כאשר עומד פרויקט תמ"א 38 על הפרק, הן במסלול של חיזוק הבניין והן במסלול של הריסה ובנייה, ישנם מקרים שלא כל בעלי הדירות נותנים את הסכמתם לביצוע הפרויקט ואלה מוגדרים דיירים סרבנים. הם נמצאים תחת האיום של תביעה נזיקין שתוגש כנגדם. יש לדעת כי את התהליך של תביעה כזאת יש להתחיל בפנייה אל המפקח על המקרקעין לאחר שעמדו בתנאי הסף. התנאי הראשון הוא שנקבע על ידי החוק הוא הרוב הנדרש שיאפשר החלטה של בעלי הדירות בבניין והוא קובע שכאשר מדובר בהוספת דירה או דירות חדשות נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות וכן של שני שלישים מהרכוש המשותף. כאשר מדובר בהריסת הבניין הקיים ובנייתו מחדש נדרש רוב של 80 אחוזים מבעלי הדירות ומהרכוש המשותף. התנאי השני הוא הצגת היתר בנייה או בקשה למתן היתר אשר אושרה לאחר שהתקיימו בתנאים הבאים: מוסד תכנון בדק ומצא שהיא תואמת לתוכנית החיזוק, וגם שבנייה משתלבת במערכות התשתית הקיימות בסביבה וכן שהוגשו התנגדויות ומוסד התכנון כבר החליט לגביהן. משכבר הוגשה התביעה למפקח על המקרקעין הוא יבדוק האם מדובר בטענה עניינית של הדיירים הסרבנים ואם מדובר בהתנגדות עקרונית היא תידחה. כמו כן יבדוק המפקח האם נשמר עיקרון השוויון, כלומר האם התמורה של הדייר הסרבן לא תהיה פחותה משם בעלי הדירות האחרות וכן שהתכנית לא פוגעת בעקרון של זכויות המיעוט.
|