במרכז הארץ ישנה היתכנות כלכלית ברורה לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 והעיכובים בביצוע שלהם נובע בעיקר מאופי הפרויקט וכן בנושאים של התמורות ובעיית הסרבנות. כאשר בודקים את המצב בצפון הארץ במקומות הממוקמים מצפון לעיר חיפה, עניין ההתחדשות העירונית הופך להיות פחות ברור. עו"ד הילה סלומון מוגילבסקי, ממשרד רולוף & יונאי, מציינת כי גם לאחר העלאת מחירי הדיור באזור זה בנוסף לתוספת הזכויות, עדיין פרויקטים של תמ"א 38 במסלול חיזוק מבנים הם כדאיים יותר, ובפרויקטים של הריסה ובנייה לא ניתן לתת תוספת של מעל 12 מ"ר כאשר מוסיפים גם מעלית וחנייה ולכן מה שיש היום על הפרק הם פרויקטים של חיזוק מבנים. עו"ד משה יונאי גם הוא מאותו המשרד, מזכיר כי בתחילת הדרך דיירים היו עוד מוכנים להשתתף בעלות ההקמה של מרפסת לדירה שלהם, מה שהפך להיות כיום לעניין נדיר. עו"ד יונאי גם מסביר כי מתח הרווחים הנמוך יותר בצפון גורם להעלאה של רמת הסיכון ורוב הפרויקטים אינם מתבצעים עם ליווי בנקאי מאחר והבנקים נרתעים מלתת ליווי כאשר רמת הסיכון גבוהה. זוהי תופעה שלא קיימת במרכז הארץ. גם הערבויות שהיזמים יכולים להעמיד לרשות בעלי הדירות הן נמוכות יותר מאשר במרכז הארץ ולעיתים אינן מכסות את היקף הפרויקט כולו. במקרה שיעמידו ערבויות שיכסה את היקף הפרויקט, הוא יהפוך ללא כדאי להם. עו"ד סלומון מוגילבסקי מציין כי עדיין לא ברורה השפעתו של התיקון 3א' של תמ"א 38 שתוקן לאחרונה, לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה. בשלב זה, מצפונית לחיפה, נראה יותר ממשי לבצע פרויקטים של פינוי בינוי על מתחמים שלמים.
|