מאמרים בנושא תמ"א 38

החברה היזמית התחלפה: האם הדיירים עדיין מחויבים להסכם תמ"א 38?
עו"ד עמנואל יוזוק
בית המשפט קבע כי לא ניתן לכפות על דיירים שחתמו על הסכם תמ"א 38 עם חברה יזמית אחת, המשך התקשרות עם חברה יזמית אחרת: "פרויקט מורכב שמצריך אמון" 

תשעה בעלי דירות בבניין בחולון חתמו על הסכם תמ"א 38 עם חברת א.פ.ג. הנדסה בע"מ, אך שנה וחצי לאחר מכן החברה היזמית נקלעה לקשיים והוחלפה על ידי שתי חברות חדשות בשם "או.טי. אחזקות" ו"א. בדלי בניין והשקעות". מדובר בפרויקט תמ"א 38 עבור 3 בניינים צמודים ברחוב עין יהב בחולון, שבהם ישנן בסך הכול 48 דירות. 
כשנודע לתשעה דיירים מתוך בעלי 48 הדירות על חילופי היזמים, הם הודיעו לחברה הייעודית שהוקמה לצורך הפרויקט כי השינוי בזהות היזם אינה מקובלת עליהם, ומבחינתם ההסכם בטל. בתגובה, פנתה החברה ששמה "עין יהב 3,5,7 חולון בע"מ" לבית המשפט וביקשה שיצהיר כי ההסכם מחייב גם את אותם דיירים.

החברה טענה שאין בהסכם תמ"א 38 שנחתם עם הדיירים סעיף האוסר על החלפת יזמים, וכי ללא בעלי הדירות הנתבעים אין רוב של 67% מהדיירים, ולכן אין אפשרות להגיש בקשה להיתר בנייה לפרויקט. בעלי הדירות טענו מנגד, כי הם לא מעוניינים שהחברות היזמיות החדשות יבצעו את הפרויקט, וכי ההסכם איבד את תוקפו מרגע שהיזמית המקורית, שעליה סמכו ועמה היו בקשר, אינה רלוונטית עוד. 

השופט יהושע גייפמן מבית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי ההסכם לא מחייב את בעלי הדירות, מאחר שלזהות היזם ישנה משמעות קריטית בפרויקט נדל"ני מורכב כמו תמ"א 38, לנוכח החששות מפני אי סיום הפרויקט או נזק שעלול להיגרם לדירות. לפיכך, הדיירים בחרו ביזם הספציפי לאחר בדיקת ניסיונו בתחום, איתנותו הפיננסית, בעלי המקצוע שהוא נעזר בהם ומהימנותו, לצד האמון שנוצר בינו לבין בעלי הדירות. השופט קבע שאם בעלי הדירות לא סומכים על החברות היזמיות החדשות, לא ניתן לכפות עליהם להתחייב להסכם שנחתם עם היזמית הקודמת.  

השופט הצהיר כי החברה היזמית המקורית היא זו שמחויבת כלפי הדיירים בהסכם ולא היזמיות החדשות. נוסף על כך, בהסכם תמ"א 38 נכתב במפורש כי החלפת היזם מצריכה הסכמה בכתב וחתימה של שני הצדדים להסכם. חוק המחאת חיובים לא מאפשר לעשות מהלך כזה ללא הסכמת בעלי הדירות, בפרט נוכח האמון המיוחד שחייב להיווצר בינם לבין היזמים והסיכון בהעברת פרויקט מורכב שכזה לחברות ללא ניסיון מוכח בתחום. 

לאור זאת, דחה השופט גייפמן את התביעה וקבע כי אין אפשרות להעביר ליזמיות החדשות את הזכויות של החברה היזמית המקורית לפרויקט תמ"א 38 בחולון, ללא הסכמת בעלי הדירות. החברה חויבה בהוצאת משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך 20 אלף שקלים.  

ב"כ החברה (המבקשת): שחר אגמון, עורך דין תמ"א 38
ב"כ בעלי הדירות (המשיבים): עו"ד יעקב ארדיטי לנדמן

עו"ד עמנואל יוזוק עוסק/ת ב- תמ"א 38 
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

פסקי דין קשורים
עין יהב 7, 5, 3 חולון בע"מ נ' דיין ואח'

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה