עוד חיזוקים לחיזוק הבניינים

תמ"א 38 אשר אושרה בממשלה ב-4.4.2005, מעניקה זכויות לבניית קומה נוספת כתמריץ ליזמים המבצעים חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה. מאז האישור הראשון, נקבעו תמריצים נוספים, לדוגמא - האפשרות להרוס בניינים קיימים ולבנותם מחדש וזאת במסגרת שינוי מספר 2 לתמ"א, המאפשר לממש את זכויות הבנייה מכוח התמ"א בנוסף לזכויות שלא מומשו מכוח התב"ע.

בערים מסוימות אף אושרו זכויות בנייה לקומה נוספת לפי סעיף 23 לתמ"א.

לאור מטרת הממשלה להגדיל את היקף עסקאות התמ"א, הוחלט להעניק תמריצים נוספים שמטרתם להגביר את הכדאיות הכלכלית בביצוע עסקאות מסוג זה. לפיכך, פרסמה המועצה הארצית, ביום 3.5.2011, את טיוטת שינוי מס' 3 לתמ"א 38.

במסגרת שינוי 3, מוצע לתקן את סעיף 11 לתמ"א כך שיוענקו זכויות לבניית 2.5 קומות נוספות בבניין המחוזק. השטח של מחצית הקומה הנוספת יוגבל להיקף השטח המותר לבנייה לפי תוכנית הגגות הקיימת. כפועל יוצא, זכויות הבנייה מכוח תוכנית הגגות ייחשבו כזכויות מכוח תמ"א 38 ולכן יזכו במכירתן לפטור ממס שבח ומהיטל השבחה.

ניוד זכויות

עוד מוצע, להוסיף סעיף המאפשר לנייד את זכויות בנייה מכוח התמ"א למבנה שטרם הוחל בבנייתו, בכפוף להתקיימות התנאים המנויים בסעיף.

מגדיל את היקף זכויות הבנייה לפי התמ"א באופן אחיד וללא אבחנה בין אזורי הביקוש לבין אזורי הפריפריה, ימשיך לתמרץ את העסקאות באזורי הביקוש ויגרום לזניחת אזורי הפריפריה שבהם הכדאיות הכלכלית למימוש עסקאות תמ"א ממילא נמוכה.

עם זאת, היה מקום לדעתנו לתת את הדעת במסגרת השינוי הנוכחי לצורך במתן תמריצים נוספים כדי לעודד ולקדם מימוש עסקאות דווקא מכוח השינוי הקודם, שינוי מספר 2, שכן הריסת בניין ישן ובנייתו מחדש תגרום לחיזוקו האופטימאלי ביותר של הבניין, בוודאי לעומת בנייה על גג בניין ישן בתמורה לחיזוקו בלבד.

כדאי לשים לב לסעיף 23א בשינוי הנוכחי, שכן הוא עלול לצמצם את האמור בסעיף 23 לתמ"א ובכך להגביל את היוזמה הברוכה של ועדות מקומיות להגדיל את היקף זכויות הבנייה המותרות לבנייה על פי התמ"א.

לסיכום, בעוד ששינוי 3 מהווה נדבך נוסף ומבורך במאמצי הממשלה לתמרץ חיזוקם של בניינים מפני רעידות אדמה, נראה כי עדיף היה להתמקד בשינוי מספר 2 ולתמרץ הריסת מבנים קיימים על מנת לבנותם מחדש.

הכותבים מומחים למיסוי מקרקעין