בעלי דירות רבים מתלבטים האם התמורה שמציע להם יזם, בבואו לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין שבו הם גרים, היא אכן המקסימום האפשרי שהם יכולים לקבל.
בדרך כלל הם צורכים מידע מאמצעי תקשורת, חברים ומכרים, כאשר לרוב האינפורמציה חסרה בידע מקצועי. בעקבות מקורות המידע הרבים והשוני הרב בין הפרויקטים, הם עלולים לקבל תמונה שגויה על המיזם שמוצע להם.
לפיכך, כל בדיקה לגבי בניין ספציפי חייבת להיות בדיקה נקודתית, זאת במטרה לבדוק האם הוצעה התמורה הטובה ביותר שניתן לקבל. אז מה כדאי לבעלי הדירות לעשות ואיזה בדיקות נדרשות מהם? בדקנו.
בדיקה תכנונית
ההנחה היא שיזם נבון ינסה לבנות את התוספת הגדולה ביותר האפשרית לדירות הקיימות בבניין שצפוי לעבור פרויקט תמ"א 38/1 (מסלול חיזוק ושדרוג). על כל תוספת של מ"ר לדירה בקומות הקיימות, יכול היזם לבנות מ"ר נוסף בדירות החדשות הנבנות בקומות העליונות - על ידי הרחבת היקפיי הבניין. בסך הכול יתקבל מאזן חיובי בתחשיב שורת הרווח מול הוצאות הבנייה.
תוספת הבנייה שתאושר, בסופו של דבר, מתחשבת בתוואי השטח, במיקום הבניין ובמדיניות העירייה. בנוסף, יש לזכור כי יזמים רבים יעדיפו ליצור חדרים או ממ"ד כתוספת בנייה, ולא ליצור הרחבות רוחביות של קירות חוץ בדירה. זאת בשל הצורך לבצע התאמות ושיפוצים "תוך-דירתיים".
יש לזכור כי התוכניות שיועברו לידיכם על ידי היזמים, כדי לבחון את מיקום וגודל תוספת הבנייה, עלולות להשתנות במספר מועדים: לאחר מדידה מסודרת של הבניין; בדיוני הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לקראת קבלת ההיתר; ולאחר התנגדויות הציבור לתוכנית. זאת מכיוון שהשינויים במועדים אלה יכולים להיות מהותיים, ולכן יש לבחון אותם היטב וכן לבדוק חלופות שונות והגנות חוזיות עבור מקרים בהם ישנו חשש סביר כי יבוצעו שינויים בתוכנית המוצעת.
יש לזכור כי במקרים רבים, כמעט ואין אפשרות לבצע תוספות בנייה אם בכלל, ומשום כך בעלי הדירות לא להוטים ליזום פרויקט מעין זה. במקרים אלו יש לבצע שקלול של הרווחים הנלווים מהקמת הפרויקט (מעלית, חיזוק, וכו') ואת האפשרות לקבלת תמורה חלופית, כגון חניה, מחסן, זיכוי לשיפוץ פנים הדירה ועוד.
בדיקת רווחיות
על מנת לבחון את הרווחיות האמיתית של היזם, מומלץ לבקש ממנו את "דוח האפס" שלו. ממנו לומד בעל הדירה, כפי שלמד היזם, על כדאיות הפרויקט וניתן לקבל תמונה מהימנה. בדוח האפס מכניס היזם את כל העלויות האפשרויות כדי לקדם את הפרויקט בהצלחה וללא סיכונים מיותרים.
הדוח כולל הוצאות בנייה למ"ר, הוצאות המימון והתכנון, הוצאות יועצים ובעלי מקצוע, מיסוי, ביטוחים וביטחונות, שיווק פרסום ומכירה וכן הכנסות צפויות. יזם שרווחיותו גבולית, לרוב יציע לבעלי הדירות לעיין בדוח. במקרים אחרים יחשבו היזמים שזוהי בקשה מוגזמת ואף חצופה, שמעוניינת לבדוק בציציותיו ו"להיכנס לכיסו".
אז מהו אחוז הרווחיות הנדרש כדי לקדם פרויקט? כדי לענות על שאלה זו, יש להדגיש ראשית כי התשובה נשענת על ההנחה שהפרויקט ילווה על ידי בנק מלווה. הבנק המלווה מעניק ליזמים מימון לפרויקט, לאחר שהוא בוחן אותו באופן מעמיק ביותר. בנקים מעניקים ליווי לפרויקטים בהם ישנו אחוז רווחיות מינימלי של כ-15% בתמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש); ואחוז רווחיות זהה לפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות בנייה). במקרה האחרון מוסיף הבנק לדוח האפס עוד 10% מסך ההוצאות הכולל, וזאת בסעיף ההוצאות הבלתי מתוכננות.
כמו כן, חשוב לזכור שעלויות הבנייה גבוהות כיום באופן יחסי, דבר שהקטין את הרווחיות בתקופה האחרונה, בין היתר, בגלל שאין זרימת עובדים זרים לתחום. יש להדגיש כי יזמים רבים לא יגשו לבצע פרויקטים אשר יניבו אחוז רווחיות מינימלי, ובפרט כאשר אי-הוודאות בתחום הנדל"ן גדולה.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובתחום ההתחדשות העירונית - מלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי