נדחתה תמ"א 38 עקב מחלוקת על זכויות בגג

דיירת בבניין ישן בבני ברק ביקשה לבצע פרויקט בדירת הקרקע שלה. השכנים התנגדו, וביהמ"ש אישר: קודם צריך לסיים את המחלוקת על הגג

עו"ד רון ניבפורסם: 29.11.16 , 17:20

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב קבע לאחרונה שיש לדחות פרויקט תמ"א 38 שיזמה דיירת בחלקה בבניין ישן בבני ברק, משום שטרם הוסדרו זכויות שאר השכנים לבנייה על הגג.

פסקי דין מעניינים נוספים בערוץ משפט ב-ynet:

במאי 2013 קיבלה בעלת דירת קרקע בבניין ישן ברחוב הגליל בבני ברק היתר בנייה לפי תמ"א 38 מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר. ההיתר אִפשר לה להרוס את הדירה ולבנות במקומה שש יחידות דיור תוך שימוש בחלקה היחסי בזכויות בגג. הוועדה דחתה התנגדות שהגישו שניים מהשכנים בבניין, אבל הם לא ויתרו והגישו ערר בטענה שזכויות הבנייה על הגג שייכות במשותף לכלל הדיירים בבניין, ולא כולם נתנו את הסכמתם.

תביעה

כך אושרה תמ"א 38 חרף פגיעה בדיירי מיעוט

עו"ד יגאל (ישראל) מדר

בפינת הרחובות איילון וסיני בחיפה עומד בית משותף המורכב משני מבנים שונים. צד אחד בחר לבצע שיפוץ והשני התנגד. מה החליט בית המשפט?

כך אושרה תמ"א 38 חרף פגיעה בדיירי מיעוט

ביוני 2015 קיבלה ועדת הערר את התנגדות השכנים וביטלה את היתר הבנייה. היא קבעה שהדיירת לא הצליחה להוכיח שיש לה זכויות בנייה ספציפיות, ומכיוון שזכויות הבנייה הן נכס משותף שטרם הוכרעה המחלוקת לגבי הבעלות היחסית בו, הרי שהיא מנועה מלתת היתר בנייה. ועדת הערר הוסיפה כי אין להחיל את תמ"א 38 רק על חלק מבניין.

כמה חודשים לאחר מכן הגישה הדיירת עתירה לבית המשפט נגד ועדת הערר, וטענה שהבנייה לא מתוכננת להתבצע ברכוש המשותף, אלא רק בשטח שבבעלותה הבלעדית.

ועדת הערר השיבה שהיא לא מוסמכת להכריע במחלוקת בין הדיירים באשר לזכויות הבנייה, והיא רשאית להשהות את החלטתה עד סיום המחלוקת. לשיטתה, השיקול של הצלת חיי אדם מרעידות אדמה אינו מרכזי דיו במקרה שבו מדובר בתת חלקה אחת בבניין, שאף הוצע לה תכנון לא ראוי. אל טענות הוועדה הצטרפו השכנים.

כולם צריכים להסכים

השופטת יהודית שיצר הבהירה שיש צורך להכריע בחלוקת זכויות הבנייה לפני שמגישים בקשה להיתר לתמ"א 38, ודחתה את עתירת הדיירת. היא ביססה את קביעתה על פס"ד "בני אליעזר" שניתן לפני חמש שנים, ובו נקבע כי זכויות בנייה הן נכס משותף, ומשכך ניצולן צריך להיעשות בהסכמת כלל השותפים.

"מכיוון שלא הושגה הסכמת הדיירים לניצול זכויות הבנייה על ידי העותרת, ואין חולק כי לא הושגה הכרעה שיפוטית שקבעה את חלוקת זכויות הבנייה בין הדיירים, לפיכך צדקה ועדת הערר בקביעתה", כתבה השופטת בפסק הדין והוסיפה שגם ניצול החלק היחסי בלבד של זכויות הבנייה בחלקת העותרת, מהווה "נכס משותף" שנדרשת עבורו הסכמת הדיירים.

בתוך כך הסבירה השופטת שיצר את הצורך שמוסדות התכנון ידחו היתרים גם משיקולים קנייניים ולאו דווקא משיקולים תכנוניים. לטעמה, מצב שבו אין הכרעה בעניין חלוקה בין בעלי זכויות, יכול להביא לכך שמימוש חלקי עלול לפגוע בערך הזכויות של בעלי יתר הדירות האחרים וכן להביא למצב שבו הבנייה תהיה בלתי חוקית.

לפיכך, כאמור, ההחלטה נדחתה עד להכרעת חלוקת זכויות הבנייה בבניין. על העותרת הוטלו הוצאות משפט של 20 אלף שקל לוועדת הערר ועוד 40 אלף שקל לשני השכנים המתנגדים. פסק הדין מגבה את החלטת ועדת הערר ומאופיין ברוח חדשנית שלפיה יש לתעדף את זכויות הבנייה הקנייניות על פני קידום תמ"א 38 – תוכנית לאומית שלפי פסיקת בתי המשפט יש לה חשיבות עליונה.