ב-2022 תבוטל תמ"א 38: איך זה ישפיע עלינו

ממשלה עוד אין, אבל עתידה של תמ"א 38 הוכרע לאחרונה. המדינה החליטה כי בעוד שלוש שנים תסתיים תמ"א 38 הנוכחית, המאפשרת חיזוק מבנים ותוספות בנייה, והיא תוחלף בתוכנית חדשה. מהי המשמעות של ההחלטה הזאת ומה צריכים לעשות בעלי הדירות שרוצים לחזק את הבניין שלהם? בסיועם של עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון, ושמאי המקרקעין נחמה בוגין ואוהד דנוס, ערכנו מדריך על עתידה של תמ"א 38.

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

תמ"א 38 תסתיים ב-2022 - כך ייראה היום שאחרי

עמדה ביעדים? תמ"א 38 בנקודת רתיחה

אז מה בעצם משתנה?

המדינה החליטה כי באוקטובר 2022 תיכנס תוכנית תדשה במקום תמ"א 38. בישיבה שבה התקבלה ההחלטה, הועברה ביקורת על כך שהתוכנית לא השיגה את ייעודה המרכזי - לטפל באזורים המסוכנים בפריפריה, וכן לא איפשרה לרשויות לספק מענה ראוי לתושבים והוספת תשתיות מתאימות.

התוכנית החדשה אמורה לתת פתרון טוב יותר למטרות שלא הושגו בתוכנית הנוכחית, להסתמך על ראייה תכנונית רחבה יותר ולא על הריסה ובנייה של בניינים בודדים, וכן לאפשר מימון של פרויקטים של התחדשות עירונית באזורים שאין להם היתכנות כלכלית ונדרשים למימון תומך.

תמ"א 38 ברמת גן(צילום: מתן טורקיה)

מה מומלץ למי שנמצא כעת בתהליך?

לפי הרשות להתחדשות עירונית, כבר היום יש בהליכי אישור תוכניות תמ"א 38 הכוללות 80 אלף דירות. הצפי הממשלתי הוא לעוד 75 אלף דירות שייכנסו לתהליך במהלך שלוש השנים הקרובות. מי שכבר נמצא בתהליך, והגיע לשלב הגשת התוכנית לפרויקט, לא אמור להיפגע. כמובן שיש לפעול לקידום הפרויקט ולפתור בעיות שעלולות לגרום לעיכובים. עדיין ניתן ליזום פרויקט חדש ולהגיש בקשה להיתר בנייה, וסביר להניח שזה מה שגם יעשו רבים.

פרויקט תמ"א 38 כרוך בקשיים לא מבוטלים, וכמעט תמיד אורך יותר זמן ממה שהיה מתוכנן מלכתחילה. אי הסכמות בין דיירים ליזמים או בין דיירים לבין עצמם עלולות לעכב את התהליכים. שלוש שנים זה לא הרבה זמן, מי שרק עכשיו יוצא לדרך צריך להיות מהיר ואפקטיבי על מנת להגיע להגשת תוכנית עד לסיום תוכנית התמ"א, הצפוי באוקטובר 2022.

האם כדאי לחכות לתוכנית הבאה? האם תהיה טובה יותר לבעלי הדירות?

למי שיש אפשרות לקדם כיום תמ"א בבניין, לא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות, שכלל לא בטוח שייטיבו עם בעלי הדירות. למשל: הפטור שניתן כעת מהיטל השבחה, מע"מ ומס שבח לא צפוי להישאר גם בתוכנית הבאה. רוב הסיכויים שהטבות אלה יצומצמו.

אם מתחילים לשלם מיסים, הדיירים לא יקבלו פחות?

לא בהכרח. זו שאלה של כדאיות כלכלית וביקוש והיצע בעיקר. הדיירים מחויבים לקבל ממ"ד ובדרך כלל גם מרפסת וחניה, כשמדובר בהריסת מבנה ובנייתו מחדש.

האם הדבר ישפיע על מחירי הדירות?

גורמים רבים משפיעים על מחירי הדירות, ובהם התחלות הבנייה. אם לא תהיה תוכנית חלופית ראויה, או שקצב התחלת פרויקטים של פינוי בינוי יישאר כפי שהוא כיום ולא יפצה על הפסקת התמ"א, בהחלט ייתכן כי המהלך יביא לירידה בהתחלות הבנייה, ועלול לגרום לעלייה במחירי הדירות.

מה עם הבעיה הכי קשה של חיזוק מבנים באזורים מועדי אסון בפריפריה?

ההחלטות כאן יצטרכו לחכות לממשלה הבאה. רעיונות יש למכביר, אך כולם על הנייר. כמו כן, הקרן שהוקמה לסיוע בפריפריה זקוקה לחתימה של שר האוצר החדש, לצד החלטות חשובות כיצד לסבסד את הבנייה באזורים אלה.