יש צניחה בהתחלות בנייה - אבל כל דירה חמישית נבנית בהתחדשות עירונית

בצד הנתונים המדאיגים שפרסמה היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) בדבר הירידה בהיקפי הבנייה החדשה  - עולה גם נתון מעודד יחסית לפיו כל דירה חמישית מתחילת השנה, נבנה במסגרת התחדשות עירונית. כך לפי ניתוח שביצעה לנתונים חברת מכלול המספקת אשראי לתחום ההתחדשות העירונית בישראל. 

לא קונים? לא בונים: אלפי דירות מעוכבות

על פי הנתונים, מתחילת השנה החלו להיבנות בישראל 32,785 דירות חדשות, מהן 1,849 דירות בפרויקטי תמ"א 38 - 1 (תוספת דירות לבניין קיים), ועוד 1,860 דירות בפרויקטי תמ"א 38 - 2 (הריסה ובנייה). בנוסף חל זינוק בכמות התחלות הבניה בפרויקטי פינוי בינוי, כאשר מתחילת השנה החלה בנייתן של 3,143 דירות במסגרת זו, לעומת 2,435 בשנת 2017 כולה.

התחדשות עירונית בתל אביב(באדיבות אנשי העיר)

בסך הכל, 20.9% מהתחלות הבניה בישראל בשלושת הרבעונים הראשונים של 2018 היו של דירות במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38. איילת רוסק, מנכ"לית מכלול, מציינת כי הנתונים מייצגים בחלקם גם היתרים שניתנו עוד בשנים עברו. "חלק מהתרומה לגידול בתחום היא גם מהתפתחות שוק האשראי החוץ בנקאי, שמאפשר ליותר פרויקטי התחדשות עירונית לצאת לדרך", הוא אומרת. "אני צופה שבשנה הקרובה המגמה תמשיך ותתרחב".

אייל צבס, מנכ"ל אזור מרכז בשותפות חב' אשלי, ש.מיכלסון ולי-רן ,שבנתה את פרויקט פינוי בינוי הראשון בתל אביב, סבור כי פרויקטים רבים, שקידומם החל לפני 5-7 שנים, יבואו לידי מימוש בתקופה הקרובה. "בקרוב מאוד נראה הרבה מאוד יחידות דיור חדשות שיוצאות לשוק", הוא צופה.

"מעבר לכך גם צוותי התכנון שהתחלפו ברשויות המקומיות, ריבוי הליכי שיתוף הציבור וראשי הערים החדשים שרתומים לעשייה, מביאים לכך שהרבה מאוד תכניות עתידות להיות מאושרות בפרק זמן קצר משמעותית. ועדיין, בהשוואה למדינות אחרות, יש לנו עוד לאן לשאוף ויש עוד הרבה מקום לשיפור בזירוז ההליכים התכנוניים".

בשורות מדאיגות לכחלון

הירידה בהיצע הדירות מהווה בשורות מדאיגות מבחינתו של שר האוצר, שכן היא עומדת בניגוד ליעדי הממשלה להורדת מחירים. לפי הלמ"ס, בשנה האחרונה (בין אוקטובר 2017 לספטמבר 2018) החלה בנייתן של כ-44,510 דירות - ירידה של 17.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (אוקטובר 2016-ספטמבר 2017).

עוד עולה מהנתונים, כי במהלך הרבעון השלישי השנה (יולי עד ספטמבר) החלה בנייתן של 10,442 דירות – ירידה של כ-13% לעומת הרבעון השני השנה, ושל כ-12% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. מדובר אמנם בנתון ארעי, כאשר הנתון הסופי צפוי לעמוד על כ-11 אלף התחלות בנייה, אך זה עדין נתון נמוך המלמד על קצב של 45 אלף התחלות בנייה בשנה, בעוד שהיעד הממשלתי עומד על 60 אלף התחלות.

