|   15:07:40
דלג
  צבי שוב  
עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות
כתיבת המומחים
אפל ווטש: מהפכת הטכנולוגיה על פרק כף ידך

לא תמיד התמ"א גוברת

ועדת ערר קבעה שהוראות תוכנית כוללנית יגברו על הוראות תמ"א 38, ובכך סטתה מן ההיררכיה המקובלת של תוכניות הבנייה השונות - ועשתה זאת בצדק
09/10/2018  |   צבי שוב   |   מאמרים   |   תגובות
לא להתעלם מהוראות עדכניות

בדיני התכנון והבנייה קיימת היררכיה בין התוכניות, ולגבי אותה קרקע עשויות לחול מספר תוכניות מתאר. התוכניות מצויות במדרג נורמטיבי שונה, כאשר ככלל במקרה של סתירה בין התוכניות, תוכנית גבוהה במדרג תגבר על תוכנית נמוכה הימנה במדרג, אלא אם נקבע מפורשות אחרת. נפרט.

תוכנית מתאר ארצית מצויה במדרג הנורמטיבי הגבוה ביותר. תוכנית זו חלה לעיתים בהתייחס לכל שטח המדינה, וזו מוגשת לאישור הממשלה על-ידי המועצה הארצית. התוכנית קובעת בין היתר את ייעוד הקרקע ושימושה, כגון איזורי תעשיה, הפקת מחצבים, התווית דרכים ועוד. למשל: תמ"א 38, שהיא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה כידוע היא לחזק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. תוכנית זו מכילה הוראות מפורטות, ועל כן מאפשרת לוןעדה המקומית להוסיף זכויות מכוחה, וזאת בנוסף לזכויות הקיימות בתוכניות המאושרות.

תוכנית מתאר מחוזית תקבע לעיתים את הפרטים הדרושים לביצוע תוכנית מתאר ארצית, ובכלל זאת כל דבר שיש לו חשיבות כללית למחוז. הוועדה לתכנון ולבנייה תקבע בתוכנית זו הוראות לכל דבר שעשוי להיות רלוונטי לתוכנית מתאר מקומית, תוך ראייה מרחבית של המחוז הספציפי בו היא חלה.

תוכנית מתאר מקומית כוללת התייחסות לתיחום של שטחים, הוראות בנייה, מגבלות בנייה ומאפיינים נוספים של התכנון העירוני. תוכנית המתאר המקומית נגזרת מתוכנית המתאר המחוזית ומתוכנית המתאר הארצית ואינה יכולה לסתור את התוכניות בדרג שמעליה. לדוגמה: כשתוכנית מחוזית קובעת היכן יוקם אזור מגורים, אזי התוכנית המקומית תקבע ברמת הפשטה מפורטת יותר אלו מבנים יוקמו באזור זה והיכן.

במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה נערכו ביזור סמכויות וחלוקה מחדש של סמכויות התכנון בין הוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, כאשר הוגדלו סמכויותיהן של האחרונות, וזאת על-מנת לזרז מתן היתרי בנייה. כחלק מהתיקון נוצרו תוכניות כוללניות, שמכוחן תוכל ועדה "מקומית עצמאית" לקבל סמכויות תכנון נרחבות מאלו הקיימות לוועדה מקומית "רגילה" ולקדם תוכניות מתאר מקומיות ומפורטות ללא היזקקות לאישור הוועדה המחוזית. תוכנית כוללנית מטרתה להתוות מדיניות וכיווני פיתוח עתידיים לטווח של עשרות השנים הבאות (כדוגמת תוכנית תא/5000 בת"א, תוכנית רע/3000 ברעננה, תוכנית רצ/2030 בראשון לציון תוכנית חד/2020 בחדרה ועוד).

בתוכנית זו קיים לעיתים אי-ודאות לגבי היקף זכויות הבנייה הניתנות לניצול בכל מגרש ומגרש. לרוב תוכנית זו קובעת קו תכנוני והנחיות להכנת תוכניות מפורטות, המצויות במדרג הנורמטיבי הנמוך ביותר, שמכוחן בדרך כלל ניתן יהיה להנפיק היתרי בנייה, אולם כל תוכנית מתאר וקביעותיה. בעוד שיש ערים שקובעות בתוכניות המתאר הוראות כלליות, יש ערים בהן תוכניות המתאר יורדות לרמת פירוט גבוהה יחסית בהתחשב בכך שמדובר בתוכנית מתאר כוללנית.

החלטה של ועדת ערר מחוז חיפה שניתנה לאחרונה (ערר 308/17) ערערה מעט להבנתנו היררכיה זו, כאשר קבעה בין היתר, כי הוראות תוכנית כוללנית יגברו על הוראות תמ"א 38 (שהיא במעמד של תוכנית מתאר ארצית). הערר הוגש על החלטת הוועדה המקומית פרדס חנה כרכור, בה ניתן היתר לפי תמ"א 38 להריסת מבנה בן קומה אחת והקמת מבנה בן שמונה קומות ובו 17 יחידות דיור על מגרש בשטח של דונם, מכוח זכויות על-פי תוכניות מפורטות מאושרות, תמריצי תמ"א 38 והקלות.

על-פי תוכנית המתאר הכוללנית לפרדס חנה כרכור, שנכנסה לתוקף באוגוסט 2017, על מגרש זה ניתן להקים מבנים בני עד קומות, בצפיפות של שמונה יחידות דיור לדונם. כלומר, המבנה המבוקש גבוה בשתי קומות והצפיפות כפולה מזו שאושרה בתוכנית המתאר הכוללנית.

ועדת הערר עסקה ביחס שבין תמ"א 38 ובין תוכנית מתאר כוללנית. היא הזכירה, כי הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות "מוקנות", אלא שהן נתונות לשיקול דעת הוועדה המקומית, הגם ששיקול דעת זה הורחב במסגרת תיקון 3א' ובוטל הצורך בטעמים מיוחדים לדחיית בקשה להיתר:

"ועדה מקומית שבתחומה אושרה לאחרונה ממש תוכנית מתאר כוללנית עדכנית, אינה יכולה להתעלם לחלוטין מהוראותיה גם אם הבקשה שבפניה הוגשה מכוח תמ"א 38... מקום שוועדה מקומית כפופה בהכנת תוכניות מפורטות להוראותיה של תוכנית מתאר כוללנית, היא אינה יכולה להתעלם לחלוטין מהוראות תוכנית המתאר, בבואה לאשר בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 ועליה לבחון גם בקשות מכוח תמ"א 38 לאור הוראות התוכנית והמגמות התכנוניות העולות ממנה.

"...אין אנו מצפים לראות החלה מלאה של ההוראות שנקבעו בתוכנית המתאר הכוללנית ביחס להכנת תוכניות מפורטות על בקשות להיתר מכוח תמ"א 38. עם זאת, אנו מצפים שהוועדה המקומית תידרש לראייה התכנונית הכוללת העולה מהוראות התוכנית הכוללנית, ותוודא שאין בבקשה להיתר שבפניה חריגה משמעותית מכל מה שהמתכנן ביקש להנחיל בתוכנית הכוללנית, תוך הפיכת התוכנית הכוללנית לאות מתה. הדברים נכונים במיוחד מקום שבו מדובר בתוכנית מתאר כוללנית עדכנית שאושרה לאחרונה ממש".

ועדת הערר הדגישה, כי ועדה מקומית שבתחומה אושרה לאחרונה תוכנית כוללנית, איננה יכולה להתעלם מהוראותיה גם כאשר הבקשה הוגשה מכוח תמ"א 38, שגבוהה ממנה בהיררכיה.

אם כן, הבעייתיות צפה ועולה כאשר הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות אלא מותנות בשיקול דעת הרשות, אף שברירת המחדל היא לאשר את הזכויות. אולם, כאשר קיים שיקול דעת רחב, הוודאות הולכת ונעלמת. אנו סבורים, כי נכון קבעה ועדת הערר באומרה, כי יש להסתכל על התוכנית הכוללנית בהיותה קונקרטית יותר על-אף עליונותה של התמ"א, בוודאי כזו שאושרה ממש לאחרונה. לצד זאת נראה, כי מבחן התוכנית הגוברת איננו חזות הכל. על-אף ההיררכיה הקיימת בין התוכניות, יש לצקת תוכן בכל מקרה על-פי נסיבותיו. כאשר יש צורך לתת ביטוי לתוכנית בהיררכיה נמוכה יותר, יש למצוא את האיזון הנכון ולהגיע לפתרון יצירתי כפי שהשכילה ועדת הערר לעשות.

עם זאת, דוגמה זו מעידה על חולשתה של תמ"א 38 שהיא אומנם תוכנית ברמה הגבוהה ביותר, אולם בשורה התחתונה, נתונה להחלטות של כל רשות ורשות בפני עצמה, ורשות שאינה חפצה ביקרה, פשוט תוכל לגרום לאיונה בתחומה.


הכותבים הם ממשרד צבי שוב, העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  09/10/2018   |   עודכן:  09/10/2018
עו"ד צבי שוב, עו"ד ספיר זילבר
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
ראש הממשלה המנוח יצחק שמיר זכור בוודאי כמי שהתנגד בתקיפות לרעיון הוועידה הבינלאומית, תמך במו"מ ישיר לשלום, ודגל בנוסחה: שלום תמורת שלום. היו בימין מי שהאשימו אותו כי הליכתו לוועידת מדריד, באוקטובר 1991, סתרה את עקרונותיו אלה, ולא היא. מדריד הייתה רק פתיחה טקסית למו"מ ישיר שניהלה לאחר מכן ישראל, וללא הצלחה, עם מי משכנותיה שהייתה מוכנה לשבת מול נציגינו.
09/10/2018  |  יוסי אחימאיר  |   מאמרים
הוזמנתי להיות נוכח ביום שישי האחרון בכנס לוחמים, עם מפקדם אל"ם [מיל.] יעקב חיסדאי. הכוחות נשלחו לכאורה לכיבוש העיר סואץ בשל גחמה של שר ביטחון או אלוף פיקוד, ללא צורך מבצעי, כי הארמיה השלישית של הצבא המצרי כבר הייתה מכותרת. היו אלו קרב וחילוץ בלחימה המיותרת בשטח בנוי, ללא מודיעין, ללא ידע על כוחות האויב, ללא מפות, תדריך, תצ"א. תרגולת, ללא סיוע אווירי וללא הפצצת ריכוך, ובמסתבר גם ללא כוח מספיק וכל כיוצ"ב. הלחימה נעשתה בפקודה, תוך הפרת הפסקת אש שנכפתה על-ידי המעצמות, והגרוע מכל: תוך אובדן של יותר מ-80 לוחמים ועשרות רבות של פצועים. חלקם אנשי מילואים בעלי משפחות.
09/10/2018  |  יוסף אליעז  |   מאמרים
בית הדין הארצי לעבודה דחה בחודש שעבר (13.9.18) את ערעורו של דוד סומך על פיטוריו מתפקיד מבקר הפנים של קופת חולים מאוחדת, ובכך סיים סאגה שנמשכה שמונה שנים. פסק דין זה הוא עדות לסכנות העלולות להיגרם מהחלטות שיפוטיות הבאות לאזן בין מעשיו של מבקר הפנים לבין הסעד המבוקש. כך יוצא שאנו עלולים להיוותר עם החלטות שלעיתים לא עולה בקנה אחד עם עקרון השמירה על הביקורת הפנימית.
09/10/2018  |  עו"ד אלון קוחלני  |   מאמרים
בחודש האחרון גברה המתיחות בין הרש"פ למצרים על-רקע ניסיונותיה של מצרים לתווך בין חמאס לישראל להשגת הסכם רגיעה ארוך טווח ומתן עדיפות לנושא הרגיעה על פני נושא הפיוס הפנים פלשתיני ואפשרות חזרת הרש"פ לשלוט באופן מלא ברצועת עזה. על-פי גורמים פלשתינים בכירים, כתוצאה מהמתיחות הזו בוטלה הפגישה המתוכננת בין יו"ר הרש"פ מחמוד עבאס לבין נשיא מצרים א-סיסי שהייתה אמורה להתקיים בשולי דיוני העצרת הכללית של האו"ם.
09/10/2018  |  יוני בן-מנחם  |   מאמרים
לשפשף את העיניים ולא להאמין, אבל מפלגת הימין הקיצוני האנטישמית "אלטרנטיבה לגרמניה", המאיימת בבחירות הקרובות על שלטונה של הקנצלר אנגלה מרקל, אינה בוחלת לרכוש את קולו של הבוחר היהודי, כשהיא מבטיחה ליצור עבורו בית פוליטי.
09/10/2018  |  ראובן לייב  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
אורי מילשטיין
אורי מילשטיין
חיקוי כושל של צה"ל את צבאה של גרמניה הנאצית; רב-אלוף חיים לסקוב ואלוף ישראל טל - אבות השריון של צה"ל; מיתוסים על מהלכי השריון של צה"ל במלחמות; השפעה שלילית של צה"ל, האנטי-אינטלקטוא...
דן מרגלית
דן מרגלית
ביבי הוא הסוכן המדיני היעיל ביותר של אירן אף שאינו עושה זאת במודע ובמתכוון חלילה    הוא הסוכן הפוליטי של טראמפ נגד המפלגה הדמוקרטית במודע
טובה ספרא
טובה ספרא
תקופה מסוכנת עם פוטנציאל לעימותים, פעולות טרור ופתיחת חזית חדשה במלחמה. ייתכן אובדן חיים, בעיקר בפעולות הומניטריות. המערכה נמשכת והסכנה מתגברת. הרבה מילים חשובות לזמנים הקרובים שעי...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il