מאמרים בנושא תמ"א 38

דיירים החליפו חברה יזמית ויפצו את המקורית בכ-670 אלף ש'ח
עו"ד רועי פריד
בעלי דירות בבניין בחיפה החליפו את החברה היזמית של פרויקט "עיבוי-בינוי" בחברה אחרת; בית המשפט קבע כי הם הפרו את החוזה וחייב אותם לפצות אותה

21 דיירים המתגוררים בבניין ברחוב חביבה רייך בחיפה חויבו על ידי בית משפט השלום בהרצליה לפצות בכ-670 אלף שקלים את יזמית הבנייה "ד.א. מעלה הכרמל". זאת, בגין ביטול לא חוקי של הסכם "עיבוי-פינוי" והחלפת החברה ביזמית אחרת. השופט גלעד הס פסק כי לא הייתה לדיירים כל סיבה לבטל את ההסכם, מפני שחברת הבנייה עשתה מאמצים רבים כדי לא לחרוג מלוח הזמנים שסוכם עמה.

מדובר בהסכם שנחתם בין החברה לבין הדיירים בחודש מאי 2012, לפיו הדירות הקיימות יחוזקו, יורחבו וישופצו תמורת תוספת בנייה של 22 יחידות דיור חדשות, אשר יהיו שייכות לחברה. הוחלט כי חברת "מעלה הכרמל" תגיש בתוך שלושה חודשים בקשה להיתר בנייה ותוציא את ההיתר בפועל תוך שנה מיום ההגשה. ההסכם העניק לחברה היזמית אפשרות לבקש מהדיירים ארכה של חצי שנה להוצאת היתר הבנייה, והיא אכן ביקשה לממש את האופציה הזאת ביוני 2013. אולם, הדיירים הודיעו לה בתגובה על ביטול ההסכם, ומספר חודשים לאחר מכן הם יצרו קשר עם חברה יזמית אחרת בשם "גרינברג את שניאור" לצורך פרויקט פינוי-בינוי מלא – הריסה ובניית הבניין מחדש.

לנוכח זאת, תבעה "מעלה הכרמל" פיצויים מהדיירים בגין הפרת ההסכם, והדגישה שהיה באפשרותה לעמוד בלוח הזמנים, לו היו הדיירים מאפשרים לה להאריך את המועד לקבלת היתר הבנייה, כפי שהתאפשר בחוזה. הדיירים טענו מנגד, כי זכותם הייתה לבטל את ההסכם, משום שהחברה לא עמדה בלוח הזמנים להגשת הבקשה להיתר בנייה, לא מילאה אחר דרישות הוועדה המקומית, ניהלה מגעים למכירת הפרויקט לחברות אחרות, ולא הייתה מצליחה להשיג את ההיתר בזמן, אפילו אם הייתה מקבלת ארכה של חצי שנה, ומכאן שמדובר בהפרה צפויה של ההסכם.

השופט הס קבע שהדיירים לא היו רשאים לבטל את ההסכם, מאחר שהבקשה להיתר התעכבה בגלל הדיירים שהשתהו בבדיקתה ולא באשמת החברה, וכי יישום דרישות הוועדה המקומית לאחר הגשת ההיתר לא הוגבל בלוח זמנים. כל עוד היתר הבנייה היה מתקבל במועדו – הדבר היה נתון לשיקול דעתה של החברה היזמית. הס קבע כי ההסכם לא אסר על החברה לנהל מגעים למכירת הפרויקט לחברה מנוסה לצורך פרויקט פינוי-בינוי, וכי משאים ומתנים כאלו מתנהלים פעמים רבות לגבי פרויקטים מגוונים בשוק נדל"ן חופשי ומשגשג. השופט אף הדגיש כי המו"מ התנהל רק לאחר שהדיירים ביטלו את ההסכם, כך שזו ממילא לא הייתה הסיבה לביטולו. הס שלל גם את האפשרות שהיזמית הייתה מפרה את ההסכם משום שלא הייתה עומדת ממילא בלוח הזמנים שנקבע. הוא פסק כי על פי הראיות והעדויות בתיק, ניכר כי חברת "מעלה הכרמל" ערכה פעולות רבות לצורך קבלת היתר בנייה לפרויקט ועשתה מאמצים לעמוד בתנאים המורכבים שהציבה בפניה הוועדה המקומית. לו הייתה מקבלת את הארכה בת חצי השנה שהייתה זכאית לה מהדיירים על פי ההסכם, סביר שהייתה מצליחה לקבל את היתר הבנייה בלוח הזמנים הנקוב.

לפיכך, בית המשפט קבע כי הדיירים הם אלו שהפרו את ההסכם, וצריכים לשלם לחברה היזמית פיצויים בסך הוצאותיה על הפרויקט בסך כ-590 אלף שקלים, בנוסף להוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין של 80 אלף שקלים.   

 

פסקי דין קשורים:

שמות באי הכוח לא צוינו בפסק הדין

עו"ד רועי פריד עוסק/ת ב- תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה