ערבויות בתמא 38 חיזוק
אתה נותן לנו ערבות בנקאית? נשאלתי בפגישה עם בעלי הדירות בבניין בעיר בת ים האם הערבות אישית? האם הבנק ערב? בקיצור ים של שאלות הנובעות מבלבול ומבוכת הדייר העומד בפני יזם העומד לבצע תמ"א חיזוק ובנייה בבניין שלו.
אז ככה, כמה הסברים בסיסיים.
ככלל משמעות הערבות היא מנגנון משפטי שמנוסח כנגד פרעון חוב ומשמעותה חוזה משפטי לכל דבר ועניין.
ערב-הגורם שלוקח עליו את ההתחייבות של הנערב למוטב שהינו הזכאי לקבל בהתאם להתחייבות המוגדרת בערבות. הנערב הוא מי שנושא בהתחייבות -כספית או כל דבר אחר.
עכשיו אחרי שהסברנו את מהותה של הערבות נבין את מהותה במערכת חוזית שבין יזם לדיירים בפרוייקט של תמ"א 38 חיזוק ובנייה.
בפרוייקט כזה הדיירים למעשה מוכרים ליזם את זכויותיהם המוקנות להם כתוצאה מהתוכנית ובתמורה היזם מחזק את הבניין מפני רעידות אדמה ,מוסיף מעלית,ממ"ד ,הרחבת הדירה עד 25 מ"ר .מרפסות ועוד.
לקיום כל ההתחייבויות של היזם לדיירים ישנם מספר ערבויות.
א-ערבות ביצוע : ערבות הניתנת להבטיח את ביצוע העבודות בהתאם להסכם. מדובר בערבות בנקאית בסכום שנע בד"כ בין 70 ל100 אחוז מעלויות הביצוע, למעשה הערבות משקפת את גודל הסיכון בביצוע, כגון 70% מהיקף הביצוע, כך שיאפשר לדיירים, או מי מטעמם, להבטיח את השלמת ביצוע העבודות בפרוייקט בעת פשיטת רגל של הקבלן, או כל דבר אחר שמונע ממנו להמשיך בעבודות, תוך פיצוי כספי על ההפסדים שנגרמו. ערבות זו בד"כ פוחתת והולכת מהתחלת הפרוייקט ועד לסיומו.
ערבות חוק המכר :ערבות הניתנת לרוכשי דירות חדשות בפרויקטים שמלווים ע"י בנק, ובהתאם לחוק המכר. הערבות מהווה בטוחה לרוכשים ונועדה להבטיח את קבלת הדירה גם אם היזם לא מסיים את הפרוייקט. כדי להבטיח את כספם, ולעמוד בהתחייבויותיהם, נוהגים הגופים המלווים להפעיל מערך של פיקוח ובקרה על הפרויקט. נוסח הערבות כפוף לחוק המכר, וכולל מספר תנאים מצטברים כדי להבטיח את כספי הרוכשים, סיום הבנייה + קבלת טופס 4 + רישום זכויות הדירה).אמנם החוק מאפשר גם בטוחות חלופיות (פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה) בהתקיים תנאים משלימים נוספים
ב-ערבות בדק
ערבות הביצוע לעיל מוחלפת בערבות בדק עם סיום העבודות בפרויקט, לתקופה של שנה נוספת ונועדה לקיום התחייבות היזם לתקן את תיקון ליקויי הבניה אשר צפים ועולים בתקופת הבדק. הערבות מתייחסת לתקופת הבדק והאחריות כלפי חלקים שונים במבנה.
ג-ערבות רישום
בהסכם התמ"א בין היזם לדיירים ,היזם מתחייב לרשום את הבית המשותף, בתוך פרק זמן של כ-12 חודשים ממועד סיום העבודות בפרוייקט. פעולת הרישום למעשה היא פעולה טכנית בלבד, אך בפועל קרו מקרים לא מעטים של יזמים ששכחו לבצע פעולה זו. כפועל יוצא של שכחתו ורשלנותו של היזם או עורך דינו יש לצערנו לא מעט בניינים רבים בישראל שאינם רשומים כבית משותף. ולכן , מטרת ערבות הרישום הינה לקיום התחייבות היזם בהסכם לסיים את רישום הבית המשותף , ולחלופין לאפשר מינוי של עו"ד אחר מטעם הדיירים שיסיים את פעולה ללא תשלום מצידם.
ד-ערבות שכירות
לעיתים בפרוייקט תמ"א חיזוק ישנה סיטואציה של הוצאת הדיירים מהמבנה (לדוגמא-אם האפשרות היחידה להתקנת המעלית היא על ידי הריסת חדר המדרגות )ערבות שכירות הינה ערבות בנקאית אוטונומית שנועדה להבטיח את דמי השכירות שהיזם התחייב בהסכם התמ"א.
ה-ערבותמיסים
כפי שכתבנו בהקדמה בעת חתימת ההסכם בין הדיירים ליזם, מכרו הדיירים ליזם מקרקעין תמורת שירותי בניה. כפועל יוצא מכך , העסקה חייבת במס שבח. הקושי הקיים בהסכם תמ"א הוא פערי הזמן בין ההסכם ועד הבנייה בפועל ולכן המחוקק קבע את האפשרות לדחיית מועד תשלום המס (סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין), וכך למעשה חבות המס של הדיירים במידה וקיימת תיווצר רק במועד תחילת העבודות.
על פי חוק היזם אינו מחויב לשלם לדיירים, אלא על פי הסכם ולכן, צריך להיות מאוד זהירים, ולוודא, טרם העלייה לקרקע כי היזם מספק אישור מס חתום, או ערבות מיסים בגובה סך שומות המס הפתוחות.
בכל מקרה ההליך הנכון בתהליך הוא בחירת נציגות דיירים ועו"ד מתחום המקרקעין לצורך הבטחת הערבויות המתאימות לכל פרוייקט.
ליצירת קשר לביצוע תמ"א 38 בבניין שלכם, לחצו כאן
נכתב בשיתוף רמ-אל לביא, מנהל שיווק פרפקט יזמות בנייה והשקעות המתמחה בפרויקטים של תמ"א 38 [email protected]