יש מי שחושבים שניתן ליישם שיווניות בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ופינוי-בינוי, כלומר שכל הנכסים של בעלי הדירות יושבחו באותה מידה, אך הדבר לא קיים בפועל. בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי, בעלי הדירות מעניקים למעשה ליזם את הקרקע שעליה ניצב הבניין הקיים ואת זכויות הבנייה הקיימות עבור בניית בניין חדש. בתמורה מעניק היזם לדיירים הטבות, כגון הגדלת הדירות, תוספת מרפסת/חנייה ועוד. עם זאת, עולה השאלה כיצד על בעלי הדירות חלק ביניהם את המטרים הבנויים, האם על כל דירה לקבל תוספת שטח שווה? ומה עושים כאשר גודל הדירות הקיימות אינו שווה? ישנן מספר שיטות לביצוע חלוקה הוגנת של השטחים הבנויים בין בעלי הנכסים. השיטה הראשונה נקראת "שיטת המטרים", ולפיה כל דירה קיימת תקבל את אותה תוספת שטח במטרים. שיטה נוספת עובדת לפי אחוזים – למשל, אם נקבע כי תוספת השטח תהיה 20 אחוז מהשטח הקיים, אזי דירה בשטח 50 מ"ר תקבל 10 מ"ר נוספים, ואילו דירה בגודל 100 מ"ר תקבל תוספת של 20 מ"ר. שיטה נוספת היא להתבסס על הערכות של שמאי, שידרג את הדירות הקיימות לפני הריסתן על פי פרמטרים שמאיים – מהדירה הטובה ביותר ועד הדירה הכי פחות טובה. דירוג זה יקבע מהי יהיה סדר הבחירה של הדיירים את הדירות החדשות שיוקמו בבניין המוקצות להם. שיטה זו מסייעת למשל, לאנשים שרק שיפצו את דירתם הקיימת והשקיעו בכך כספים רבים, ולכן תהיה להם זכות ראשונים בבחירת הדירה החדשה בבניין.
|