האם בקרוב נראה זינוק במספר פרויקטי ההתחדשות העירונית בישראל?

מוגש מטעם DUN'S 100

זה קרה לפני כחצי שנה בצפון תל אביב. דיירים אשר ביקשו לבצע פרויקט תמ"א בבניין מגוריהם בן ה-70 שנה הגישו לבית המשפט תביעה כנגד שכנם הסרבן. זה האחרון התנגד שוב ושוב לפרויקט ממניעים שאינם טהורים – בקשתו לקבל שטח מוגדל יותר במסגרת התמורות לדיירים, ואף קבלת דמי תיווך מהיזם. מיותר לציין כי על מנת להימנע מכניסה להליך משפטי יקר ומתמשך ניסו הדיירים לדבר על ליבו של השכן, אך הוא בשלו, והצדדים נאלצו לפנות לערכאות משפטיות. ומה עם הבניין? ובכן הוא ייאלץ להמשיך ולהתיישן עד תום המשפט, למורת רוחם של הדיירים. במקרה בולט אחר אשר התרחש בעיר יהוד תבעו 14 בעלי דירות זוג שכנים אשר בלמו כל ניסיון לקידום פרויקט פינוי בינוי בשטח המשותף. הדיירים הפצירו בזוג להגיע להסכמות והבנות, אך ניסיונות אלו עלו בתוהו ובגין הסרבנות הקשה נתבע הזוג על ידי שכניו בסכום המגיע ל-32 מיליון ₪.

שני מקרים אלו הם רק דוגמאות בודדות לעשרות רבות של מקרי סרבנות המתחוללים בענף ההתחדשות העירונית מדי שנה. ברובם המוחלט של המקרים, הן היזמים והן נציגויות הדיירים, מבקשים לבצע התחדשות עירונית ממנה ירוויחו כולם, אך אלו גם אלו נתקלים בדיירים סרבנים הבולמים את הפרויקט מסיבותיהם האישיות, לרוב בשל סחטנות כספית.

הדברים היו בולטים עד כה במיוחד בפרויקטי התחדשות במסלולי הפינוי בינוי ותמ"א 38 בעיקר בשל הדרישה הכובלת לקבל את הסכמתם של 80% מבעלי הדירות. אך נראה שכל זה עומד להשתנות בקרוב : על פי תיקון לחוק אותו מוביל בימים אלו משרד המשפטים יחד עם משרד האוצר ומינהל התכנון צפוי אחוז בעלי הדירות הדרוש לאישור פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38/2 לרדת לכדי 66% בלבד מהדיירים. על פי ההצעה יושווה הרוב הנדרש של הדיירים במסלולים אלו לזה הנהוג כיום בתמ"א 38 במסלול החיזוק (תמ"א 38/1).

כבעליה של חברת יזמות נדל"ן מצליחה אשר ויתרה עד היום על עשרות פרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38 כיוון שלא הגיעה לרוב המיוחל של 80% חתימות, ברצוני לחזק את ידיהם של הגורמים המקדמים את התיקון החשוב. פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 ועל כמה וכמה פינוי בינוי הם פרויקטים מרובי דיירים, כך שהסיכוי להגיע למצבי סרבנות בפרויקטים כאלו עד כה גבוה במיוחד. המצב גרם לכך שיזמים נאלצו לא אחת לבחור בביצוע התחדשות עירונית במסלול תמ"א38 חיזוק על פני מסלולי התמ"א 38/2 והפינוי בינוי המתקדמים והנרחבים יותר.

לתפיסתי אישורו של התיקון החשוב יוביל לפרץ של פרויקטים במסלולי פינוי בינוי ותמ"א 38/2 אותם יוכלו כעת היזמים לקדם. המשמעות הברוכה היא ש-15 שנה מאז כניסתה לחיינו תוכל ההתחדשות העירונית להגשים את ייעודה האמיתי - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ובנוסף הגדלת היצע יחידות הדיור במרכז הארץ, מה שיוביל בסופו של דבר גם לירידת מחירים בשוק הדיור.

גיא חליפי

על חשיבותה של ההתחדשות העירונית במרכז הארץ אין עוררין: מצד אחד זהו אזור הביקוש הגדול במדינה ומצד שני הקרקעות הפנויות שבו התמעטו בצורה קיצונית שאינה מאפשרת ליזמים לבנות פרויקטים ודירות חדשות. ואגב זה לא מסתכם רק בהגדלת היצע הדירות החשוב כשלעצמו. השלכה לא פחות חשובה לתנופת הבנייה תהיה התחדשותם של מרכזי הערים המתיישנים. כך, שכונות שלמות על בנייניהן המתפוררים ואוכלוסייתן המזדקנת יעברו מתיחת פנים כיאה למאה ה-21 תוך הזרמת דם חדש וצעיר לשכונות הללו.

לסיכומו של דבר, כולי תקווה שהמהלך החשוב להורדת אחוזי הסכמת הדיירים לפרויקטים מ-80% ל-66% אכן יקרום עור וגידים ונוכל לראות זינוק במספר הפרויקטים הקמים על פני הקרקע. סרבנות דיירים היא כמובן זכות חוקית ולגיטימית אך סרבנות המונעת ממניעים שאינם טהורים אינה עילה לפגוע במהלך נדל"ני קריטי אשר יתרום למדינה ולכלכלתה למשך שנים ארוכות.

מאת גיא חליפי, בעלי חברת אבירים יזמות ובניה בע״מ