"שנמוך": הסוף לחשש בפינוי-בינוי
כיצד לשכנע דייר, שחושש מהוצאות מאמירות בגין ועד בית וארנונה לאחר השלמה של פרויקט פינוי-בינוי וקבלת דירה חדשה מהיסוד, להצטרף בכל זאת לפרויקט התחדשות עירונית? הפתרון: "שנמוך"
בשיתוף מרכז הנדל"ן
לדייר הממוצע, ובעיקר לזה שמתגורר בבניין ישן ורעוע, פרויקט התחדשות עירונית – ובייחוד פרויקט פינוי־בינוי, שמבטיח דירה חדשה ובניין שנבנה מהיסודות – נשמע כמו פתרון קסם. הקץ לכל הצרות. אלא שלא כולם מרגישים כך: למרות השינוי בסביבתם, נותרים הדיירים הוותיקים במצב כלכלי זהה, ורבים חוששים שלא יוכלו לעמוד בהוצאות המימון הנדרשות מהנכס החדש.
"חלק גדול מהדיירים המתגוררים בפרויקטים שעוברים פינוי-בינוי הם אנשים במצב סוציו־אקונומי נמוך, אשר לא רגילים לשלם תשלומי ועד בית, או שמשלמים סכומים פעוטים וזניחים, וכך נכון גם לגבי תשלומי הארנונה, אשר נקבעים בהתאם לגודל הדירות", מסבירה עו"ד אילנה בראף שניר, שותפה בכירה במשרד עורכי הדין הררי טויסטר ושות'. "ברגע שיָקום הפרויקט, בניין רב קומות, סביר שתידרש חברת ניהול, מה שיגרור עלייה של מאות אחוזים בעלויות הניהול. גם הארנונה תהיה ככל הנראה גבוהה יותר, לאור תוספת המטרים לדירות. זה מציב בעיה קשה מאוד בפני דייר שמצבו הכלכלי לא טוב - הוא איננו יודע איך יוכל לממן זאת בעתיד".
במצב זה הדייר החושש עלול לנקוט את הצעד הפשוט והיעיל עבורו: סירוב לביצוע הפרויקט. דייר סרבן מהווה מכשול בביצוע פרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית, ואם קיימים מספר דיירים הניצבים בפני אותה דילמה – ולרוב זה המצב – הפרויקט כולו עשוי להיכנס להקפאה ואף עלול להיות מבוטל. מה עושים? משתמשים באחד הפתרונות היצירתיים בתחום ההתחדשות העירונית: שנמוך.
התחדשות יצירתית: עסקה חבילה ייחודית
השנמוך פועל לפי עיקרון פשוט: אותו דייר שניצב בפני הדילמה וחושש מפני הוצאות מאמירות הנלוות לפרויקט הבנייה החדש (דמי ועד גבוהים יותר, ארנונה גבוהה יותר ועוד) מקבל מהיזם הצעה נפרדת משאר דרי הבניין המפונים. במסגרתה זכויות הבנייה שיקבל מופחתות בהשוואה להסכם המקורי בין היזם לדיירים - אך הדייר לא נותר במצב הפסדי. אותה "הנמכת רף" שווה כסף כמובן - כסף שיוחזר אליו ויעמוד לרשותו, במטרה לממן את ההוצאות העתידיות שמהן הוא חרד.
"כל הדיירים מקבלים תנאים מוסכמים מראש על פי המתווה שקובע היזם", מתארת בראף שניר את המצב הקיים. "כך הדייר יודע שבמקום הדירה הקיימת הוא יקבל דירה גדולה יותר, יעבור לקומה גבוהה יותר, יקבל מחסן, חניה פרטית ועוד. דייר שאומר 'אין לי כסף לממן את ההוצאות של הדירה החדשה' – יוכל לקבל מהיזם נכס ששווה פחות. זו יכולה להיות דירה קטנה יותר, בקומה נמוכה יותר, ללא מחסן או חניה ועוד שלל אפשרויות. תמורת כל ההטבות האלה שעליהן הוא ויתר, זכאי הדייר לקבל כסף מזומן, שבעזרתו יוכל לממן, לפחות בחלק מהזמן, את ההוצאות הנוספות".
