אסיפת דיירים לאישור תמ"א 38 - מבט מבפנים
פגישה עם דיירי בניין ששקלו לבצע תמ"א 38, התגלתה כמשימה אחת: שכנוע הסרבנים. מה לוחות הזמנים, האם השכן שגר בדירה העורפית יוכל להשאר במיקום הזה ומדוע גם לבעלת הדירה שזה עתה שופצה כדאי להכנס לפרויקט - כל השאלות והתשובות שעלו בה
אייל, בעלים של דירת 70 מ"ר בבית משותף טיפוסי משנות ה-60, פנה אלי בבקשה לעזור לשבעת דיירי הבית המשותף לקבל ייעוץ על ביצוע תמ"א 38/2, כלומר הריסת הבניין ובנייתו מחדש. עוד לפני הפגישה הראשונה הוא ציין שהדיירים נחלקים לשלוש קבוצות: אלו שמעוניינים בביצוע התוכנית, אלו שעדיין מתלבטים, ואלו שמסרבים לביצוע כל שינוי בבניין. חלוקה זו אופיינית לרוב הבניינים.
מדריך לתמ"א 38 - בפרקים הקודמים:
המשימה: לשכנע דיירים סרבנים
תיאמנו פגישה בדירתו של אייל, שאליה הוזמנו כל בעלי הדירות. מתוך שבעה דיירים הגיעו שישה והפגישה החלה בסקירה קצרה של העסקה. במסגרת זו הוסבר כי תמ"א 38/2 מאפשרת לבנות בניין חדש הכולל את החיזוק הנדרש מפני רעידות אדמה, לבצע הרחבה של עד 25 מ"ר לכל דייר בדירתו - שני חדרים הכוללים ממ"ד וכן מרפסת שמש, וכן לצייד את הבניין במעלית ובחניה תת קרקעית – וזאת ללא כל עלות מצד דיירי הבניין.
מיד לאחר הסקירה שאלה אחת הדיירות, שרה שמה, "כמה דיירים יהיו לאחר הקמת הבניין החדש?". בתשובה לכך הוסבר לה כי נתונים אלה ייוודעו רק לאחר שכל ההצעות שיגישו הקבלנים ייבחנו, וזאת מסיבה פשוטה: לכל קבלן יש את ההעדפות שלו ביחס לגודל הדירות שהוא מעוניין קבלן אחד מעדיף לבנות דירות גדולות והאחר - דירות קטנות.
המשימה האמתית היתה לשכנע את הדיירים הסרבנים, שאותם ייצגה ענת, מנהלת קשרי לקוחות בחברה מסחרית גדולה, לאמץ את התוכנית. לשאלה מדוע היא מסרבת לביצוע התוכנית בבניין השובה ענת בפשוטת: "טוב לי ככה. אני לא מעוניינת בשכנים חדשים נוספים".
ההסבר שלה לא הניח את דעתם של שרון ושרה, בעלי הדירות מהקומה שלישית. השניים התקוממו למשמע תשובתה והחלו לצעוק עליה: "הבעיה היחידה היא שאת לא גרה בבית פרטי. את לא יכולה לנהוג באגואיסטיות - רוב הדיירים כאן מעוניינים בתוכנית".
הדירה זה עתה שופצה
ענת הסבירה בתשובה, כי היא משכירה דירה גדולה יחסית הנמצאת בקומה ראשונה, 84 מ"ר, שרק עכשיו שופצה. מבחינתה, הריסת הבניין בתמורה להוספת מעלית או חניה - לא באה החשבון לנוכח ההשקעה העצומה בשיפוץ הדירה.
הסברתי לה, כי הסכום הכספי שהשקיעה בעלות השיפוץ זעום לעומת הערך הכלכלי שתקבל עם השכרת דירה בשטח של 100 מ"ר בבניין חדש הכולל מעלית וחניה תת קרקעית. עוד נאמר לה, כי הקבלן אמור לשלם את דמי השכירות של כל הדיירים עד קבלת הדירה החדשה, כך שבשום מקרה בהפסד אלא רק ברווח.
ענת שהחלה להראות סימנים של התרצות, המשיכה לברר פרטים על מהות העסקה ושאלה "מה צפוי להיות התשלום עבור ועד הבית לאחר שייבנה הבניין?". ההסבר שקיבלה היה כי בבניין חדש עם מעלית אחת או שתיים, התשלום עבור ועד בית מגיע בבמוצע ל-250 שקל לדייר, וזאת בהתאם לשטח הדירה.
מנחם, מהקומה השנייה, שאל כיצד הפינוי מתבצע, והוסבר לו שהקבלן אמור לשאת בעלות ההובלה והפינוי מהדירות ואף נושא בעלות האחסון.
אלו ערבויות נדרשות מהקבלן?
השאלה הבאה כבר התייחסה לטיב הערבויות שמקבלים שנדרשות מהקבלן. התשובה היא כי לקבל ערבות בנקאית אוטונומית, וזאת בדומה לצ'ק בנקאי, עבור דמי השכירות למשך שנתיים או יותר - עד למועד קבלת הדירה החדשה.
כמו כן הקבלן מספק ערבות (חוק מכר), בשווי הדירה החדשה. כלומר, אם שוויה של הדירה החדשה הוא 2 מיליון שקל, זהו גובה הערבות אליה מתחייב הבנק המלווה של הקבלן, למקרה שיפשוט רגל או ייקלע לחובות.
בנסף הוא מחויב בערבות מסים – למקרה שהקבלן לא ישלם את המסים עבור הדיירים. הערבות הזו תאפשר לדיירים לגבות את התשלום כלפי רשויות המס מסכום הערבות הזו.
איפה תמוקם הדירה החדשה?
מנחם אמר כי כיום הדירה שבבעלותו עורפית, ושאל אם יוכל לקבל את אותו מיקום גם בדירה החדשה. התשובה חיובית כמובן, למעט מקרים שבהם ייאלץ הקבלן להעלות את הדירה קומה בהתאם לתוכניות הקבלן, בשל הרחבת הדירה.
במקרים כאלה, לאחר קבלת התוכניות המפורטות של הקבלן, שנבחר מטעם כל הדיירים, אפשר לערוך איזון מתאים באמצעות שמאי מקרקעין.
זמני פעולה
בשלב הבא, כשנדמה היה שכל המשתתפים מסכימים להיכנס לתהליך, פורטו לוחות הזמנים: קבלת הצעות מיזמים או קבלנים עומדת על כחודשיים, תוך מתן עדיפות לקבלנים מנוסים. כל ההצעות נבחנות על ידי צוות הכולל אדריכל, שמאי מקרקעין ועורך דין - בשיתוף עם נציגות שבוחרים הדיירים.
לכל אחד מהגורמים תפקיד מוגדר: האדריכל בודק את התוכניות האדריכליות של הקבלן ואת המפרט הטכני, ושמאי המקרקעין עורך דו"ח כדאיות כלכלית ובהמשך מנהל מו"מ עם הקבלן. עורך הדין נכנס לתמונה בשלב הבא - ניהול מו"מ משפטי, שבו הוא מוודא שהסכם ההתקשרות מכיל את כל ההגנות האפשרויות עבור הדיירים.
שלב החתימה של הדיירים מול הקבלן נמשך כחודשיים-שלושה, בכפוף לכך שאין התנגדויות או סרבנים מטעם הדיירים. מרגע זה חולפת כחצי שנה עד שנה לקבלת היתר בנייה, תלוי בעיר בה ממוקם הבניין. מרגע קבלת ההיתר מתחיל שלב פנוי הדיירים, שנמשך עד 3 חודשים, אם אין עיכובים והתנגדויות. מיום הריסת הבניין חולפות שנה וחצי-שנתיים, עד למסירת המפתח לדירה החדשה.
בסיום הפגישה חתמו הדיירים על ייפוי כוח ונקבעה פגישה נוספת, בה נכחו רק הצוות המקצועי ונציגות בעלי הדירות. בפגישה זו הוצגו נתוני בדיקת הצוות המקצועי, שעל בסיסם החלה בדיקת ההצעות מטעם היזמים מול נתוני הבניין בפועל. ועל כך בפרק הבא.
טיפ: רוצים לדעת אם הבניין שלכם אטרקטיבי? אם הוא בבעלות פרטית, ממוקם באזור צדדי על שטח יחסית גדול, כולל מספר קטן של דיירים ובעל אפשרות בנייה - זה בדיוק מה שקבלנים מחפשים.
הכותבת היא בעלת הארגון למימוש זכויות תמ"א 38 .
כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי
לפנייה לכתב/ת 
