מאמרים בנושא תמ"א 38

יזם תמ"א 38 יקבל תמורה, לאחר שעמד בכל תנאי ההסכם - למרות שהפרויקט לא יצא לפועל
מאת: עו"ד דניאל גולשה
יזם תמ”א 38, ביקש לקדם פרויקט בבניין ברחוב עזרא שבעיר תל אביב, כאשר אחת מהדירות בבניין נמצאת בבעלותו. מדובר בפרויקט שבו יחוזק הבניין כדי שיוכל לעמוד בפני רעידות אדמה וכן יתווספו לו שתי קומות וחדרי יציאה על הגג. 

בדצמבר 2010 חתם היזם על הסכם מול חברת הבנייה "עדי יעדים" לפיו יקבל היזם 50 אלף שקלים אם יביא לידי כך שכל הדיירים בבניין יחתמו על הסכם לביצוע תמ"א 38. על פי אותו הסכם, יקבל היזם גם 70 אלף שקלים, אחרי שיתקבל היתר בנייה. שנה וחצי לאחר חתימת ההסכם ב-2010 נחתם הסכם נוסף בין החברה לבין היזם, לאחר שהתברר שהשגת היתר הבנייה כרוכה בעבודה רבה. החברה התחייבה בהסכם השני להוסיף עוד 100 אלף שקלים עבור קבלת היתר הבנייה.

העירייה אישרה את הפרויקט בשנת 2014 ואף הוציאה שוברים לתשלום האגרות, אך חברת הבנייה לא שילמה אותן. בעקבות כך ביטלו בעלי הדירות בבניין את ההסכם עם החברה.

שנה לאחר אישור הפרויקט על ידי העירייה, הגיש היזם תביעה לבית משפט השלום בתל-אביב כנגד חברת הבנייה, ודרש לקבל את יתרת התשלום המגיעה לו מאחר ולטענתו הוא עמד בהתחייבויותיו כפי שנקבעו בהסכמים אך קיבל רק תשלום חלקי על כך, ולפיכך הוא תובע 149,324 שקלים. 

החברה הנתבעת טענה מנגד כי ליזם לא מגיע שום תשלום ואף תבעה שיחזיר לה את הסכומים שהוא כבר קיבל מהם. עוד טענה הנתבעת כי היזם איים שלא לקדם את היתר הבניה אם היא לא תשנה את התוכנית לטובת בעלי הדירות וסחט ממנה כספים. מהחשש כי בשל איומיו של היזם יוצאו כנגדה צווי מניעה, היא לא שילמה את האגרות עד אשר תיפתר המחלוקת בין הצדדים, אך לבסוף בעלי הדירות דרשו לבטל את ההסכם עמה.
היזם טען כי לאחר שהתקבל כבר היתר הבנייה, רצתה חברת הבנייה לשנות את הפרויקט מכיוון שלדבריה הוא לא היה כלכלי במתכונת שאושרה. בעלי הדירות החליטו לבטל את ההסכם מול חברת הבניה לאחר עיכובים שנמשכו במשך שנים בהתקדמות הפרויקט ומאחר שהרגישו שבויים של החברה הנתבעת.

השופטת הבכירה רונית פינצ'וק-אלט קבעה כי היזם עמד בכל התחייבויותיו והשיג את היתר הבנייה כפי שהוסכם בין הצדדים בהסכמים שנחתמו ביניהם ולפיכך הוא זכאי לתשלום המלא כפי שהוסכם. לדברי השופטת אישור הפרויקט על ידי העירייה בדצמבר 2014, והוצאת שוברי האגרות עבור היתר בנייה, אפשרו לחברה הנתבעת להתחיל בעבודה, אילו הייתה משלמת את האגרות.

השופטת הבכירה ציינה כי העובדה שהנתבעת שילמה ליזם את רוב הכסף שנקבע בהסכם הראשון, ואף חתמה עמו על הסכם שני לפיו היא תוסיף לו תשלום על ההשקעה שלו, מעידה על כך שהחברה הייתה מרוצה מעבודתו.

לעניין השינויים של תוכניות הבנייה, קבעה השופטת פינצ'וק-אלט כי הראיות מעידות על כך שהנתבעת היא זו שדרשה לשנות את תוכניות הבנייה אחר שהתקבל היתר הבנייה. בכך קיבלה השופטת את טענת התובע שלא היו אלה בעלי הדירות שעצרו את הפרויקט אלא מה שגרם לכך הם דווקא ההתעכבות של החברה הנתבעת ואי תשלום האגרות, כמו גם הדרישות החדשות שהיא העלתה.

השופטת פינצ'וק-אלט קבעה כי אין קשר בין המחלוקות של החברה הנתבעת עם בעלי הדירות לבין העובדה שהתובע הביא להוצאת היתר בניה לפי ההסכם ביניהם. לפיכך חייבה השופטת את הנתבעת בתשלום של 157 אלף שקלים הכוללים מע"מ ריבית והצמדה. בנוסף חויבה התובעת לשלם שכר טרחה של עו"ד וכן את הוצאות המשפט.

כתב: עו"ד דניאל גולשה

פסקי דין קשורים:
מורדוב ואח' נ' עדי יעדים בע"מ ואח'


 המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה