תמ"א 38: כדאי לבחור ביזם שהוא גם קבלן?

התחדשות עירונית היא אחת היוזמות המבורכות של הממשלה, שנועדה בראש ובראשונה למגן מבנים בפני רעידות אדמה, תוך הגדלת היצע הדירות בערי הביקוש. מדובר בתהליך מורכב שהצלחתו או אי-הצלחתו תלויה במספר פרמטרים - ובהם הירתמות הדיירים, הסרת חסמים בירוקרטיים שמציבות הרשויות וטיב הביצוע.

טורים אחרונים על תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :

• תמ"א 38: למה דיירים צריכים מפקח בנייה?
• זוג או פרט: כך תמצאו יזם לפרויקט תמ"א 38
• תמ"א 38: לחייב בניית חניות לכולם / דעה
  

הציבור נוטה כיום לייחס חשיבות רבה להיבטים היזמיים בפרויקטים של התחדשות עירונית. האינסטיקט הראשוני של דיירים שהתאגדו במטרה להוציא לפועל פרויקטים של תמ"א 38, הוא לפנות לאחד מעשרות היזמים בתחום כדי לקבל את ההצעה המשתלמת ובעלת התרומה הגדולה ביותר עבורם.

ואולם, לעתים אנחנו שוכחים שתמ"א 38 הוא קודם כל פרויקט בנייה קבלני, שהצלחתו או אי-הצלחתו תלויה באיכות הביצוע. זאת משום שהיזם לרוב חסר ידע הנדסי מעמיק, ובדרך כלל אינו מכיר את מגבלות הבנייה. לפיכך נשאלת השאלה האם כדאי לבחור יזם שהוא גם קבלן.

(צילום: אלפי שאולי)

שלב ההצעה

לאחר השלב הראשוני בהתקשרות הדיירים עם היזם, מובאת בפניהם הצעה הכוללת סקיצות של הפרויקט ומפרט שנתון למשא ומתן. שלב זה מנוהל לרוב על ידי היזם, ובמהלכו בעלי מקצוע מטעמו בוחנים את הפוטנציאל הקיים של הבניין הישן; בודקים את ההיתכנות להגדיל דירות ולאשר תוספות בנייה; וכן בוחנים האם ניתן, בהתחשב בתנאי השטח, לספק פתרון חניה, מעלית, ממ"ד וכיו"ב.

בשלב זה קיימת חשיבות רבה לרמת האמינות של ההצעה, שכן לעתים קיים פער רב בין הידע ההנדסי והתכנוני של היזם לבין המצב בפועל. לא אחת קורה שגם יזם מקצועי בתחומו חסר את היכולת לאתר את מגבלות הביצוע והתכנון במלואן, ולהבין את המורכבות ההנדסית בפרויקטים של תמ"א 38.

כאשר פרויקט תמ"א 38 מנוהל על ידי יזם ללא ידע מקיף בתחומי הקבלנות והבנייה, עלולות להיווצר בעיות בשלבים מאוחרים יותר של הפרויקט. זאת מאחר שחוסר הידע עלול לייצר פער בין אומדן עלויות הביצוע שעורך היזם בתחילת הפרויקט, לבין עלויות הביצוע במהלך הפרויקט. בשלב זה ליזם יש אינטרס לחסוך בעלויות הביצוע, כך שהפער בין ההבטחות לדיירים לבין התממשותן הולך וגדל.

אם היזם יצטרך לערוך תיקונים או שינויים בשלב הביצוע, הוא עלול למצוא את עצמו מאחר בלוחות הזמנים ואולי ייאלץ לייקר את הפרויקט. מצב כזה עלול לגרום להפסקת הפרויקט ולביטול החוזה, או במקרה קיצוני יותר להפסקת הבנייה. לעומת זאת, כשהיזם והקבלן חובשים את אותו הכובע, מצטמצמים הפערים בין הבטחות היזם לבין הסיכוי שהבטחות אלה אכן יתממשו, ובחינת העלויות נעשית מתוך ניסיון וביצוע בפועל.

שלב התכנון

בשלב זה היזם בוחר את היועצים ואת בעלי המקצוע הרלוונטיים לפרויקט. קבלן טוב יודע שבחירה נכונה של אנשי מקצוע מבטיחה תכנון מקצועי ומונעת שינויים בעת הביצוע. מה גם שהקבלן, מתוך ניסיונו בשטח, יודע לבחון את טיב העבודה של היועצים. ניהול השלב הזה על ידי יזם שהוא גם קבלן היא מתבקשת, שכן באפשרותו לתת פתרונות תכנון יצירתיים המונעים את עיכוב הביצוע.

שלב הביצוע

לאחר שהיזם שילם את האגרות להיתר הבנייה מתחילים בתהליך הביצוע. במצב שבו 70% מעלות הפרויקט כולו שייכת לביצוע, ליזם יש אינטרס לצמצם את ההוצאות ככל הניתן כדי למנף את השקעתו למקסימום.

על פי חוק המכר, האחריות על איכות הדירה מוטלת כולה על הקבלן המבצע, דבר המקל מאוד על ההתנהלות של הדיירים אל מול מנהלי הפרויקט וחוסך עיכובים מיותרים בתיקון בעיות. לכן, אם החלטתם לבחור יזם שהוא גם חברה קבלנית, בדקו את רמת סיווג הבנייה, איכות הבנייה והיכולת הכלכלית של החברה.

הכותבת היא אחראית תחום תמ"א 38 בחברת ינושבסקי ייזום ופיתוח