תקן 21, שעוסק בעקרונות שמאות, נועד להביא לשיווי משקל כלכלי-תכנוני של שלושת השחקנים שמשתתפים בפרויקטים של פינוי-בינוי – מוסדות התכנון, בעלי הדירות והחברה היזמית. בפרויקטים של פינוי-בינוי, הדיירים מעוניינים לקבל את התמורה הגדולה ביותר בעבור דירותיהם הישנות, ואילו היזמים מעוניינים למקסם את הרווחים שלהם ככל האפשר. הוועדות לתכנון ובנייה צריכות לדאוג ששתי הדרישות האלו ייענו, תוך כדי שמירה על עקרונות תכנון ראויים. לנוכח זאת, תקן 21 כולל סעיפים שצריכים להיבדק על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. על השמאי לבדוק את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, האם מספר יחידות הדיור וזכויות הבנייה בתוכנית פינוי בינוי המוצעת הוא תמריץ הולם ליזם לבצע את הפרויקט, והאם הדיירים והעקרונות התכנוניים המקומיים אינם נפגעים. לדברי עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי באנגלאינווסט התחדשות עירונית, פרויקטים של פינוי-בינוי הם מורכבים וביצועם נמשך על פני זמן רב, ולכן חשוב ליצור וודאות עבור כל הצדדים המעורבים. הוא מסביר כי בתקן 21 נקבעות התוספת לגודל הדירה, וכן כי היזם ישלם את הוצאות שכר הדירה עבור הדיירים המפונים בזמן תקופת הבנייה ואת המיסים וההיטלים השונים. תקן 21 נועד גם כדי להבטיח שמספר הדירות החדשות שייבנו במסגרת הפרויקט של פינוי-בינוי יניבו עבור היזם רווח של 25-30 אחוז. עוד על השמאי לקבוע האם הדיירים הסרבנים בפרויקט אכן קופחו מבחינה כלכלית, בהשוואה לשכניהם.
|