יצאנו פראיירים: האם תמ"א 38 מפלה בניינים?

פסק הדין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, לפיו ניתן לשלב שימוש בזכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 עם זכויות הבנייה מכוח תוכנית המתאר המקומית, עורר סערה רבה בקרב יזמים, אדריכלים ומוסדות תכנון. ובכן, הציבור מוזמן להירגע. הפסיקה מבוססת על נוסח תמ"א 38 ישן (לפני תיקון מס' 3, לפיו ניתן להוסיף עד 2.5 קומות לבניין במסגרת התמ"א). לכן, אין להשליך את שנפסק בו על בקשות להיתר בנייה שהוגשו אחרי 20 במאי 2012 (אז אושר התיקון). אז מה בכל זאת ניתן ללמוד מהפסיקה?

• כתבות נוספות על תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן
  

ניזכר בקצרה בעובדות. בעלי הדירות בבניין ברחוב התשבי 33 חיפה הגישו לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה לחיזוק הבניין ולתוספת בנייה. התוספות כללו זכויות בנייה קיימות (מכוח תכנית בניין עיר תקפה - תב"ע), ובנוסף - זכויות מכוח תמ"א 38.

השכנים הגישו התנגדות בוועדה המקומית, ומשנדחתה התנגדותם הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית במחוז חיפה בטענה כי אין הדין מאפשר לאשר זכויות בנייה על פי תמ"א - בנוסף לזכויות בלתי ממומשות מכוח תב"ע תקפה.

גם ועדת הערר אישרה את בקשת בעלי הדירות (באופן חלקי אמנם) ודחתה את ההתנגדות. בשלב מאוחר יותר אישרר בית המשפט לעניינים מנהליים את החלטת ועדת הערר - ודחה את עתירתם של השכנים המתנגדים.

על מה הסערה והאם היא מוצדקת?

על פי פסק הדין, לוועדה המקומית הסמכות לקבוע כיצד ישולבו זכויות בנייה, הן מכוח תמ"א 38 והן זכויות לא מנוצלות מכוח תב"ע, במסגרת בקשה לחיזוק בניין קיים. מאחר שזכויות הבנייה שוות כסף, והרבה, הדבר מהווה תמריץ כלכלי אדיר לבניינים רבים - ומכאן הסערה.

אלא שהתמונה המשתקפת מפסק הדין אינה בהכרח חיובית ועדכנית כפי שניתן לחשוב. תיקון 3 לתמ"א 38, אשר פורסם לאחר הבקשה להיתר המדובר, מבהיר חד משמעית כי במקרה שבו קיימות זכויות בנייה כפולות, הן תקוזזנה האחת מול השנייה עד לתקרת זכויות הבנייה על פי תמ"א 38.

כלומר, תיקון 3 יוצר מצב אבסורדי, לפיו בניין שכבר מימש את זכויות הבנייה העודפות זכאי גם לתוספת בנייה מכוח תמ"א 38; ואילו בניין שטרם מימש את זכויותיו, זכאי אך ורק לתוספת מכוח תמ"א 38.

כיצד ניתן לנצל את מרבית הזכויות?

ישנם מספר מקרים המאפשרים לנצל זכויות בנייה מעבר לתוספות התמ"א. המקרה הקלאסי הוא כאשר הורסים בניין ובונים מחדש (תמ"א 38/2). במקרה זה, תיקון 3 (תמ"א 38/3) מאפשר לנצל את זכויות הבנייה באופן מצטבר (גם וגם).

במקרה של ביצוע חיזוק לבניין קיים:

• זכויות שאין להן מקבילה בתמ"א (לדוגמא מרתפים) יחולו בנוסף לזכויות התמ"א.

• במידה שהיקף זכויות הבנייה הלא מנוצלות בתב"ע עולה על סך התוספת בתמ"א, ניתן לבקש היתר בנייה לפי הגבוהה שבין השתיים.

• במקרה בו זכויות הבנייה במגרש נובעות מתוכנית שהופקדה לפני 1 באוגוסט 1989, הוועדה המקומית מוסמכת לאשר תוספת שטחי בנייה בדרך של "הקלות אחוזיות" (כגון תוספת אחוזים עבור שיפור דיור).

זכרו כי תמ"א 38 היא תוכנית דינמית, המשתנה ומתעדכנת כל הזמן, וכי גם הוועדות המקומיות שונות בגישתן בפרשנותן ובהבנתן את התקנות. מאחר שהמנוע החשוב ביותר לקידום פרויקטים של תמ"א הוא הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים הללו עבור היזמים, חשוב ליצור עבורם תמריץ הולם ומידה מספקת של ודאות. לכן, המלצתי לבעלי דירות היא - דאגו להתחיל ולסיים את הפרוייקט על הצד הטוב ביותר, וברווחיות הראויה, לכם בעלי הדירות אך גם ליזם.

הכותב הוא בעל משרד עו"ד , מלווה ומייצג דיירים בתמ"א 38, וכן מייסד החברה המרכזית לייצוג דיירים - תמ"א 38 המתמחה בליווי וניהול פרויקטים עבור בעלי דירות