תמ"א 38 בעידן הקורונה – מה יקרה לפרויקטים?
משבר הקורונה ניכר גם בתחום ההתחדשות העירונית. חברות קטנות פשטו את הרגל ופרויקטים נפסקו או הועברו לידי חברות אחרות. מה יעלה בגורלם ומה ניתן לעשות כדי למנוע עוגמת נפש לדיירים? שוחחנו עם דיירת שחוותה את הנושא מקרוב ועם מנכ"ל חברת TCI38
בשיתוף מרכז הנדל"ן
ימים לא קלים עוברים על תחום ההתחדשות העירונית בכל רחבי הארץ וביניהם על פרויקטים של תמ"א 38 שנמצאים בתהליכי אישור שונים או ממש בעיצומה של בנייה. משבר הקורונה, שכבר מזמן הפך למשבר כלכלי כלל ארצי ורב תחומי, לא פחות ממשבר רפואי. הוא משפיע על כל שוק הנדל"ן, על שוק ההתחדשות העירונית בכלל והתמ"א בפרט.
לא מעט חברות בנייה קטנות שעוסקות בפרויקטים של תמ"א נקלעו לקשיים, חלקן גם פשטו את הרגל והשאירו דיירים בפרויקטים שלהם ללא מענה ועם בעיה גדולה וממשית.
בתקופת הקורונה פרויקטים של תמ"א חוו כמה בעיות. בפרויקטים של תמ"א 38/1 של חיזוק, תוספת קומות לבניין, ממ"ד ומעלית לכל דירה, נותרו הדיירים בביתם. מטרדי העבודה השוטפת הורגשו יותר כשכל הדיירים שהו בביתם מכורח, מה שהביא להפחתת קצב העבודה על ידי הקבלנים כדי להפחית מטרדים.
בעיה נוספת היתה בעיה של חיכוך רב בין יותר מדי אנשים, דווקא בזמן שריחוק חברתי היה יותר מהמלצה בלבד. הדבר הביא להפחתת מספר העובדים וזו תרמה גם היא להאטת הבנייה.
כל אלה, יחד עם הבעיות הכלכליות הכלל ארציות, כשלחלק מהחברות לא היה גב כלכלי איתן או תכנית עסקית מסודרת, כשכמות הידיים העובדות פחתה לפתע, גרמו לחלק מהחברות לא לעמוד בנטל ולסגור את החברות ואיתן, להפסיק את תהליכי הבנייה.
הפסקת הבנייה וצמיחת חוסר הוודאות
"אנחנו קיבלנו את ההודעה שלו לפני כמה חודשים. האמת שהיינו די בהלם. חששנו שאנחנו עכשיו הולכים "לאכול אותה", מה שנקרא, בגדול", אומרת זהבה שלום, בעלת דירה בפרויקט תמ"א, שנמצא בעיצומו של תהליך הבנייה.
עו"ד יאיר פנחסי, מנכ"ל 38 TCI, מסביר את המצב שנוצר, מנקודת ההתייחסות של חברות הנדל"ן שממשיכות לפעול בשטח: "חברות שיש להן פרויקט או שניים לא הצליחו לשרוד וכך נוצר מצב שנפלטו לשוק הרבה פרויקטים. במקרה הטוב הם נאספו על ידי החברות הגדולות, במקרה הפחות טוב פשוט ירדו לטמיון".
ההזדמנות - פרויקטים בירושה
אל תוך הכאוס הזה נכנסו "היורשות" - חברות בנייה שעוסקות בתמ"א, שיציבותן גדולה יותר. חלקן נכנסות לפרויקטים תוך שמירה על כל ההסכמים, לעיתים אף שיפורם תוך הגעה להסכמה עם הדיירים המבולבלים.
מה זה בעצם אומר לרשת פרויקט כזה? "מתוך הוואקום שנוצר נכנסות חברות אחרות ומקבלות את הפרויקטים בירושה. לרשת פרויקט, זה בעצם לקחת את הפרויקט במצבו הקיים, בדרך כלל, זה כבר אחרי שנחתמו ההסכמים עם הדיירים. אנחנו פשוט בודקים את ההסכמים הקודמים, בודקים את צורת התכנון ואיך הבניין תוכנן", מסביר פנחסי ומוסיף: "לפעמים, אם צריך, אנחנו גם עושים תיקונים הכרחיים ומתחילים את הפרויקט בעצם מהשלב בו קיבלנו אותו לידיים".
מהלכים מסוג זה מפיחים הרבה תקווה אצל הדיירים. "גם אם השלמת הפרויקט תתעכב בחצי שנה, יש לזה משמעות, אי אפשר להחזיק דיירים בני ערובה בתוך בניין שנעשה תמ"א. כשיש חברה עם גב כלכלי ואנשים בעלי מקצוע שמכירים את התחום ורציניים, ברור שאתה ישן יותר בשקט", אומרת שלום, דיירת בפרויקט כזה.
אם כך, כיצד נעשית החלפת האחריות בפרויקט? "כשאנחנו לוקחים לידיים פרויקט, התנאי הראשון שלנו הוא, לפני שאנחנו בכלל מתקרבים לפרויקט, זה לשבת עם כל הדיירים, להכיר אותם ושהם יכירו אותנו", אומר עו"ד פנחסי. "רק אם אנחנו רוכשים את אמונם, אנחנו מוכנים לקחת את הפרויקט לידיים. מבחינתנו הדבר הכי חשוב בפרויקט של תמ"א, זה התקשורת בין הדיירים ליזמים".
"הרשויות צריכות להתאמץ יותר וצריכות ללכת קצת לקראת היזמים ובאותה מידה גם לקראת הדיירים ולנסות להחיש קצת את ההליכים של התמ"אות", אומר פנחסי. "כשרשות מקימה מחלקה מיוחדת שפועלת בתחום של התמ"א 38, הפרויקטים 'רצים' הרבה יותר בקלות. כשרשות לא נותנת מספיק תשומת לב לנושא של התמ"א, הפרויקטים מאוד איטיים ולוקח לפעמים שנתיים וחצי ואפילו שלוש שנים להגיע למצב של היתר".
מסכמת את זה היטב שלום: "לתמ"א יש מטרה. והמטרה היא חיזוק מבנה כנגד רעידות אדמה. כשזה יעלה בחיי אדם יתחילו לשאול שאלות למה פה נתקע ולמה זה נתקע אז ההמלצה שלי לרשויות היא: שחררו, תנו להם להתקדם".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
