קו הרקיע של תל אביב מלא מנופים – סימן לכך שענף הנדל"ן פורח. יזמים וקבלנים מחפשים בניינים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. לעיתים הם נתקלים בתופעה שמקורה ההיסטורי מצוי עמוק במאה הקודמת – דיירים מוגנים: חנות בדמי מפתח או דירה בדמי מפתח. יזם בפרויקט התחדשות עירונית עובר מסכת לא פשוטה של השגת הסכמות מצד בעלי הדירות, התמודדות עם חוקי שימור והליכי תכנון. לעתים הוא פוגש משוכה נוספת - שכירות מוגנת.
היזם צריך לבחור – הסדר או תביעה
כאשר בבניין המיועד להתחדשות מצוי דייר מוגן אין די בהסכמת בעל הדירה לביצוע הפרויקט. לדייר המוגן ישנה זכות להחזקה בדירה ללא הגבלת זמן, זכות שתובא לידיעתו על ידי עורך דין. פינוי דייר מוגן אפשרי רק במקרים מוגדרים, למשל אם הפר את החוזה, הפסיק לשלם את דמי השכירות או נטש את הדירה.
אם הדייר לא ביצע הפרות כאלה ואין הסכמה על דמי פינוי האפשרות היחידה לפינוי היא באמצעות הגשת תביעה לבית המשפט לפינוי כפוי. חוק הגנת הדייר מאפשר הגשת תביעה לפינוי דייר מוגן רק לאחר קבלת היתר בניה. בית המשפט מוסמך לפסוק את הפיצוי שיקבל הדייר המוגן תמורת הפינוי.
הגשת תביעת פינוי נגד הדייר המוגן לאחר קבלת היתר הבניה היא בעייתית
בתנאי לגבי הצורך בקבלת היתר בניה טמון מוקש. היזם מעוניין להגיע להסדר עם הדייר המוגן מבעוד מועד באופן שעם קבלת היתר הבניה יוכל לעלות על הקרקע באופן מידי ולבצע את הפרויקט. אם יגיש תביעה לאחר קבלת היתר הבניה הוא עלול למצוא עצמו בהליך משפטי ארוך שיתחיל בשלב שבו הוא כבר בשל להתחיל בביצוע הפרויקט - לא מצב מפתה עבור היזם.
עורכי הדין של היזמים ניסו למצוא פתרונות יצירתיים למצוקה והגישו תביעות פינוי לאחר הגשת הבקשה לקבלת היתר הבניה אולם תביעות אלה נדחו. פתרון נוסף מצד היזמים היה הגשת בקשות לקבלת היתרים להריסה - שאותם ניתן לקבל מהר יותר. במקרה מסוים האסטרטגיה הזו נחלה הצלחה כשבית המשפט פסק כי היתר להריסה שנועד לאפשר הקמת בנין עונה על התנאי המשפטי של קבלת היתר בניה. ואולם כשאפשרות זו אינה רלוונטית מוצא היזם עצמו תקוע - היתר בניה יש ואפשרות לבנות - אין.
דרישות הדיירים המוגנים לפיצויים מהיזמים עולות בהתמדה
ישנם יזמים שמעדיפים לשלם לדייר סכומים גבוהים כפיצוי וזאת בתמורה לפינוי מוקדם באופן שייחסך הצורך בפניה לבית המשפט. דרישות הדיירים עולות ועולות שכן הם מבינים כי בידם המפתח לביצוע הפרויקט.
בתוך אולמות בתי המשפט חלו תנודות כאשר שופטים מסוימים פוסקים לדייר פיצוי בשיעור של כ- 60% משווי הבעלות בנכס ואילו אחרים העלו את מחיר הפיצוי עד כדי שווי מלא של הבעלות בנכס. חשוב לציין כי הפיצוי אינו מותנה בכך שהדייר שילם את דמי המפתח.
ב- ת. א. (ת"א) 9497-09-09 קורט נ' וקנין ניתן פסק דין שבו נעשה ניסיון למצוא את שביל הזהב בין הגישות השונות וכך נפסק:
"לטעמי, כאשר מדובר בפינוי דירת מגורים, ראוי ליתן לדייר סכום אשר יאפשר לו רכישת דירה חילופית... על כן, לעיתים יהיה מקום להוסיף על דמי המפתח המלאים סכום אשר יאפשר רכישת דירה כאמור. תוספת הסכום יכול שתהיה שליש נוסף מדמי המפתח ויכול שתהיה סכום אחר, עד תקרה של שווי בעלות מלאה, והכל בכפוף לשיקול דעת בית המשפט ובהתחשב בנסיבות".
לפניה ישירה אל עורך הדין שי עקרבי לחץ/י כאן
יש לקבוע פתרון חקיקתי שיאזן את הכוחות בין היזמים ובין הדיירים המוגנים
המחוקק נוטה שלא להכניס תיקונים לחוק הגנת הדייר ומאפשר לו למות "מוות טבעי" שהרי ככל שחולפות השנים כמות הדיירים המוגנים הולכת ויורדת. יחד עם זאת מן הראוי כי יימצא פתרון חקיקתי שיאזן את הכוחות בין יזמים ובין הדיירים המוגנים בדרך יעילה יותר. מנגנון פיצוי מסודר ומהיר יותר שייקבע בחקיקה עשוי לאפשר לצדדים להיערך לפינוי מבעוד מועד ולחסוך התדיינויות משפטיות יקרות וממושכות.
עורך דין שי עקרבי עוסק בנושא חוק הגנת הדייר ובדיני מקרקעין. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לענייני דייר מוגן LawGuide.
