עמדה ביעדים? תמ"א 38 בנקודת רתיחה

15 שנים לאחר שהחלה, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה עשויה להתבטל - ומתעוררת השאלה מה צפויה להיות ההשפעה של המהלך הזה על הציבור הרחב. תמ"א 38 אושרה ב-2005 כהוראת שעה שמתחדשת כל חמש שנים, ובמאי 2020 אמור היה לפוג תוקפה. אלא שביולי האחרון הודיע מינהל התכנון כי הוא ממליץ לבטל את התוכנית לחלוטין ולא להאריך אותה בחמש שנים נוספות - והכניס את ענף הנדל"ן לטלטלה.

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו 

עתיד תמ"א 38 יוכרע אצל כחלון: מינהל התכנון מול משרדי הבינוי והאוצר

נציג מינהל התכנון: "תוכנית תמ"א 38 לא עמדה ביעדים"

קח לך מפלגה שתבנה לך בית: הבטחות הבחירות בתחום הדיור

במינהל טענו כי תמ"א 38 לא השיגה את המטרה שלשמה הוקמה: חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. הפריפריה נשארה מאחור, הסבירו, היישובים הקרובים לשבר הסורי-אפריקני לא חוזקו, ופרויקטים כאלה קודמו בעיקר באזורי הביקוש משום שהצליחו לספק רווח כלכלי ליזמים. בנוסף, תמ"א 38 מאפשרת חיזוק ושדרוג (מסלול 1) או הריסה ובנייה מחדש (מסלול 2) של בניין על מגרש אחד בלבד - מבלי להביא בחשבון צורכי ציבור כמו הקמת בתי ספר, גנים ופארקים ציבוריים.

לא לקחה בחשבון צורכי ציבור. פרויקט תמ"א 38(צילום: מתן טורקיה)

בשבוע החולף - כשבוע לפני הבחירות - עלתה תמ"א 38 שוב לכותרות, לאחר שבמשרד האוצר ערכו דיונים מרתוניים בניסיון להשאיר את התוכנית על הפרק, בין היתר כדי למנוע החלטות גורליות לפני גיבוש הממשלה החדשה וגם על רקע עמדת הקבלנים להמשיך לקדם את התוכנית. מי שתכריע על עתיד התוכנית, בסופו של דבר, תהיה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, שתתכנס כדי לדון בנושא בסוף נובמבר הקרוב תחת חסות הממשלה החדשה; אולם במינהל הבהירו בשיחה עם ynet כי "התמ"א לא מפסיקה מחר בבוקר, ובטח שלא תפסיק בלי הוראות מעבר מסודרות".

ודאות לשוק הנדל"ן

בתום הדיון השבוע בלשכתו של שר האוצר, משה כחלון, העריכו שהתוכנית תימשך, ככל הנראה, גם אחרי מאי 2020. בדיון השתתפו מנהלת מינהל התכנון, דלית זילבר; מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בני דרייפוס; ראש מטה הדיור במשרד האוצר, זאב ביילסקי; חיים אביטן, ראש הרשות להתחדשות עירונית; ועינת גנון, סגניתו - וכולם הסכימו שיש צורך להאריך את תוקף התוכנית כדי לספק ודאות לשוק הנדל"ן, אולם התעוררה מחלוקת באשר למשך הזמן שהתוכנית תהיה תקפה.

במינהל בוחנים את המשך הקיום של התוכנית לפחות עוד שנה וחצי מהיום, ומתכננים להציג מתווה חדש לאחר שישמעו את כל הגורמים הרלוונטיים, בהם מהנדסים, קבלנים ואדריכלים. עם זאת, סבורים שם כי תוכניות פינוי בינוי מציגות תמונת מצב רחבה יותר, שאמורה להיטיב עם שכונות שלמות. "עד היום התמ"א לבניין הבודד פגעה במרקם העירוני ולא ניתנו התשתיות הראויות. עמדתנו היא שצריך לעבור לראייה של כלל המתחם, ולדאוג לתשתיות החשובות לרווחת התושב - גני ילדים, טיפות חלב, פארקים וכדומה", מסרו שם.

נתונים: מדלן ישראל

בענף הבנייה לא היו מרוצים מהודעת המינהל על ביטול התוכנית, ובחודש שעבר הגישו מסמך לממשלה ובו הציגו חזית אחידה נגד ההחלטה. גם בפורום ה-15 (פורום הערים העצמאיות) ניסחו נייר עמדה של ראשי ערים ומרכז השלטון המקומי, ובו קראו לממשלה לאפשר לרשויות שמעוניינות בכך להמשיך עם תמ"א 38, על אף שהסכימו עם עמדת המינהל כי התוכנית לא השיגה את מטרתה.

"שוב הפוליטיקה מנסה לצבור זכויות על חשבון התושבים, שממתינים שנים רבות להתחדשות ולשיפור איכות החיים שלהם; ועל חשבון היזמים שמשקיעים שנים רבות ומיליוני שקלים בכל פרויקט בפרויקט", טוענת ננה חן, מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי המקדמת מיזמי תמ"א 38 במרכז. "עם כל הכבוד לרצון לתת עדיפות לפינוי בינוי, יש לקחת בחשבון שלא בכל עיר או שכונה ניתן לעשות זאת.

