינו ועדיין להרוויח. זו כמובן שאלה שמתשתנה מפרוייקט לפרוייקט בהתאם למיקומו וכמות הדירות שניתן להוסיף במסגרתו. במקרים רבים במקביל לקידומו של המו"מ על נוסח החוזה, היזם פועל לתכנון הפרוייקט וזאת על בסיס הידוע והמקובל באותה רשות מקומית. מדובר בתוכניות שאינן סופיות וטרם נבחנו על ידי העיריה, אולם הן מסוגלות לתת לבעלי הדירות מושג לגבי הצפוי. בעסקאות בהן אנו מטפלים אנו דורשים לצרף להסכם תוכניות מוסכמות. סוגיית תשלום דמי שכירות או פיצוי בגין אובדן דמי שכירות בתקופת הפרוייקט גם היא סוגיה מסחרית כלכלית בעיקרה. מקום שהפרוייקט אינו מציג רווחיות גבוהה ברור שהיזם לא יוכל לשלם דמי שכירות או פיצוי בגין אובדן דמי שכירות. יחד עם זאת ברור שבנסיבות בהן באופן מובהק לא ניתן להמשיך ולהתגורר בדירה בשל עבודות המבוצעות בתוך הדירה, על היזם לשלם עבור דיור חלופי בתקופה בה מבוצעות עבודות אלו ולא ניתן להשתמש בדירה. אני מציע שתעלו נושא זה בפני היזם ובמידה ותשובתו תהיה שהפרוייקט אינו כלכלי דיו על מנת לשלם דמי שכירות/פיצוי בגין אובדן דמי שכירות, יהיה עליו להציג את דו"ח הרווחיות שלו לגבי הפרוייקט. דו"ח זה ניתן יהיה לבדוק בנקל באמצעות שמאי המתמצא בענין. בברכה, אילן גלזר, עו"ד
|