תמ"א 38 קובעת מהן זכויות הבנייה שיינתנו לבניינים הזכאים להיכלל בתוכנית המתאר, אך בד בבד עם קביעה זו היא מאפשרת לרשות המקומית, לפי סעיף 23 לתמ"א 38, להחליט על תוכנית מתאר משלה בתחום של התחדשות עירונית המתאימה למדיניות שלה ולמעשה מותירה בידי הרשות המקומית את האפשרות להחליט את זכויות הבנייה של תמ"א 38, כמו גם את ההחלטה באילו אזורים בתחומיה היא תאשר לבצע פרויקטים כאלה ובאילו לא תאפשר, וזאת נעשה על ידי שליטה בזכויות הבנייה. באזורים שאין הרשות המקומית חפצה לאפשר תמ"א 38, היא תקטין את זכויות הבנייה כך שתהפוך את הפרויקטים ללא כדאיים מהבחינה הכלכלית. סעיף זה נועד לעודד את הרשויות המקומיות להכין תוכנית מתאר משלהן ובכך למעשה גם מגדילה את רמת הוודאות של הנוגעים בדבר בנוגע לכדאיות קיום פרויקטים. לדעת אילי בר, ראש אגף התכנון באיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר תל אביב, תוכנית מתאר בערים עצמם גם מקצר את התהליכים באופן משמעותי. החוק גם מאפשר לרשות המקומית לוותר על היטלי השבחה, מה שדורש גם אישור מיוחד של שר הפנים, אך בפועל נראה שהרשויות דווקא זקוקות להיטלים האלה, אין סיכוי רב שהרשות תנצל את זכותה זו הקבועה בחוק.
|