$
נדל

המערכות הסולאריות יממנו את ההגנה מרעידות אדמה?

היכן שנכשלו המחוקקים - השמש תצליח. זה הבסיס למודל שפיתחו שני יזמים ושמתיימר להציל את התוכנית המקרטעת לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) . תשואה גבוהה מובטחת - אפילו בבאר שבע

דותן לוי 19:0207.03.10

רעידות האדמה האחרונות בהאיטי ובצ'ילה החזירו לכמה דקות מתוקשרות את המודעות הלאומית להיערכות מפני רעידות אדמה. שוב זעקו הכותרות על חוסר המוכנות של ישראל לרעש האדמה הבא, והמומחים הסבירו כי למרות ההנחיות ומאמצי החקיקה כמעט לא יושם עד כה חיזוק מבנים בפועל.

 

לפי הנתונים האחרונים של משרד הפנים, כ־50 אלף מבני מגורים בישראל אינם ערוכים לרעידת אדמה. נוסף על כך, כ־50% מהדירות אינן מבוטחות מפני רעידת אדמה, וכך גם מבני ציבור רבים. מדובר במרבית המבנים שהוקמו לפני שנות השמונים. כדי להתמודד עם הנתונים הקשים הללו החליטו בממשלה לתת לשוק החופשי לתקן את המעוות. לשם כך נוצרה תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) היוצרת מנגנון של תמריץ כלכלי ליזמים פרטיים לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.

 

היזם מחזק את הקונסטרוקציה של בניין מגורים ומשפץ את הלובי או את החזית במקביל - תוצרים אלו הם הרווח של הדיירים. בתמורה הוא מקבל אישור מהרשויות ומהדיירים לבנות קומה נוספת ובה כמה דירות חדשות - וממכירתן הוא מרוויח. אלא שהמנגנון אינו עובד בפועל, וחולשתו בולטת במיוחד בפריפריה - שם הביקוש לדירות חדשות נמוך במקרה הטוב, ולא קיים במקרה הרע. כתוצאה מכך איש אפילו לא מנסה ליזום פרויקטים של חיזוק מבנים.

 

לתמונה העגומה והרדומה הזו נכנסים אייל אוכמן ואביב טסה. שני היזמים הצעירים לקחו את המצב כאתגר וכהזדמנות. עכשיו הם טוענים שמצאו את הפתרון לתמריץ הכלכלי הבעייתי של תמ"א 38, שבמקום שבו נכשלו כישלון צורם כל הרשויות - המקומיות, הממשלה והמחוקקים - ואיתן היזמים הפרטיים, תצליח השמש.

 

לפי המודל של אוכמן וטסה, את התמריץ הכלכלי החסר ליזמים תספק התקנת פאנלים סולאריים לייצור חשמל על גגות המבנים העוברים חיזוק מפני רעידות אדמה. כך, מבטיחים השניים, חיזוק המבנים ייהפך לכדאי כלכלית בכל עיר בישראל, ללא קשר למיקומה או למחיר הנכסים בה.

 

טסה ואוכמן ליד מערכות של ספירה. מאירים באור אחר את תמ"א 38 טסה ואוכמן ליד מערכות של ספירה. מאירים באור אחר את תמ"א 38 צילום: גיל נחושתן

 

תשואה לא צפויה

 

אוכמן וטסה, הפועלים באמצעות חברת אגם שביט, נכנסו לענף הנדל"ן רק לפני כשש שנים, ובימים אלה הם מקדמים 13 פרויקטים לביצוע תמ"א 38 בכמה ערים ברחבי הארץ. "החזון של החברה היה לצמוח בתוך השוק של תמ"א 38", אומרים השניים ל"כלכליסט", "אף שמדברים הרבה על חיזוק המבנים, זהו עדיין שוק בתולי".

