מחיר התמ"א: שכנים מתלוננים על פגיעה קשה באיכות החיים

קריסת המכונית לבור שנפער השבוע בחניית בניין הסמוך לפרויקט תמ"א 38 בתל אביב, הסתיימה בנס ללא נפגעים. אך התקרית הציפה את הבעיות והסיכונים לבטיחות הציבור כתוצאה מפרויקטים אלו לא רק לדיירים, המתגוררים למעשה בתוך אתר שיפוצים, אלא גם לשכנים המתגוררים בסמוך.

"אין לנו רגע אחד של שקט", סיפרה ל-ynet כרמלה מורג, תושבת כפר סבא, שבסביבת מגוריה מתבצעים שלושה פרויקטים של תמ"א. "אנחנו חיים בתוך אבק, לכלוך ורעש נוראי. העבודות מתחילות בשבע בבוקר ובעיקרון אמורות להסתיים בסביבות 16:00-17:00, אבל יש ימים שעובדים גם עד 21:00 בלילה". צפו בראיון שערכנו איתה באולפן ynet.  

תוכנית המתאר לעידוד, חיזוק ומיגון מבנים בפני רעידות אדמה - תמ"א 38 - נועדה לתת תמריצים כלכליים ליזמים לחיזוק מבנים באמצעות תוספת זכויות בנייה לבניינים. אך כאמור, המחיר הוא פגיעה באיכות חייהם של הדיירים והשכנים.

כך למשל, מורג מספרת כי אחד הפרויקטים של התמ"א המתבצעים בסמוך לבנין מגוריה נמשך כבר ארבע או חמש שנים, לאחר שהעבודות עליו נתקעו באמצע, כפי שקורה לא פעם בפרויקטים מסוג זה.

"בחצי השנה האחרונה החלו לסיים אותו, תודה לאל", היא אומרת. "בינתיים, מגיעות הנה משאיות כל יום, תוקעות את כל הרחוב ויוצרות מצוקת חניה נוראית. בנוסף, אנחנו לא יכולים לפתוח חלונות בגלל האבק והלכלוך. למעשה, כבר חמש שנים שאנחנו חיים בתוך אתר בנייה וצפויים להמשיך לחיות כך גם בשנים הקרובות".

בשונה מבעיות אלו - שצפויות לחלוף עם סיום העבודות - הרי שגם כל אופיו של האזור עתיד להשתנות. כך למשל גילתה מורג, כי כעת יש מרחק של שלושה מטרים בלבד בין חלונות ביתה, לבין חלונות הבניין הסמוך. "בנוסף, הם צמחו לגובה בשתיים וחצי קומות, אז כל הנוף הפתוח אבד וכל האוויר נחסם", היא מוסיפה.

מורג ובעלה מתגוררים בדירתם כבר 28 שנה. ילדיהם כבר בגרו ועזבו את הבית. "היה לנו נעים ונוח במקום", היא מספרת. "אם היתי יודעת שצפוי דבר כזה היתי בורחת, אבל עכשיו אני לא יכולה, כי כל מי שיבוא ויראה מה קורה פה, ישאל את עצמו למה להיכנס למיטה חולה. אני לא היתי לוקחת דירה כזו, כי אני יודעת שהמשמעות היא רעש בלי סוף".

"שער נפל על הבן שלי"

מ', אמא טרייה בשנות ה-30 לחייה, המתגוררת בסמוך לבניין שמבצעים בו תמ"א בתל אביב, מספרת כי המדרכה בסמוך לבניין מגוריה נהרסה וכעת היא נאלצת לרדת עם עגלת התינוק אל הכביש. עוד היא מספרת, כי במסגרת העבודות נשבר בטעות שער הכניסה לבניין, והפועלים פשוט השעינו אותו באותו מקום שממנו התנתק. "הבן שלי ניגש לסגור את השער והוא נפל עליו", היא מספרת. "זה שער כבד, אך למרבה המזל לא קרה לו כלום".

קושי נוסף עימו היא נאלצת להתמודד הוא מצוקת החניה, החריפה ממילא בתל אביב. "היתי שמחה להנחה בארנונה מצד העיריה, כי אנחנו חיים למעשה באתר שיפוצים". 

יעל, נשואה ואם לשניים, נאלצת לחוות מזה כשנה עם משפחתה את השלכות המגורים בבניין שעובר תמ"א. "קודם כל זה סיוט", היא אומרת. "יש ימים יותר טובים ויש ימים פחות טובים, אבל מה שהכי מעצבן זה שהקבלן אמר שאפשר להמשיך לחיות בדירה תוך כדי, בזמן שאי אפשר באמת לחיות כך, עם חורים בקירות, אבק תמידי, חלונות סגורים ומסמרים על הרצפה".