"אם ניקח, למשל, את תל אביב, שהיא מאד צפופה, יהיה קשה לקדם בה התחדשות עירונית רק באמצעות פינוי בינוי. יש מקומות שניתן לבצע בהם חיזוק רק ברמת הבניין, אז מדוע לשלול מדיירים את האפשרות לזכות בשיפור איכות חייהם ובביטחון משפחותיהם? לחלופין בעיר כמו באר שבע, קידום של מיזמי פינוי בינוי הוא מבורך - זאת עיר שמתאימה להתחדשות במסגרת כזאת".

לדבריה, "לפיכך יש לבצע חשיבה מקיפה בנושא ולא לקבל החלטה גורפת זהה לכל מדינת ישראל. צריך לבחון כל עיר או איזור לגופו ולקבוע קריטריונים על פי המרקם העירוני. גם הניסיון לבטל את הפטור מהיטלי השבחה יוריד לטמיון עשרות רבות של פרויקטים. פרויקטים רבים יהפכו ללא כלכליים בעליל".

מפסידים השבחה של מיליוני שקלים

עד שתתגבש החלטה סופית בנושא, פרויקטים שנמצאים בהליכים צפויים לצאת לפועל. על פי נתוני מדלן ישראל, נכון לשנה הנוכחית, כ-1,730 פרויקטים של תמ"א 38 נמצאים בבקשה להיתר בנייה, 1,938 פרויקטים נמצאים כבר בבנייה ו-1,362 פרויקטים אוכלסו. אך לצד הפרויקטים שכבר מקודמים, ישנם דיירים שטרם הספיקו לקדם פרויקטים בבניינים שבהם הם מתגוררים - מה הם עלולים להפסיד מהמהלך?

"ברמה הפיזית הדיירים מפסידים את האפשרות לקבל ממ"ד, דבר שיאלץ אותם להמשיך ולחפש מקלט במקרה של מלחמה, וחמור מכך כשיש רעידות אדמה לא יהיה להם איפה לשהות והם יוותרו חסרי הגנה", אומר השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "הם גם מפסידים את האפשרות לקבל מרפסת פתוחה, חיזוק של הבניין, שיפור של התשתיות שלו, חניה במקרים מסוימים, מחסן וכמובן מעלית. במישור הפיננסי הם מפסידים השבחה של הנכס בשיעור של 30%-70% - כלומר בין מאות ואפילו מיליוני שקלים".

למרות זאת, דנוס אופטימי באשר למתווה החדש שצפוי לגבש מינהל התכנון לגבי תוכניות פינוי בינוי. "מול היתרונות של התמ"א וההפסדים, צריך לזכור את המגרעות שלה: צפיפות קשה, בעיות חניה, בעיות של נגישות שצריך לקחת בחשבון - לא הכול ורוד. יש לזה מחיר, למשל פחות שטחי ציבור, פחות שירותים עירוניים", הוא מסביר.

יתרונות מול מגרעות. פרויקט תמ"א 38

"לא יספיקו לראות תוצאות"

לדברי דנוס, "הדיירים צריכים לקחת בחשבון שהמצב במדינת ישראל אינו יכול להישאר כפי שהוא, כלומר עם בניינים ישנים מטים לנפול, שיכונים רעועים, מבנים שאין להם שום ערך ציבורי, תרבותי, אדריכלי. ביום מן הימים המבנים האלה יהרסו וייבנו תחתם בניינים חדשים. אבל ביטול התמ"א ידחה את המימוש הזה למועד בלתי ידוע, לא יעשו את הכול בבת אחת וזה יקרה לאט-לאט בתוכניות גדולות יותר של פינוי בינוי, שיסדירו מתחמים שלמים ולא יטפלו ברמת המגרש".

הסיבה שתמ"א 38 כה פופולרית היא פרקי הזמן הבלתי אפשריים של התמשכות פרויקטים של פינוי בינוי, המגיעים ל-10 ואף 15 שנים. "במונחים של חיים של אדם בוגר, רוב הדיירים לא ייהנו מאותה השבחה פיזית וכלכלית שהתמ"א 38 יכולה לתת", ממשיך דנוס, "אבל הגורמים המקצועיים מסכימים שתמ"א 38 כפתרון מערכתי אינה הדרך הנכונה לבצע התחדשות עירונית".

דנוס מעריך שבמינהל יקטינו את היקף הפטור מהיטלי השבחה בפרויקטים של תמ"א 38, מה שיגרום ליותר רשויות מקומיות לרצות לקדם פרויקטים בתחומם - אבל היזמים יתעניינו פחות אם הפרויקטים יהיו לא רווחיים. "בסופו של דבר, גם במתחמי פינוי בינוי תיתכן אפשרות נקודתית של תמ"א 38", הוא אומר, "נראה שאנחנו בדרך למציאת נקודת איזון חדשה בתחום".