השנמוך הוא אפשרות טובה לשני הצדדים: הדייר הפוטנציאלי יכול להבטיח לעצמו דירה חדשה בפרויקט ולעמוד בהוצאות שלה, ומנגד היזם "מרוויח" דירה טובה שאותה הוא יכול לשווק בשוק החופשי. לפי עו"ד בראף שניר, מצב זה מיטיב גם עם הרשות המקומית. "הדבר האחרון שהרשות המקומית רוצה לראות הוא דיירים ותיקים שנכנסים לדירה חדשה ולא יכולים לממן את כל ההוצאות עבורה. אם, למשל, הדייר לא יוכל לשלם מיסים לוועד הבית, זה עלול להביא לכך שהבניין החדש יישאר מוזנח בסופו של דבר, וכך עלול הבניין להידרדר עד כדי הזנחה - אותה הזנחה שבגינה, בין השאר, יצא פרויקט הפינוי־בינוי לדרך. כך התוצאה עלולה להיות זהה לאותה נקודת התחלה של הפרויקט, וזאת כמובן תוצאה גרועה מאוד - לשאר הדיירים, לסביבה ולעיר כולה. לכל הצדדים - הדיירים, הרשות המקומית וגם היזם - יש מטרה משותפת, והיא מציאת פתרונות יצירתיים המסייעים לדיירים הזקוקים לכך".
שומר הסף: מי יפקח על הכסף?
עד כאן נדמה שרעיון השנמוך מושלם. כאשר לשלושת הצדדים אינטרס משותף לפתור את הבעיה, היא כנראה תיפתר – וכך כולם ירוויחו. אלא שהפתרון היצירתי מעלה שאלה חדשה: מי ישמור על הכספים שמיועדים לשימוש הדייר וינהל אותם? מי ידאג לכך שאותו כסף שהדייר זכאי לקבל ישמש אותו לייעוד המקורי שבגינו נחתם הסכם השנמוך?
"ישנם יזמים שמכניסים את אפשרות השנמוך כבר להוראות ההסכם בינם לבין הדיירים, וזה מה שהייתי ממליצה – להציג את האופציה לדיירים מההתחלה", אומרת בראף שניר. "הבעיה היא שכרגע הכל תלוי ברצונו הטוב של היזם, וגם ברצונו של הדייר. העיריות עצמן לרוב לא ירצו לפקח על העניין, בין היתר כי אין להן הכלים המתאימים. מבחינת הדייר, אם לא נבטיח את הצעת השנמוך ואת הפקדת הכספים בקרן ייעודית מפוקחת, עלול להיווצר מצב שבו הדייר יעשה שימוש אחר בכספים - שימוש מאוד לגיטימי מבחינתו, כנראה, אבל כזה שלא יוכל להבטיח שהוא יעמוד בנטל התשלומים על החזקת הנכס. כמו שאמרנו, זו פגיעה בו אך לא רק – המצב יפגע גם בשאר הדיירים, בבית, בשכונה ובעיר".
אם כן, המצב כיום אינו האופטימלי, ככל הנראה, מבחינת ניהול הכספים המיועדים להוצאות הדירה - אז מהו הפתרון? "מה שאני מציעה הוא שוועדות מקומיות יחייבו את היזמים להכניס הוראות כאלה לחוזה", מציעה בראף שניר, "ושההוראות בתב"ע (תוכנית בניין עיר) תחייבנה את היזמים להקים קרנות שבהן הם יפקידו את הכספים המגיעים מהשנמוך. אלו כמובן יהיו כספים ייעודיים, צבועים, והקרן הזו תנוהל על ידי גורם מפקח כלשהו, שידאג שהקרן לא תנוהל אלא למטרה הזאת – לטובת מימון ההוצאות העתידיות על הנכס. כספי הקרן ינוהלו כמובן בצורה סדירה ומאוד זהירה, כדי לשמור על ערך הכסף.
"אין ספק שזהו מנגנון סבוך, אבל לדעתי מדובר במשהו שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית - שיש לה כלים וסמכויות מכוח החוק - צריכה להקים או ליצור, כדי לא להגיע למצב שבו כל רשות מקומית וכל יזם ימציאו את הגלגל, כי זה דורש הקצאה של הרבה מאוד זמן ומשאבים בכל פעם מחדש. פתרון כזה ראוי גם שייתן מענה לסוגיות המס העולות מעצם העברת כספים מן היזם לדייר, ואשר אינן חוסות במסגרת הפטורים הקבועים בחוק", מוסיפה עו"ד בראף שניר.
"פרויקט פינוי־בינוי נחשב לאחד המורכבים ביותר בשוק המקרקעין", מסכמת עו"ד בראף שניר, "אך אם הוא מצליח, השינוי שלו מהפכני. אנחנו למעשה לוקחים בניינים ישנים וסביבה במצב סוציו־אקונומי נמוך, מוחקים את המבנים האלה ויוצרים פרויקט חדשני, מחוזק, מפותח, שמכניס אוכלוסייה חדשה וצעירה לעיר - בבחינת התחדשות עירונית של ממש".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
