קבינט הדיור ידון בהקמת רשות שתטפל בהתחדשות העירונית

האם הרשות החדשה שמקים האוצר להתחדשות עירונית תחולל מהפך בקידום פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, או שרק תגדיל את המנגנון ותעמיס עוד ביורוקרטיה על התחום המקרטע כבר עשרות שנים?

היוזמה להקמת רשות ממשלתית להתחדשות עירונית תוגש מחר לקבינט הדיור, בכוונה לשלבה בחוק ההסדרים של תקציב 2015. גורם במשרד האוצר, שם עומדים מאחורי היוזמה, מגדיר אותה כמהפכנית. לדבריו, "אנחנו מדינה קטנה וצפופה וכל מי שעולה על גג בניין בתל אביב שואל את עצמו למה הבניינים כאן נמוכים כל כך. אילו היינו מכפילים את גובה הבניינים בתל אביב וברמת גן - לא הייתה בעיית דיור".

מימון פיתוח

הרשות תהיה גוף ממשלתי שירכז את מיזמי ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ. בראש הרשות יעמוד שר השיכון, ויהיו חברים בה מנהלי המשרדים השונים. בהחלטת הממשלה נקבע, כי ראש הרשות ימונה על ידי הממשלה בהמלצת שרי השיכון והאוצר. באוצר מאמינים כי תנאי הסף יבטיחו שלתפקיד ייבחר אדם עם רקע מקצועי בהתחדשות עירונית.

נוסח ההחלטה שיוגש לאישור הקבינט מעניק לרשות סמכויות רחבות, ובהן הסמכות להמליץ לשר הפנים על ועדות תכנון מקומיות עליהן ניתן להכריז כ"ועדות עצמאיות מיוחדות" שיוכלו לאשר תוכנית מפורטת למטרת התחדשות עירונית. אחד החידושים המעניינים בהצעה הוא הסמכת הרשות להשאיל "משאבים ועובדים" לוועדות התכנון המקומיות לפרקי זמן קצובים, כדי שיסייעו בקידום תוכניות התחדשות עירונית.

חידוש משמעותי נוסף הוא פונקציה של "יועצים חברתיים" שיגויסו בין היתר במיקור חוץ ותפקידם יהיה ללוות כל פרויקט התחדשות עירונית "ולגייס הסכמות דיירים". ההצעה אינה מפרטת כיצד יגויסו ההסכמות, כיצד תתמודד הרשות עם דיירים סרבנים, והאם החקיקה הנוכחית, שנתפסת כלא מספיק אפקטיבית, תישאר על כנה. נוסף לכך תוסמך הרשות לתת מענקים וסיוע במימון עבודות פיתוח להסרת חסמי פיתוח עירוניים, לפי תעדוף שתקבע הרשות. מצד שני, האחריות לבקש את המימון עבור המיזמים תישאר בידי הרשות המקומית.

ניוד כפיילוט

התוכנית מעלה לראשונה את רעיון ניוד זכויות הבנייה, נושא שעלה על הפרק כבר פעמים אחדות בעבר אך לא מומש. לא ברור האם הניוד יתבצע מהפריפריה למרכז או בין יישובים בתוך הפריפריה.

הניוד יתבצע בשלב ראשון כפיילוט, שבמסגרתו תיבחן גם האפשרות לשנות ייעוד של שטחי ציבור למגורים - במידה שיוכח כי קיים עודף של שטחי ציבור לא מנוצלים. כך יוכל יזם לחזק בניינים באזורים שבהם ההיתכנות הכלכלית נמוכה ולקבל זכויות בנייה במגרש אחר, על קרקע חומה (ציבורית).

התוכנית גם מציעה להקים מאגר קבלנים שיהיו מאושרים על ידי הרשות החדשה כקבלנים המתמחים במיזמי התחדשות עירונית. המשמעות תהיה בהכרח הקמת מנגנון של רישוי, הערכה וקביעת תנאי סף לקבלני פינוי בינוי ותמ"א 38, דבר שאינו קיים היום וספק עד כמה פשוט יהיה לגבשו.

בנוסף, משאירה לעצמה הרשות גם את הסמכות להתנהל כגוף מעין יזמי, באזורים שקבלנים לא ממהרים להיכנס אליהם, כמו מוקדי עוני ומצוקה.

על חשבון משרד השיכון

למה צריך מנגנון חדש, כשכבר יש משרד ממשלתי שעוסק עשרות שנים בתחום ההתחדשות העירונית?

מתברר, כי כחלק מהקמת הרשות, מתכוון האוצר להוציא ממשרד השיכון את סמכויות האגף להתחדשות עירונית ולהעבירן לרשות - אך לא את העובדים עצמם. אולי כפיצוי על כך, מגיש האוצר את ההצעה בהסכמת משרד השיכון, בין היתר בזכות הסכמתו למיזמי פינוי-בינוי ללא מעורבות יזם.

ההחלטה מספקת הגדרה עמומה למדי לסמכויות הרשות. בין היתר מדובר על קידום פרויקטים, איתור ותכנון אזורים ותיקים, זיהוי חסמים והסרתם, סיוע להתארגנות דיירים ופיתוח סטנדרטים לתכנון. בנוסף תעסוק הרשות בקידום פתרונות התמגנות בעורף, דבר שנהיה רלוונטי ביותר לאחר מבצע "צוק איתן" ומתייחס בעיקר לתמ"א 38 (התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), שנכון להיום איננה מחייבת הקמת ממ"דים במסגרת החוק.

תקציב הרשות יבוא בחלקו מתוך הקרן לשטחים פתוחים ובחלקו מתקציב המדינה. נוסף לכך יוקנו לרשות סמכויות להטיל אגרות "או תשלומים אחרים", ייתכן שגם על יזמים, כתחליף לתקורות עבור ניהול פרויקטים להתחדשות עירונית. האגרות אמורות להכניס לרשות כסף מעבר לתקציב המדינה. גורמים באוצר הדגישו כי תכלית הקמת הרשות העצמאית היא "ליצור מוקד ידע וכתובת מקצועית עבור גופי הממשלה השונים שעוסקים בהתחדשות אורבנית".