משה כחלון. "התוצאות מעידות על הכישלון הגדול של הממשלה בתחום הדיור"(צילום: אבי מועלם)

לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, מציין כי "כל התכניות הממשלתיות להגדלת ההיצע, שמגיעות יחד עם ההכרזות על הורדת מחירים, מהוות סוג של סתירה זו לזו. קבלנים בוודאי אינם מוכנים לבנות היום, במחירי ובתנאי הבנייה, ולגלות מחר שאין מי שירכוש את הדירות מפני שהממשלה מקפיאה את הביקושים במגמה להוריד מחירים. כמובן שתכניות דיור למשתכן בפריפריה מהוות סוג של סמן לקבלנים, לפיו ההיצע עומד לגדול, לא יהיו מספיק קונים ולכן אין סיבה להתחיל לבנות".

פילוח המדינה לאזורים גיאוגרפיים מעלה שבאזורי הביקוש לא חלו ירידות בהתחלות הבנייה ב-12 החודשים האחרונים, כשבמחוז המרכז אף חלה עלייה קלה של 5%. לוי יצחק מציין בהקשר זה, כי מדובר בהבשלת תכניות ההתחדשות העירונית, שהיו בקנה שנים רבות וחלקם זכו סוף סוף בהיתרי בנייה.

לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין שעבר, הנתונים הללו מהווים חדשות רעות לענף כולו ולציבור מחוסרי הדיור. "מי שטעה לחשוב שחניקת הביקושים תביא לירידות מחירים דווקא, טעה בגדול. דילול כמות הרוכשים בשוק ופגיעה במוטיבציה של מי שנותר, הביאו גם לכיווץ ההיצעים, כשאנו מצויים הרחק הרחק מהיעד הממשלתי של 60 אלף התחלות וסיומי בניה בשנה. 

"מה שיותר גרוע, שאין אופק", הוסיף. "תכנית מחיר למשתכן כבר הוכיחה עצמה כאיטית להחריד, וכשהיא הבשורה העיקרית בשוק ההיצעים, אז העתיד נראה קודר עוד יותר. את מחירי הדיור לא ינצחו ציוצים בטויטר אלא רק מנופים באתרי בנייה. נכון לרגע זה אנחנו לא שם לצערי".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין ציינה כי "זוהי התוצאה של הקיפאון בשוק, שמונע ומובל על ידי צעדי הממשלה כדרך להוריד את מחירי הדיור. התוצאה לצערי תהיה הפוכה – במקום גידול בהיצע, שיאפשר ירידה של המחירים, אנחנו רואים ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה, שתוצאתה תהיה פגיעה בכל מי שזקוק לדירה חדשה – זוגות צעירים, משפרי דיור ועוד.

בוגין מוסיפה ומתריעה, כי "הירידה בהיצע בהחלט עלולה להביא לעליית מחירים נוספת בשוק, שיחד עם עליית הריבית הצפויה תגדיל את הנטל הכלכלי של משקי הבית. אנו מגיעים לישורת האחרונה של הממשלה הנוכחית והתוצאות האלה מעידות על הכישלון הגדול שלה בתחום הדיור. צעדי הממשלה הוציאו את המשקיעים מהשוק ודחפו חלק גדול ממבקשי הדיור לישיבה על הגדר, והתוצאה תהיה ירידה בהיצע ועליות מחירים".

צח ברקי, סמנכ"ל בכיר מנהל אגף כלכלה מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט: "התפישה של הממשלה, שאם הקבלנים יתקעו עם מלאי דירות, הם יהיו חייבים להוריד את המחירים, עדיין לא מתקיימת. זה נכון שקצב השיווק בשוק החופשי ירד דרמטית, אבל המרווחים עדיין נשמרים.

"ההאטה בהתחלות הבניה מביאה לעלייה ברמת הסיכון של הקבלנים, היא מייצרת לחץ מחירים על קבלני ביצוע בקבלת עבודות, והרווחיות מביצוע עבודות נפגעת", הסביר ברקי. "חוץ מהירידה בהתחלות הבניה, קבלני הביצוע מתמודדים עם התגברות הדרישות רגולטוריות כגון הצבת מנהלי עבודה בכל אתר, קנסות על עבירות בטיחות ועלויות נוספות להבטחת בטיחות העובדים שלה"

התחדשות עירונית בקריית אונו(הדמיות באדיבות 3devision)

"ירידה של 17% בהתחלות הבנייה תוביל להתייקרות של 17%"

יזמי הנדל"ן מצידם, מאשימים את השפעות תוכנית מחיר למשתכן על השוק. "כאשר הלקוח מקטין את רכישותיו בנדל"ן וקונה פחות דירות, הדבר משפיע במישרין על היזם והקבלן, שבונה פחות דירות וכך פחות פרויקטים יוצאים לפועל", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית. "למעשה ירידה של 17% בהתחלות הבניה תוביל להתייקרות של 17% במכירת דירות כי בסוף הכול שאלה של היצע וביקוש וכאשר בונים פחות, המחירים יעלו חזרה כבר בשנה הקרובה".

סמי מצלאוי יו"ר חברת מצלאוי, אומר כי "נכנסנו לצוואר בקבוק שיהיה לנו מאוד קשה לצאת ממנו. כבר לפני מספר שנים היו צריכים לחשוב על התקיעות בשוק ולהגדיל את היצע הדירות. לצערי, אם מישהו לא יתעורר, אני צופה עתיד מר מאוד בענף, עתיד שבו הביקושים ימשיכו לגדול ובהתאם מחירי הדיור.

"הפתרון היחיד שאני מאמין שיכול לעזור זה לא עוד תכנית ממשלתית כמו מחיר למשתכן או מע"מ אפס, אלא רפורמה רחבה של התחדשות עירונית. אין זה פלא שלמרות הצניחה הגדולה בהתחלות הבנייה, 20% מהתחלות הבנייה שנרשמו הן בהתחדשות עירונית. זה העתיד שלנו ואין שום פתרון אחר שיכול לעזור. כל דבר שיקדם הליכי פינוי בינוי הוא חיובי. אולם, עדיין לא ננקטים מספיק צעדים כדי לזרז את הליכי התכנון בפרויקטים כאלו".

חיים מאירוביץ', מנכ"ל ובעלים של חברת מאירוביץ'-גלנור, מציין כי "הסיבה לצניחה הגדולה בהתחלות הבנייה נובעת מהבטחות האוצר על ירידה צפויה במחירי הדיור שגורמות לרוכשים להמתין "על הגדר" ולא לרכוש דירות. במקביל, המצב גורם לקבלנים להקפיא יציאה של פרויקטים חדשים, לא לגשת למכרזים ולא להתחיל בניה על קרקעות ברשותם.

"בנוסף, העובדה שהקרקעות המשווקות כיום על ידי מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל הן כולן במסגרת תכנית מחיר למשתכן, יוצרת מצב שלא קיימות קרקעות המיועדות לבנייה עבור השוק החופשי. במצב הקיים, נראה כי על היזמים למצוא פתרונות אחרים כדוגמת פנייה לתחום ההתחדשות העירונית ובמקביל, לקוות שהמדינה תשחרר קרקעות לשוק החופשי ותתמוך בפרויקטים של התחדשות עירונית שיגדילו את היצע הדירות ויאזנו את מחירי הנדל"ן".

היזם יוסי אברהמי אומר אף הוא, כי "המעורבות הממשלתית גרמה לקיפאון בענף ולמיתון חריף בצמיחה, והנתונים המתפרסמים כיום הם השלכה ישירה לפעולות הממשלתיות. הנתונים מלמדים כי עיקר הבעיה היא באזור הפריפריה, עם צניחה בהתחלות הבנייה במחוזות הצפוניים והדרומיים את השפעתם הקיפאון אנו צפויים לחוש בעוד כשנתיים- שלוש, כאשר נראה מחסור בהיצע הדירות באותם מקומות".