אודה למי שיוכל לענות לי מהן השלכות המס לדייר המתקשר בעסקה עם יזם לחיזוק הבניין בתמורה למכירת זכויות הבניה בבניין.

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבינים שזכתה לכינוי תמ"א 38 , יצרה כלים שמטרתם להקל ולעודד בעלי בתים לחזק את המבנים ולשפר ע"י כך את עמידותם בפני רעידות אדמה. במסגרת זו בוצעו תיקוני חקיקה שבאים להקל על מיסים והיטלים שהיו חלים על בעלי הנכסים ועל הקבלנים כתוצאה מיישום התכנית. ארבעה סוגי מיסים שחלים בעסקאות כאלו זכו למענה : מס שבח, מס רכישה, מס ערך מוסף והיטל השבחה. מס שבח בגין מכירת זכויות הבניה הנוספות שניתנו מכוח תמ"א 38 וכן מע"מ על שירותי הבניה שניתנים ע"י הקבלן בתמורה לזכויות אלו יהיו פטורים ממס. מס רכישה חל על הקבלן וגם הוא קיבל פטור ממס רכישה אך רק לגבי ההחלק ברכוש המשותף. בעלי הנכסים זכאים גם לפטור של 90% מהיטל ההשבחה שאמור לחול על כתוצאה מהשבחתו של הנכס ( קבלת זכויות בניה נוספות מכוח התמ"א) . חשוב להדגיש שבחלק נכבד מהנכסים גלומות זכויות בניה בלתי מנוצלות מכוח תכנית הבינוי העירונית שחלה על הנכס ואשר במסגרת ההתקשרות עם הקבלן רוכש הקבלן גם את הזכויות הללו. נקבע כי זכויות הבניה שניתנות מכוח תמ"א 38 יבואו בנוסף לזכויות אלו. על מכירת זכויות אלו לא ניתנו הקלות בתיקוני החקיקה שיצאו מכוח תמ"א 38 אך הן זכאיות לפטורים והקלות מכוח החוק הקיים . הוראת השעה שיצאה לצורך ההקלות קבעה מפורשות כי הקלות אלו לא יפגעו בפטורים הקיימים כבר בחוק. על מנת לברר את סוגיית המיסים הסבוכה מומלץ להתייעץ באופן ספיציפיו לא להסתמך על הכתוב. בדרך כלל בעסקאות של תמ"א 38 נוטל הקבלן את האחריות לתשלומי המיסים וההיטלים על עצמו אך היות ויש מיסים אלו תג מחיר רצוי לדעת מהו תג מחיר זה על מנת לזהות את המחיר הראוי לשווי זכויות הבניה בנכס.