תוכנית המתאר הארצית 38 מבוססת על מטרה עיקרת: לחזק מבנים ישנים בישראל אשר אינם עומדים בתקן מפני רעידות אדמה. במסגרת זו ניתנים תמריצים לבעלי הזכויות בדירות כגון זכויות בנייה נוספות בבניין בתמורה לחיזוקו, או בתמורה להריסתו ובנייתו מחדש בהתאם לתקן.


בדומה לעסקת קומבינציה, זכויות הבנייה הנוספות ניתנות על ידי הדיירים לקבלנים או ליזמים, בתמורה לעבודות שיפוץ וחיזוק הבניין. ישנן מספר הקלות מס הניתנות במסגרת תמ"א 38, אשר הופכות את מימוש התוכנית לכדאית מבחינה כלכלית, הן מבחינת היזמים והן מבחינת הדיירים.


עם השנים נקבעו תיקונים בחקיקה אשר כוללים פטורים ממס והקלות נוספות במכירת זכויות בנייה מכוח התוכנית. עם זאת חשוב לציין כי ההקלות ניתנות רק כאשר מדובר בזכויות בנייה מכוח התוכנית ולא במכירת זכויות בנייה נוספות, או במקרים שבהם התמורה הניתנת בעד זכויות הבנייה אינה באמצעות שירותי בנייה אלא על ידי תמורה כספית וכדומה.


באילו תנאים ניתן לקבל פטור ממס שבח?


מכיוון שלבעלי הדירות נוצרת חבות במס שבח בשל העובדה שערך הדירה עולה במסגרת מימוש התוכנית, עולה השאלה האם יש לשלם מס שבח או שניתן לקבל פטור? כאשר מדובר בתמ"א 38/1, חוק מיסוי מקרקעין קובע פטור ממס שבח במכירת זכויות ברכוש משותף או זכויות בנייה שהתקבלו במסגרת התוכנית. הפטור יחול רק לאחר שייבחנו זכויות הבנייה הנמכרות והתמורה המתקבלת בעדן.


התנאים לקבלת הפטור הם בין היתר כי התמורה לדיירים ניתנת אך ורק באמצעות שירותי בנייה בהתאם לתוכנית החיזוק ולא באמצעים אחרים, כי המבנה יחוזק מפני רעידת אדמה וישופץ, וכי השיפוץ יכלול התקנת מעלית, הרחבת שטח השירות, מרפסות שמש, מחסנים וחניה.


כאשר מדובר בתמ"א 38/2, כלומר הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו, לא חל פטור ממס שבח מאחר שהתוכנית נתפסת על ידי רשות המסים ככל עסקת קומבינציה. אולם לאחר שהוכנסו תיקונים בחוק, ניתן להשתמש במסלולי מס כדי לקבל את הפטור גם בעסקאות אלה.


פטור ממס שבח יחול אם התמורה המתקבלת כנגד מכירת זכויות הבנייה עונה על אחד משני התנאים האלו: או ששטח הדירה החדשה לא גדול משטח הנכס המקורי מלבד תוספת של 25 מ"ר, או שערכה של הדירה החלופית לא גבוה משווי הנכס המקורי ללא זכויות הבנייה, או מסכום של 2,105,900 שקלים, על פי הסכום הגבוה מביניהם.


האם אפשר לקבל הקלות במס רכישה?


באופן עקרוני, יש לשלם מס רכישה בשיעור רגיל. כלומר, יזם הרוכש זכויות בנייה מהדיירים חייב בתשלום מס רכישה, בהתאם לעלויות חיזוק המבנה. שיעור המס עבור זכויות הבנייה עומד על 6%, ובלבד שלא מדובר בדירת מגורים, אך ניתן לקבל החזר של 1% בהתקיימות שני תנאים: אם קיימת תוכנית בנייה על הזכות הנמכרת אשר במסגרתה ניתן לבנות דירת מגורים, וכן אם בתוך שנתיים ממועד הרכישה ניתן היתר בנייה, אז אפשר לשלם 5% מס רכישה.


מע"מ בשיעור אפס על עסקאות תמ"א


חוק מס ערך מוסף קובע כי יחול מע"מ בשיעור אפס על מימוש תוכניות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


כלומר, יזם פטור מתשלום מע"מ במימוש העסקה, ועם זאת רשאי לנכות את מס התשומות. הטבה זו ניתנת עד תקרת הפטור כפי שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין, הן בעסקאות תמ"א 38/1 והן בעסקאות תמ"א 38/2.