במהלך העבודות התרחשו גם נזקים לא צפויים, למשל חור שנפער לפתע בקיר החיצוני של אחד מחדרי ביתה, או בטון שנשפך בטעות דרך החלון באחת מדירות השכנים. "למרבה המזל לא היה אף אחד בחדר, אבל נגרם נזק רציני לרכוש - בגדים, ארונות, מיטה, הכל כוסה בבטון".

בימים אלו היא נמצאת עם משפחתה אצל הוריה, לאחר שהתבקשו להתפנות מהדירה למספר ימים. "ביקשו מאיתנו לצאת כדי לבצע עבודות בתוך הדירה, אבל אף אחד לא אמר לנו לפני זה שנצטרך לצאת מהדירה", היא אומרת. "גם לא אמרו לי שישימו לי דיקטים באמצע הסלון ויקטינו אותה לחצי שנה כדי שיוכלו לבצע את העבודות. זו דירה קטנה מאוד ממילא, 60 מ"ר בסך הכל".

לו היתה יודעת מראש מה צפוי לה - ייתכן שהיתה מקבלת החלטות אחרות. "אתה מבין כמה זה נורא רק כשזה קורה", היא אומרת. "הם מבטיחים שזה שטויות, שיעבדו רק בין שבע בבוקר לארבע אחר הצהריים, אבל בפועל עובדים הרבה יותר. אלו לא תנאים אופטימליים להתגורר בבניין, במיוחד עם ילדים". 

יתרונות לשוכרים - הפחתת שכר הדירה

בצד אי הנוחות הנגרמת לדיירי הפרויקטים ושכניהם, יש גם יתרונות, ולא רק בחיזוק המבנה מפני רעידת אדמה. בעלי הדירות נהנים מהשבחת ערך הדירה, ואילו השוכרים יכולים לקבל הפחתה של דמי השכירות.

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מדגים כי שכר הדירה בפרויקטים שעוברים תמ"א, יורד בשיעור של 25%-30%, אך גם יכול להגיע ל-50%, תלוי בהיקף העבודות. בסיום הפרויקט, דנוס מפרט כי דמי השכירות עולים בכ-10% אם לא מתווסף שטח לדירה, ובכ-40% אם מתווסף לה שטח. בעלי הדירה נהנים מעליית שווי הדירה ב-15%-30% אם לא מתווסף לה שטח, ובכ-40%-70% אם נוסף לה שטח.

השמאי חיים אטקין, מציין, כי יש בעלי דירות שמרוויחים יותר באותו בניין. "מי שיש לו דירה בקומה שלישית או רביעית מרוויח יותר ממי שגר בקומה ראשונה", הוא מסביר. "לכאורה כולם מקבלים את אותן תמורות אבל בפועל מי שגר בקומה שלישית ללא מעלית משביח את דירתו עשרות מונים ממי שגר בקומה ראשונה ובהיבט הזה התמא לא הצליחה ליצור שוויון בבניין".

באשר לשכנים - אטקין מציין כי על אף אי הנוחות הנגרמת להם, הרי שהדבר אינו משפיע על ערך הבניין. "דיירים של בניינים שכנים טוענים לירידת ערך בגלל ענייני אור וצל, רעש, חניה וצפיפות, גובה וכייוצא באלו, לעתים גם בצדק רב", הוא מפרט. "עם זאת, איני מכיר מקרה שבו דייר שכן זכה בפיצוי. מכיוון שזה עלול לפתוח תיבת פנדורה ולתקוע פרויקטים, ומכיוון שמקריבים את זכות הפרט לטובת הכלל. אי אפשר לפצות דיירים בגלל שהבניין הצמוד אליהם צמח פתאום בעוד קומה או שתיים שמסתירות להם את הנוף".

באשר לשוכרי הדירות - עו"ד נוריאל אור, מומחה למקרקעין ומלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מציין כי בעיקרון, אין להם הגנה בחוק, למעט מה שכתוב בחוזה. "אפשרות אחת היא שבחוזה יהיה סעיף שמדבר על הפחתה של דמי השכירות במהלך הפרויקט, כי אחרי שהפרויקט יסתיים, דמי השכירות יעלו", הוא מפרט. "אפשרות נוספת היא ששכר הדירה יהיה קבוע לאורך תקופת השכירות, למשל במשך השנתיים של השיפוץ והשנתיים שלאחריהן", הוא מוסיף. "במקרה כזה, הדייר אמנם יסבול במשך תקופת השיפוץ, אבל לאחריה יהנה מדירה משופצת וחדישה יותר באותו מחיר".

