מאמרים בנושא תמ"א 38

בית המשפט קבע: פרויקט תמ"א 38 בעכו ייצא לדרך – למרות התנגדות הוועדה המקומית
עו"ד עמרם נהרי
יזמית תמ"א 38 קיבלה אישור של הוועדה המחוזית להוסיף קומות בלי מרווח בין מגרשים גובלים לבניין על קו בניין אפס. נדחתה הטענה אשר הוגשה כי בנייה זו עומדת בסתירה לתוכנית המתאר ועלולה לגרום לצפיפות.

פרויקט של תמ"א 38 בעכו במסלול של חיזוק אושר על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה בראשות השופטת תמר נאות פרי, למרות שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה התנגדה לו בטענה כי תכנון קווי הבניין שהתקבל חורג מהמותר בתוכנית המתאר. השופטת פרי קיבלה את עמדתה של הוועדה המחוזית ושל החברה היזמית של תמ"א 38, על פיה הן התוכנית המקומית והן תמ"א 38 מאפשרות להוסיף קומות על מבנה בקו אפס, מבלי שיהיה מרווח בין המגרשים הגובלים.
בשנה החולפת דחתה הוועדה המקומית את בקשתה של חברת "ב.מ.מ. פרויקט" לקבלת היתר עבור פרויקט תמ"א 38 בעכו, במסלול של חיזוק עבור בניין בן 5 קומות ברחוב בן עמי. החברה היזמית ביקשה לבנות עוד 2.5 קומות בהתאם לקווי אפס של הבניין המקורי, והוועדה המקומית טענה כי לפי תוכנית המתאר יש לשמור על מרחק של לפחות שני מטרים מהמבנים הגובלים בבניין. 
החברה פנתה לוועדה המחוזית בערר על החלטתה של הוועדה המקומית והוועדה המחוזית החליטה לקבל את הערר. בעקבות כך, פנתה הוועדה המקומית לבית המשפט בעתירה שבה טענה כי למתן היתר  עבור תוספות אשר חורגות מהתכנון המקורי יש השלכות חמורות, אשר עלולות לפגוע במרקם העירוני ולגרום לצפיפות. עוד טענה הוועדה המקומית כי מתן היתר כבקשת החברה היזמית סותר גם את הוראות תמ"א 38, לפיהן נדרש מרחק של לפחות 4 מטר במרחק צדי, זה בנוסף לסתירה על התוכנית מתאר המקורית.
מנגד טענו החברה היזמית וגם הוועדה המחוזית כי אין סיבה להתערבות בשיקול דעתה המקצועי והתכנוני של הערכאה התכנונית הבכירה. עוד טענו כי פירושה של הוועדה המקומית את התוכנית הוא שגוי מכיוון שהיא קבעה באופן מפורש לפני שהתוכנית אושרה כי ניתן לבנות על קווי הבניין הקיים. בנוסף לכך טענו כי במקרה אחר אישרה הוועדה המקומית בנייה דומה לזו שדנים בה. לעניין הטענה לגבי שמירת הרווחים, הסעיף של תמ"א 38 לא מתייחס לתוספת אלא להרחבת קומה וגם כך הוא מאפשר חריגה כל זמן שהיא אינה גורמת לפגיעה אדריכלית או פגיעה תכנונית.
השופטת נאות פרי קבעה כי אין צורך בהתערבות של בית המשפט בהחלטת המוסד הבכיר מאחר ושתי האפשרויות הפרשנויות שניתנו על ידי הוועדות מתיישבות עם תוכנית המתאר. התערבות כזאת של בית המשפט מוגבלת למקרים בהם החלטות מקצועיות-תכנוניות הן לא הגיוניות בעליל, שגויות מהיסוד או לא חוקיות, ציינה השופטת.
לדעת השופטת קריאה כוללת של התוכנית מצביעה על כך שהיא מאפשרת התאמת תוספות בנייה לקו הקיים של הבניין, כאשר מדובר על מבנים אשר נבנו על פי אישורה, ולראייה, הוועדה אישרה בפרויקט דומה בנייה שאין בה מרווח צדי. כמו כן ציינה השופטת נאות פרי כי יש מקרים שגם לפי תמ"א 38 ניתן לבצע גם בנייה צמודה, כאשר זו אינה סותרת את תכנית המתאר הארצית או כאשר התוספת תואמת בקומה התחתונה את קו ההיקף. בנוסף היא קיבלה את הטענה שרק במקרים שבהם מתבצעת הרחבה יש לשמור על מרחק מינימלי. לדברי השופטת, מהנדס הוועדה יכול לאשר חריגה, גם כאשר מדובר בהוראה אשר חלה על כל סוג בנייה.
השופטת קבעה כי העתירה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נדחתה וחייבה אותה בהוצאות לחברה היזמית ולוועדה המחוזית בסכום של 10,000 שקלים.

עו"ד עמרם נהרי

פסקי דין קשורים:

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה