התרגיל נגד חיזוק מבנים

מספר הבניינים הישנים שחוזקו במסגרת תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38 בארץ מסתכם ב־90 בלבד, מתוך עשרות אלפי מבנים שנמצאים בסכנת קריסה במקרה של רעידת אדמה משמעותית.

בעוד שפיקוד העורף מקיים השבוע תרגיל חירום ענק המדמה רעידת אדמה בהיקף נרחב, מתברר כי לפי משרד הפנים, רק 375 מבנים נמצאים כרגע בהליך אישור של פרויקטים לחיזוק במסגרת זו. בדיקת "כלכליסט" מעלה כי המדינה ורשויות מקומיות ממשיכות להערים קשיים גדולים על אלה שמבקשים לבצע חיזוק למבנה שלהם לפי התוכנית שהמדינה עצמה קבעה.

תוכנית תמ"א 38 מאפשרת קבלת פטור ממס שבח על התוספות שיקבלו הדיירים הוותיקים בבניין, אולם רשות המסים לא מכירה בפטור הזה כאשר על גג הבניין נבנו חדרים או דירות. כלומר, בכל מקרה שבו מבוצעת תמ"א 38 בבניין שבו דירות על הגג, ובעלי דירות הגג מגיעים להסכמה עם הדיירים והקבלן כי הם יקבלו את דירות הגג החדשות שייבנו בו, רואה בכך רשות המסים עסקת נדל"ן רגילה שיש לשלם עליה מס מלא. אילוץ בעל דירת הגג להוציא כסף מכיסו, בניגוד ליתר בעלי הדירות בבניין, ימנע בפועל את ביצוע חיזוק המבנה.

בנוסף, בעיריית תל אביב כלל לא מאשרים תוכניות בנייה בבניינים שבהם דירות גג, זאת תוך התעלמות מהתיקון האחרון לתוכנית שמאפשר בניית תוספת של 2.5 קומות לבניין (תיקון 3). ביתר אזורי המדינה, גם במקום שבו אושרה הבנייה, המס המוטל על בעלי דירות אלו הוא מס מלא, אם הם מקבלים דירות גג במקום אלה שבהם גרו עד לחיזוק.

"המדינה רוצה להפוך לשותפה שלי בדירה"

סיפורו של שוקי פרסקי מרחוב צאלון ברמת השרון מדגים זאת יפה: פרסקי ושכניו לבניין בן שלוש הקומות החליטו יחד על ביצוע פרויקט תמ"א 38. התוכנית שקידמו בבניין כוללת תוספת של שתי קומות כפי שמתיר החוק לעשות, קומות שהדירות בהן יינתנו לקבלן תמורת חיזוק הבניין, אולם בבניין ברמת השרון יש שתי דירות גג.

פרסקי, בעליה של אחת מדירות הגג, מספר כי הסכים לביצוע הפרויקט בתנאי שהדירה שלו תהיה דירת גג גם לאחר התוספת. מכיוון שמדובר באזור שבו ביקוש גדול לדירות העסקה תשתלם לקבלן, אולם לפרסקי היא ממש לא תשתלם.

רחוב צאלון ברמת השרון. הבנייה על הגג מנעה תמ"א 38 צילום: אוראל כהן

חליפת מכתבים ארוכה בינו לבין גורמים ממשרדי הממשלה הרלבנטיים לעניין, משרד הפנים ורשות המסים, לא מותירה ספק. המדינה רואה בביצוע הפרויקט בבניין שבו דירות גג פעולת מכירת דירת הגג הישנה לקבלן וקנייה ממנו של דירה חדשה במקומה. כלומר, עסקה שתחייב את הצדדים בתשלום המס, מה שהופך אותה ללא כדאית וימנע את ביצוע חיזוק המבנה. "המדינה זיהתה פה הזדמנות, סימנה מטרה ורוצה להפוך לשותפה שלי בדירה. אם הם רוצים להיות שותפים, שישתתפו גם בתשלומי הארנונה", אומר פרסקי.