יכול להתרחש מצב שבו השוכר יופתע לגלות שפתאום מתחילים לשפץ את בניין מגוריו מבלי שידע על כך מראש?

"מאחר שמדובר בתהליך ארוך אני מאמין שזו סיטואציה נדירה", משיב אור. "עם זאת, השוכר יכול לנסות להסתמך על חוקים שונים, כמו חוק החוזים, פקודת הנזיקין וחוק המקרקעין. כך למשל הוא יכול לנסות לתבוע על הפרת חוזה ולבדוק אם קיים סעיף בחוזה לפיו בעל הדירה מחויב לאפשר מגורים סבירים, או על סעיף שלפיו המשכיר מתחייב לשמור על הנכס במצב תקין לתקן בלאי סביר".

אור מוסיף ומדגים, כי עוולת מטרד בפקודת הנזיקין, יכולה לעיתים לשמש תרופה במקרים שבהם המשכיר לא גילה לשוכר על השיפוץ. כמו כן, סעיף 17 בחוק המקרקעין, "תביעה למניעת הפרעה", עשוי לשמש לדבריו סעד לשוכר בסיטואציות מסוימות שבהן קיימת הפרעה מהותית לשימוש ולמגורים של השוכר בדירה. "אז אולי לא יפסיקו את העבודות אבל אפשר יהיה להגיע עם בעל הדירה להסדר בדבר הפחתה של דמי השכירות", הוא מסכם.

טיפים להתנהלות מול היזם

כדי למנוע מצבים מסוכנים במהלך העבודו, סיכון לפשיטת רגל של היזם וצרות אחרות - אטקין מציע לדיירים בבניינים שעתידים לעבור חיזוק במסגרת תמ"א 38 לשכור יועץ ביטוח עוד במהלך המו"מ. "מאחר שמדובר בפרויקט בנייה מורכב הנדסית ומסוכן, כדאי לדיירים לרכוש פוליסת ביטוח כנגד כל הסיכונים שהם חשופים אליהם, כולל נזקים אפשריים, אחריות צולבת, נזקים לצד ג' ועוד".

בנוסף, הוא מציע לכל בעל דירה לרכוש ביטוח מבנה לדירה ואפילו לבטח את התכולה. "מדובר בביטוח ייעודי - פוליסה עצמאית למבנה", הוא מסביר. "יש ליידע את חברת הביטוח שמדובר בתמ"א 38, שכן חלק מהחברות אינן מבטחות דירות הנמצאות בהליכי תמ"א מאחר שבמהלך הפרויקט הסיכונים לדירה גבוהים יותר, למשל סיכוני פריצה גבוהים וסיכונים נוספים הכרוכים בבניה".

עוד הוא מדגיש, כי יש לקחת בחשבון איחור במסירת הדירות מהקבלן, שעלול לעמוד על שנה ואפילו יותר מזה. כמו כן, אם הדירה היא להשקעה, יש לקחת בחשבון הפסד דרמטי של שכר דירה. "התשואה מהדירה במהלך הפרויקט תקטן משמעותית שכן שכר הדירה עלול לרדת עד כדי מחצית ויותר", הוא מסביר. "לכן על השוכר לנהל מו"מ עם היזם כדי לקזז הפסדים וכך למשל לשקול להבטיח בחוזה מול היזם בטוחות ועוד כמו השלמה לשכר דירה שקיבל טרם הפרוייקט".

כך תשמרו על ביטחונכם

בסיוע המוסד לבטיחות וגהות אספנו מספר טיפים לדיירים המתגוררים באתרי תמ"א 38 או בסמוך להם, שייסיעו להם לשמור על בטיחותם:

• יש לוודא כי תבוצע הפרדה וחיץ הרמטי ככל שניתן בין אזור העבודה למגורי הדיירים.
• יש לדרוש גידור וחסימה שימנעו כניסה, בכל צורה שהיא של ילדים לאתר.
• מומלץ מינוי של איש קשר מטעם הדיירים עם נציג הקבלן המבצע.
• לבקש מנציג הקבלן לפרסם מידע על סיכונים באתר ומסביבו.
• לדרוש מהקבלן להסדיר דרכי גישה פנויים לאתר וסביבתו.
• לסגור תריסים במהלך יום העבודה לצמצום האבק הנכנס לבתי המגורים.
• לדרוש סילוק מעת לעת של פסולת בניין בחצר הבית.
• מומלץ להסדיר מול הקבלן שעות פעילות של ציוד מכני הנדסי ומשאיות.
• מומלץ להציב שומר שימנע כניסה של גורמים שאינם מורשים לאתר בשעות הערב ובסופי שבוע.