בימים אלה מדובר על כך, כי בכוונת האוצר לשלב במסגרת חוק הסדרים הקמת קרן ממשלתית בסך 100 מיליון שקל לצורך קידום התכנית לחיזוק מבנים. מחנק האשראי בפרויקטים מסוג תמ"א 38, הוא אחת הסיבות לכך שפרויקטים לחיזוק מבנים מקודמים בטפטופים, בעיה אשר פוגעת בעיקר, בסופו של דבר, באזרחי המדינה, אשר נמנעת מהם האפשרות לחזק את בנינים מפני רעידת אדמה והאפשרות לממש את חלומם ולשפץ את בניינם הישן.
כאשר המדובר בפרויקט תמ"א 38 (תוספות בניה) רוב היזמים נעזרים בליווי בנקאי, אך חלקם עושים שימוש בהון עצמי שלהם. בכל מקרה, יהיה על היזמים להמציא בטוחות ראויות הן לבעלי הדירות הנוכחיות, והן לרוכשי הדירות החדשות שתתווספנה לבנין הקיים.
כאשר המדובר בפרויקט תמ"א 38 (הריסה ובניה), מטבע הדברים, רוב מכריע של היזמים יבצעו הפרויקט במסגרת ליווי בנקאי. אחת הבטוחות המרכזיות במסגרת פרויקט כזה, הוא מתן ערבות בנקאית בשווי דירת התמורה החדשה שאמור כל אחד מבעלי הדירות לקבל. בדרך-כלל הערבות הינה מסוג ערבות חוק מכר, כאשר ניתן לדרוש מהיזם ערבות חוק מכר "משופרת", במיוחד בנושא אירועי המימוש של הערבות.
יש להבין, כי ככל שעל הדירות בבנין הקיים רובצות משכנתאות, אזי היזם יידרש להמציא בטוחה חלופית ראויה לטובת המוסדות הפיננסיים אשר לטובתם רשומות המשכנתאות על הדירות הקיימות. בד"כ אותם מוסדות פיננסיים דורשים ערבויות בנקאיות אוטונומיות. יוצא מכך, כי ככל שהסכומים לסילוק המשכנתאות על הדירות הקיימות, גבוהים יותר, יהיה בכך משום הכבדה כלכלית על היזם, שיאלץ להעמיד הון עצמי גבוה יותר לבנק שיעניק ליווי בנקאי לפרויקט, כדי שזה ינפיק ערבויות בנקאיות אוטונומיות. לאור האמור, ככל שיעמדו לרשות היזמים מקורות מימון משמעותיים, אשר לא יחייבו אותם להשקיע הון עצמי בשיעור אשר יכביד עליהם, נוכל לראות יותר פרויקטים היוצאים אל הדרך.
מיסוי
חסם משמעותי נוסף בביצוע פרויקטים מסוג זה, היה ונותר - סוגיית המיסוי, זאת למרות שגם בתחום זה חלה התקדמות משמעותית בסוגיית מס השבח במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש. כך למשל, לפי תיקון 74 בחוק מיסוי מקרקעין, כאשר מבצעים פרויקט של תמ"א 38 (הריסה ובניה), כל זכויות הבניה החדשות הנובעות מהתמ"א פטורות ממס שבח.
ידוע, כי בפרויקטים מסוג זה, משולבות בדרך כלל זכויות בניה הנובעות, הן מהוראות תמ"א 38 והן מהוראות של תכנית בנין עיר (תב"ע) קיימות. מאחר שלפי תיקון 74 האמור, רק זכויות בניה הנובעות מהוראות התמ"א תהיינה פטורות ממס שבח, אזי, ככל שבפרויקט מסוים יש היקף זכויות בניה משמעותי הנובעות מהוראות תב"ע (להבדיל מתמ"א 38), אזי אותן הזכויות הנובעות מתב"ע אינן פטורות ממס שבח, והדבר מהווה נטל כלכלי משמעותי על היזם/קבלן אשר אמור לשלם את מס השבח במקום הדיירים.
בסיטואציות כאלה, אותו יזם/קבלן עשוי לבקש מהדיירים לנצל את הפטורים המוקנים להם מכח חוק מיסוי מקרקעין (למשל מכירת דירה פעם בארבע שנים), אך לדיירים עצמם תהיה פחות נכונות "לבזבז" פטור אישי שלהם, ובכך עלול הפרויקט לרדת לטימיון בשל חוסר כדאיות כלכלית עבור היזם/קבלן. יש כמובן לבצע בדיקה יסודית ומדוקדקת של כל נושא מס השבח בכל פרויקט, על בסיס כל הנתונים הרלוונטים.
היינו שמחים לראות שהמחוקק יבחר להעניק פטור מלא ממס שבח שהינו נפרד וספציפי, כפי שנתן במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין. פטור אשר לא יהיה על חשבון פטורים אחרים המוענקים כיום, ואשר יתייחס לכל זכויות הבניה הנוספות, ולא רק להוראות הנובעות מהתמ"א, כפי שקובע תיקון 74 האמור לעיל.
היטל השבחה
זכויות בניה הנובעות מהוראות התמ"א אמורות לקבל פטור מהיטל השבחה, לעומת זכויות בניה הנובעות מהוראות של תב"עות רלוונטיות, אשר בגינן הועדות המקומיות גובות היטל השבחה. לפיכך, ככל שמשקלן היחסי של זכויות בניה בפרויקט נובעות מתכניות בנין עיר (תב"ע), זאת להבדיל מתמ"א 38, גדול יותר כך המעמסה הכלכלית על היזם/קבלן תהיה כבדה יותר, הן במישור של מס שבח, והן במישור של היטל השבחה.
ביורוקרטיה
הקשיים בהם נתקלים יזמים של פרויקטים מסוג זה אינם מסתיימים ביחסים של יזם/קבלן מול הדייר, אלא הולכים ומסתעפים כאשר היזמים/קבלנים פונים למוסדות התכנון כדי לקבל את היתר הבניה המיוחל, זאת לאחר חודשים ארוכים ולעיתים אף למעלה מכך, של עבודה סיזיפית וקשה של שכנוע דיירים לחתימה על הסכם תמ"א.
קושי משמעותי ביותר הינו תקופת הזמן הארוכה בה היזמים נאלצים להמתין עד קבלת היתר בנייה לפרויקט. תקופה זו עלולה להימשך כשנתיים, ולעתיים משפיעה משמעותי על המוטיבציה של הצדדים לתהליך להגיע לקו הסיום של הפרויקט.
הפתרון המוצע לטעמנו הוא שכל רשות מקומית תקצה את כח האדם הדרוש לאישורו של פרויקט מסוג זה, ותיצור "מסלול ירוק" אמיתי עבור מגישי הבקשות להיתר לביצוע פרויקטים מסוג זה. לצערנו, גם כיום, היזמים נתקלים לעיתים ברשויות שמדיניותן בנושא אינה מגובשת דיה, ואשר מעכבות את קידום הליך הוצאת ההיתר, ומכבידות ידן בנושא.
עו"ד חגי מידן (שותף) ועו"ד אורי עמנואל משרד הרטבי בורנשטיין בסון ושות', העוסק בנדל"ן על כל תחומיו, לרבות בהתחדשות עירונית.