הקלות מס בפרויקטים של תמ"א 38/2

בתקופה האחרונה הולכים וצוברים תאוצה פרויקטים מסגרת תמ"א 38/2, שעניינם הענקת זכויות בניה לקבלן מתוך מטרה לעודד מבנים מוגנים בפני רעידות אדמה, בדרך של הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו. בעוד שהתוכנית המקורית במסגרת תמ"א 38 התייחסה לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הרי שתיקון 2, אפשר כאמור גם הריסה ובנייה מחדש מתוך ראיית היתרונות הגלומים בכך.

פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח ביחס למכירת זכויות הבניה מהדיירים ליזם ובלבד שהתמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תמ"א 38 וכן בפועל אכן בוצע חיזוק של המבנה. הוראות אלה נחקקו בטרם תיקון 2 לתמ"א, שאפשר גם הריסה, ולגישת רשויות מיסוי מקרקעין לא יחולו במקרה של תמ"א 38/2 ובמקרה כזה יש לראות עסקות כאמור כעסקות קומבינציה, במסגרתן מוכר דייר חלק מזכויותיו במקרקעין כנגד קבלת שירותי בניה. הסיבה לכך היא לשונית בעיקרה: בעוד שחוק מיסוי מקרקעין דן בתמורה הניתנת ב"חיזוק של מבנה" הרי שבניה והריסה איננה בגדר "חיזוק" לגישת רשויות מיסוי מקרקעין.

להתאים את דיני המס גם לדיני התכנון

ניתן לחלוק על גישה זו. מבחינה מילולית תמ"א 38 עצמה מוגדרת כתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, ובכל זאת הוספה לה האפשרות גם לחיזוק בדרך של הריסה ובנייה מחדש. ומכאן שיש להתאים את דיני המס גם לדיני התכנון. מבחינה תכליתית תמ"א 38/2 מאפשרת תוצאות טובות הרבה יותר מאשר חיזוק של מבנה קיים ובנייה עליו - מבחינה תכנונית, הנדסית ובטיחותית. אין ספק שיש מקום לעודדן כחלק מהתחדשות עירונית, גם לאור השוואה לעסקות של פינוי בינוי, הזוכות להטבות מס נרחבות, אולם מעטות יוצאות לפועל עקב קשיים פרקטיים.

אמנם, גם לפי עמדת רשויות מיסוי מקרקעין ניתן להגיע לתוצאות של פטור ממס שבח בתמ"א 38/2 במקרים מסויימים, ככל שהדייר ינצל פטור למכירת דירת מגורים על-פי העילות הרגילות (אפשרות הקיימת בעסקת קומבינציה מכח סעיף 49א לחוק מיסוי מקרקעין). אלא שאפשרות זו לא תמיד מספקת פתרון טוב, בין מאחר שהיא מוגבלת בכך ששווי הדירה שתתקבל לא יעלה על תקרה של כ - 1.8 מיליון ש"ח (סעיף 49ז לחוק), ובין מאחר שהפטור במכירת דירה שאינה יחידה החל מ-2013 הוארך לאחת ל - 8 שנים (במקום אחת ל - 4 שנים), כך שדיירים לא מעטים אינם מעוניינים לשרוף פטור על פעולה שלמעשה אינה משקפת מכירה אמיתית ומותירה אותם עם דירה באותה הכתובת.

הפתרון לטעמנו עשוי להיות בדרך של פרשנות תכליתית של רשויות המס. עם זאת, וככל שעמדת רשויות המס לא תשתנה, יש מקום לחקיקה המרחיבה את הפטור ממס שבח, תוך החלתה רטרואקטיבית (כפי שנעשה אף בעבר ביחס לתמ"א 38). יצויין כי הצעת חוק פרטית ברוח זו הוגשה ע"י ח"כ יוחנן פלסנר ואחרים.