תמ"א 38 בבניין שעוד לא נבנה

ב-3 במאי השנה, פרסמה המועצה הארצית את טיוטת שינוי 3 לתמ"א 38 לצורך הערות הוועדות המחוזיות והשגות הציבור. להלן נביא סקירה של השינויים העיקריים המוצעים במסגרת שינוי מס' 3 לתמ"א:

בהתאם לנוסח הנוכחי של התוכנית, מותרת בניית קומה נוספת אחת בלבד מכוח התמ"א. במסגרת שינוי מספר 3 יתוקן סעיף 11 לתמ"א כך שתותר בניית שתי קומות נוספות מכוח התמ"א; עם זאת, בחלק מהרשויות המקומיות המפורטות בנספח 2 לתוכנית, בהן שווי הקרקע גבוה יחסית, יחול המצב הקודם לפיו תותר בניית קומה אחת.

יצוין שניתן יהיה לקבל אישור לבניית קומה נוספת בהסתמך על סעיף 23 לתמ"א, באזורים שבהם אין כדאיות כלכלית לביצוע העסקה כפי שעשו רשויות מקומיות כגון רמת גן, ראשון לציון, קריית אונו ועוד. בנוסף לכך, יתוקן סעיף 11 כך שתותר בניית קומה חלקית על שטח הגג עד לשטח מחצית קומה, ובלבד שהשטח הכולל לא יעלה על היקף זכויות הבנייה המותרות מכוח תוכנית הגגות.

היתר בנייה שיינתן לצורך תוספת הבנייה על הגג, יחשב כמי כניתן מכוח הוראות תמ"א 38. יוצא מהאמור לעיל, כי במסגרת שינוי 3 לתמ"א תותר בניית עד שתיים וחצי קומות נוספות מכוח התמ"א באזורים שאינם מוחרגים מהתוכנית.

במסגרת שינוי 3 הוסף גם סעיף 20א', המאפשר לנייד זכויות בנייה מכוח התמ"א למבנה שטרם הוחל בבנייתו וזאת בכפוף להתקיימות כמה תנאים המפורטים בסעיף.

שינוי 3 מהווה נדבך נוסף במסגרת מאמצי הממשלה לתמרץ את חיזוק הבניינים כנגד רעידות אדמה. תמריץ זה בא לידי ביטוי בתוספת זכויות בנייה בהיקף קומה וחצי ובמתן אפשרות לנייד זכויות בנייה. כפי שנראה להלן, לשינוי מס' 3 תהיה גם השלכה על הפחתת החבות בהיטל השבחה ובמס שבח.

חוק מיסוי מקרקעין וחוק התכנון והבנייה מעניקים פטורים ממס שבח ומהיטל השבחה על זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38. עם זאת, ברוב העסקאות נמכרות, לצד זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38, גם זכויות בנייה מכוח התב"ע וזכויות אלו אינן פטורות מהיטל השבחה וממס שבח.

לאור שינוי מס' 3 הקובע, כי זכויות הבנייה שימומשו על גג הבניין הינן מכוח התמ"א , צפוי להינתן פטור מהיטל השבחה בגינן. אף לעניין הפטור ממס שבח, סיווג זכויות הבנייה על הגג כזכויות בנייה מכוח תמ"א 38 עשוי לפטור את המכירה מהמס.

לאור העובדה שבעסקאות אלו היזם הוא זה שנושא, בדרך כלל, בנטל המיסים המוטלים בעסקה, יש משנה חשיבות לשינוי מס' 3 שכן הסרת חסמי מס תגרום לעסקה להיות כדאית יותר מבחינה כלכלית ותתרום לביצועה.

הכותבים הם עו"ד מומחים לענייני מקרקעין. סייע בכתיבת המאמר: עו"ד יוני כהן.