פרויקט תמ"א 38, חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, מתחיל בגיבוש בעלי הדירות לצורך קידום האינטרס המשותף שלהם – השבחה של ערך הנכס שבידם. לאחר גיבוש בעלי הדירות וקבלת הסכמתם לקידום הפרויקטים, יש לאתר יזם לפרויקט, ומדובר במשימה מורכבת. כדאי לבחון מספר יזמים ולנהל "מכרז" יסודי, על מנת למצוא את ההצעה הטובה ביותר והמשתלמת עבור הדיירים. לאחר שנמצא היזם, יש לערוך עמו מו"מ, ולהעמיד דרישות ברורות ביחס לתמורות שיקבלו הדיירים מהפרויקט. כדאי מאוד להיעזר בבעלי מקצוע בעלי ניסיון כמו עורך דין ומפקח במו"מ. הדיירים זכאים לתוספת שטח לדירותיהם, בין אם מדובר בדירות חדשות ומוגדלות בפרויקטים של תמ"א 38/2 או תוספת שטח לדירות הקיימות בתמ"א 38/1. יש לזכור את מגבלות המיסוי, מפני שעל תוספת שטח שמעל 25 מ"ר מוטל מס, שלא סביר שהיזם יסכים ליטול עצמו. בנוסף, יש לדון על שטח ומיקום המרפסת, ולקבוע מהו סוג החנייה שיקבלו בעלי הדירות. נושא נוסף שיש לבאר הוא דמי השכירות לבעלי הדירות בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, מרגע צאתם מהדירה ועד חזרתם לדירה החדשה, עבור שכירת דירה חלופית למשך זמן העבודות. כמו כן, היזם צריך לשאת בעלויות ההובלה הלוך וחזור של חפצי בעלי הדירות. לצד זאת, ההסכם בין היזם לדיירים צריך להתייחס לסוגיית הביטחונות, שלא יהיה מצב שבו יקרוס היזם בטווח הזמן שבין הריסת הבניין הקיים וטרם הקמת הבניין החדש. לכן על הדיירים לדרוש מהיזם ערבות חוק מכר, הערבות הנהוגה בשוק הנדל"ן ברכישת דירה מקבלן.
|