 

הבשורה הנדל"נית של אגם שביט מגיעה דווקא מהתפתחות האנרגיות החלופיות. ביולי 2008 נכנסה לתוקף תוכנית של משרד התשתיות המאפשרת לכל אחד להתקין פאנלים סולאריים על גג ביתו, ולמכור לחברת החשמל את החשמל שיופק מהם. בעבור כל קוט"ש יקבל יצרן החשמל הפרטי כשני שקלים, פי ארבעה מהמחיר לצרכן בישראל.

 

אוכמן וטסה גאים במודל שפיתחו, בעיקר בשל התאמתו ליישום בערי הפריפריה - עקב אכילס של תמ"א 38 בישראל. ממסמך שפרסם באחרונה מינהל התכנון במשרד הפנים שבה ועולה המסקנה כי התמ"א אינה כדאית כלכלית מחוץ לתל אביב והערים הסמוכות. לפי המסמך, ב־11 השנים שבהן קיימת התמ"א, לא הוגשה אף לא בקשה אחת ליישומה במחוז צפון. במחוז ירושלים הוגשו שלוש בקשות בלבד, ובמחוז דרום הוגשו רק שש. בפועל המצב אף חמור יותר, ורוב התוכניות שכבר אושרו בפריפריה אינן יוצאות לפועל.

 

למקרים אלה בדיוק הומצא המודל של אגם שביט: היזם מחזק את המבנה, ובמקום להוסיף לו קומות ויחידות דיור חדשות הוא רושם את גג הבניין על שמו, מתקין עליו פאנלים סולאריים ומרוויח ממכירת החשמל למדינה. "הבנו שיש המון פוטנציאל דווקא מחוץ לערי המרכז, אבל אף אחד לא הצליח להפוך את התמ"א שם לישימה", אומר אוכמן. כך, לדוגמה, התקנת מערכת סולארית על גג בניין בבאר שבע תניב אחרי כל הוצאות ההתקנה וחיזוק המבנה תשואה שנתית של 13%. לעומת זאת, הוספת קומה שתכלול דירות פנטהאוז על אותו מבנה תסתיים בהפסד של כ־28%.

 

לדברי אוכמן וטסה, בבניינים טוריים, הנפוצים בבאר שבע, ניתן אף להגדיל את התשואה. בבניינים אלה הגגות משתרעים לעתים על שטח של 1,600 מ"ר, אך עלות החיזוק אינה גבוהה בהרבה מבניין רגיל. כך, השקעה של כ־1.5 מיליון שקל תניב תשואה שניתן רק לחלום עליה במקרה של דירה.

 

 

יש פטנט גם למרכז

 

גם בערי המרכז שבהן מחירי הנדל"ן נמוכים יחסית נרשמו מעט מאוד פרויקטים במסגרת תמ"א 38, וגם לבעיה זו טוענים השניים כי מצאו פתרון.

 

יזמים הפועלים בתחום מדווחים על שולי רווח של 25%–40% בערים כמו תל אביב, רמת גן, רעננה ורמת השרון, אך של כ־15% בלבד בפתח תקווה, בת ים ונתניה. אוכמן וטסה טוענים שהדרך לעקוף את ירידת הרווח היא להחליף את הנוהג לבנות פנטהאוז בקומה הנוספת בהקמת כמה דירות "רגילות". כך, הם טוענים, יורחב קהל היעד לרכישת הדירות, וגם יהיה אפשר להתקין פאנלים, בניגוד למקרה של פנטהאוז.

 

בבניית פנטהאוז יש עלויות בנייה נוספות, ולכן הרווח קטן. במקרה של בת ים, למשל, מכירת הדירה לדיירים החדשים תכלול את הזכויות בגג, כולל מערכת סולארית שתספק הכנסה של כ־150 אלף שקל בשנה. קומה כזו תוכל להימכר בכ־2.5 מיליון שקל ותספק רווח של 32%. לעומת זאת, מכירת פנטהאוז תניב מאותו הבניין רווח של כ־20% בלבד.

 

סייעה בהכנת הכתבה: רויטל חובל

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x