כשל נוסף בתמ"א "לתת מענקים כספיים לחיזוק מבני משרדים" סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אנגלאינווסט 38: "אם במרכז תל אביב ניתן להשיג רווח בפרויקט כזה בקושי רב, הרי שמחוץ למרכז תל אביב זה כבר ממש הפסד" שי פאוזנר לכתבה המלאה 

בתגובה לפנייתו של פרסקי השיבה לו ורד אולפינר־סקל, המנהלת את המחלקה המקצועית למקרקעין וקבלנים ברשות המסים, כי "בסיטואציה שאותה אתה מתאר מבוצעת עסקת חליפין - מכירת דירות מגורים וקבלת דירות מגורים חדשות. מנתונים שאנו מקבלים עסקאות ברמת השרון כדאיות מבחינה כלכלית (ואף יותר מכך לאור תיקון 3 לתמ"א), ואין סיבה לקבוע פטורים נוספים". בשורה התחתונה, האפליה של בעלי דירות הגג בעניין הפטור מהמס תותיר את הבניין לא מחוזק.

בתל אביב המצב אף חמור יותר מזה ברמת השרון: עיריית תל אביב אינה מאפשרת לבניינים שבהם נבנו במהלך השנים חדרים על הגג או קומות מלאות מעבר לתב"ע לבנות בהתאם לזכויות הבנייה המתאפשרות כיום מתוקף תמ"א 38. לדברי איל אוכמן, יזם תמ"א 38 ויו"ר איגוד חברות התמ"א, "בבניינים בתל אביב שבהם בנו במהלך השנים חדרים על הגג או אפילו קומה נוספת, גם אם זה קרה לפני עשרות שנים, נשללה מדיירי הבניין האפשרות לבנייה בהתאם לזכויות התמ"א", הוא אומר.

"לתת קומה אחת ליזם זה לא כלכלי"

"בעבר טענה העירייה שאין לה אפשרות לתת זכויות בנייה, וזה היה נכון בחלק גדול מהמקרים. היום התשובה הזו כבר לא רלבנטית, מכיוון שניתן לפי תמ"א 38 תיקון 3 לבנות 2.5 קומות בכל מגרש", אומר אוכמן. כך למשל, ברחוב עין חרוד 12 בתל אביב בנו עם השנים תוספת של כ־100 מ"ר על הגג. "כיום, בעקבות בקשה שלהם לבנות בהתאם לתמ"א יש להם זכויות של קומה אחת לתת ליזם, וזה לא כלכלי. נכון להיום זה לוקח מהם את הזכויות מהתמ"א".

רחוב עין חוד בתל אביב צילום: אוראל כהן

לדבריו, "לעירייה יש אפשרות להפעיל שיקול דעת בזכויות לפי תיקון 3 וכך חשבנו שהיא תעשה, אבל היא לא מעוניינת ובכך מבטלת את זכותם של אלפי בעלי דירות בתל אביב לחזק את ביתם". גם קארן חרס־ברנזון, המלווה פרויקטים של תמ"א 38, טוענת כי העירייה החמירה את המדיניות מול דיירי בתים שבהם יש בנייה על הגג.

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "הוועדה המקומית מאשרת תוספות בנייה בהתאם למדיניות שקבעה הוועדה, גם אם קיימת בנייה על הגג וגם אם לאו, כל עוד הבנייה תואמת את הזכויות והגובה שאישרה הוועדה. הצעה למדיניות לתיקון 3 תובא לדיון בוועדה המקומית, כולל המלצה על תוספת בנייה גם לבניינים שבהם קיימת בנייה על הגג".

מרשות המסים נמסר: "כעיקרון, הפטור בעסקאות תמ"א 38 ניתן במקרה שבו הדייר ממשיך לגור באותה דירה ממש שבה התגורר לפני העסקה. בהכרח, דירת גג טרם ביצוע התמ"א כבר אינה דירת גג לאחר הבנייה בעקבות התמ"א".