במכירת זכויות במקרקעין, מס השבח על פי הדין חל על המוכר, אולם ייתכנו עסקאות בהן הצדדים להסכם יבחרו לגלגל את מס השבח על הקונה (להלן: "עסקת נטו" ) כך שחלק מהתמורות המשולמות על ידי הקונה כוללות גם את מס השבח.
בסעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי במקרים בהם לפי ההסכם הקונה ישלם את מס השבח, המנהל רשאי לגלם את המס ולהוסיפו לשווי המכירה. גילום המס ייעשה בגין השבח, לאחר ניכוי הוצאות ופטורים.
נמחיש האמור באמצעות דוגמה מספרית: זכות במקרקעין נרכשה ביום 1/1/2013 ונמכרה ביום 1/1/2016 תמורת סך של 300,000 שקלים. שווי הרכישה, מתואם ליום המכירה, הוא בסך 150,000 שקלים, כך שהשבח הוא בסך 150,000 שקלים (300,000-150,000). שיעור מס השבח הינו 25%. ככל שהיה מדובר בעסקת ברוטו במסגרתה המוכר נושא במס שבח, החבות במס שבח היתה בסך של 37,500 שקלים. כאשר מדובר בעסקת נטו, במסגרתה נושא הקונה במס השבח, יש לערוך גילום מלא של המס באמצעות הוספתו לתמורת המכירה.
כתוצאה מהגילום מתקבל שווי מכירה חדש, אשר אם נפחית ממנו את מס השבח, נוותר עם היתרה נטו. שיטת החישוב היא בערך משולש, כך שהשבח הריאלי מחולק ב-1 פחות שיעור המס, ובדוגמה שלנו ב- 0.75 ( (1-0.25)/150,000).לפי דוגמה זו, השבח לאחר גילום הוא בסך של 200,000 שקל, והמס בגינו הינו בסך של 50,000 שקלים.
פועל יוצא של האמור לעיל הוא ששווי המכירה גדל בחבות המס, ויעמוד בדוגמה האמורה על סך של 350,000 שקלים.
לכאורה, מדובר בנוסחה פשוטה מאוד, אולם עולה השאלה, כיצד ישפיע גילום המס בעסקת נטו כאשר מתבקש פטור חלקי ממס שבח. כמו במקרה של מכירת דירת מגורים שתמורתה מושפעת מקיומן של זכויות בנייה. במקרה זה, בגין מרכיב שווי הבית ניתן לבקש פטור בהתאם לפרק
חמישי 1 לחוק (בכפוף לזכאות) ואילו בגין מרכיב השווי המתייחס לזכויות בניה, יחול שיעור המס הרגיל.
בדרך כלל, בעסקת נטו מסוג זה נוהג מנהל מיסוי מקרקעין לגלם את המס רק ביחס לתמורה החייבת, ואילו התמורה הפטורה לא משתנה. לדוגמה - בית מגורים הכולל זכויות בנייה נמכר בסך של 6,000,000 שקלים. בהתאם לקביעה שמאית, שווי הבית ללא הזכויות הוא בסך של 3 מיליון ₪ (סכום זה פטור ממס שבח בהתאם לדוגמה שלנו), ואילו שווי זכויות הבנייה הוא 3 מיליון שקל, כך שהיחס בין הבית לזכויות הבניה הינו 50/50. נניח כי הבית נרכש בשנות ה-70 בעלות זניחה, כך ששיעור המס הוא 40%.
בהתאם לעמדת המנהל, בעסקת הנטו יש לגלם את המס ביחס לשבח, ובדוגמה שלנו ביחס לשווי זכויות הבנייה בלבד בסך של 3 מיליון ש"ח, כך שהמס בהתאם לנוסחה הוא בסך של 2 מיליון ₪ 40%*(3,000,000/(1-0.4)). בהתאם לחישוב, זה שווי המכירה היא בסך של 8 מיליון ₪ לאחר גילום המס, כאשר שווי הבית נותר ללא שינוי - 3 מיליון ₪ ואילו שווין של זכויות הבנייה הוא בסך של חמישה מיליון ₪. רואים, אם כן, כי היחס של 50/50 בין שווי הבית לשווי הזכויות אינו נשמר, כאשר יחס זה לא אמור להשתנות שכן מדובר בקביעה שמאית.
לנוכח האמור לעיל, לעמדתנו, יש לבצע את הגילום באמצעות הוספת המס המגולם הן למרכיב השווי של זכויות הבנייה החייבות והן למרכיב השווי של הבית הפטור, וזאת לפי יחס השוויים של כל מרכיב, ובכך להפחית למעשה את חבות המס בגילום במקרים כגון אלו.
מאיר מזרחי, מחבר המאמר, הוא עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
